没有一家房企可以自信度过冬天

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2021-11-02 13:39 2086 0 0
现金就是房企的“血液”,瞬间失血可以立即死亡,慢慢失血也是痛苦至极。就像地产行业那句著名的论断:拿地是找死,不拿地是等死。

作者:神镇的猫总

来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)

财务纷繁复杂的房地产行业,大部分人都没有耐心和能力,找到原始真实数据,更遑论心平气和的去分析数据成因。

比如网上流传甚广的“筹资活动现金流量净额”图片,数据上已经错误百出了,更没有仔细分析数据成因,

当然,大概的意思传达出来了,那就是对于绝大部分房企来说,第三季度是无比的寒冷,绝大部分地产商现金流失严重。

现金就是房企的“血液”,瞬间失血可以立即死亡,慢慢失血也是痛苦至极。就像地产行业那句著名的论断:拿地是找死,不拿地是等死。

从数字绝对值来看,前三季度现金流失最严重的是万科,整个现金流出将近500亿元,其次是绿地,现金流出将近300亿元。

万科与绿地是完全不一样的情况。

万科是被错杀的一个,无论是经营活动现金流入,还是筹资活动现金流入,前三季度都是创历史新高的。

这至少说明了,万科前三季度的销售并不受到大的影响,同时房企之间的信用分化,万科获得了更多的信贷资源倾斜。

万科前三季度现金净流出主要成因是,投资活动现金流出高达371亿元,同比增长137%,甚至已经超越2020年全年水平。

这是万科在并购市场加大力度的体现,也是房地产市场占有率向头部企业集中的信号。

万科也并不是没有忧虑,融资端仍有强劲信用支持,但如果目前销售疲软态势延续,万科的现金压力也已经凸显。

所以郁亮喊出了:“恒大问题还轮不到我们来管,我们要先解决好自己过冬天问题。”

绿地筹资活动现金净流出高达688.6亿元,整体现金流出272.9亿元,直接将绿地的现金短债比打到安全线范围以下,没有哪一家企业能够承认这样的现金流失。

前三季度里,绿地的借款收入与偿债支出的差额高达612亿元。如此来看,存在信用瑕疵的央企也不能幸免。

同为央企的华侨城,“借新还旧”的信用游戏也已经很难玩下去了,前三季度借款收入同比“腰斩”,整体现金流失100多亿元。

随着未来债务集中到期,华侨城的信用风险已经上升,想必资产腾挪仍会继续,“以时间换空间”是美好的愿望。

中南建设的经营现金流入也是创历史新高,但借款和偿债之间存在117亿元的缺口,导致了最终现金下降60多亿元。

某种程度上,阳光城管理层存在误判形势的责任,在今年年中的时候,借款与偿债的缺口已经很明显了。

虽然第三季度加大了销售,但投资活动仍然支出了宝贵的现金,最终第三季度借款与偿债的缺口高达200亿元,其中主要是信贷借款不足,同比下降将近300亿元。

整个前三季度里,阳光城筹资活动的现金流出319亿元,这在阳光城历史上从未出现过,这当然是市场行情向下趋势的信用挤兑。

总的来看,前三季度房企的失血点主要在于融资不足,以及债务的集中到期,随着销售行情的下行,未来销售端现金收入不足的压力越来越大。

面临销售端、融资端失血的双重压力,没有一家房企可以自信度过冬天。

对于那些没有信用支撑,没有将杠杆降到安全范围内的房企而言,最寒冷的夏天之后。可能还有最寒冷的冬天。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 没有一家房企可以自信度过冬天

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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