恒大的烂尾楼有了新思路

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2021-11-22 16:08 4656 0 0
自恒大暴雷以来,其在房地产领域与金融领域所引发的海啸般地震能在持续发酵。

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

自恒大暴雷以来,其在房地产领域与金融领域所引发的海啸般地震能在持续发酵。

此前,恒大也在积极自救,主要方式是通过出售优质恒腾网络、恒大汽车、恒大物业等优质股权资产。

但是相对应债务缺口而言,仍然杯水车薪。

现时点利益相关方在思考的问题已经不是如何救恒大,而是如何围绕“保交楼”以及风险隔离进行更好的善后工作。

NO. 1

首先第一个问题,恒大的烂尾楼存量规模到底有多大,保交楼到底要付出多大的代价?

房地产项目预售到竣工结算通常需要2-3年时间,因此将2018年9月及以前成交面积定义为已竣工面积,将2018年9月以后成交面积定义为未竣工面积。

根据中指院统计的恒大项目明细显示,存量项目数量合计1322个。

几乎遍布了全中国所有的省份,可以说这场由恒大爆雷所引发的“保交楼”是全国所有地方政府都必须面对的关乎民生的政治任务。

对于预计1322个的恒大存量项目,进一步按照地域分解:


在售项目与待售项目合计达到1000万方的城市包括:黄冈、德阳、乌鲁木齐、成都、济南、重庆、沈阳、南宁、南通、启东、贵阳、太原等13个。

已售未交付面积达到200万方的城市包括:成都、重庆、贵阳、沈阳、太原、佛山、兰州等7个城市。

从存量项目类型看,在售及待售项目数量远远大于已售待交付数量,这意味着恒大目前大多数的存量项目都还需要投入大量的建设资金。

而从地域分布上看,存量项目与中西部及三四线为主,而问题的关键在于当前急剧下行的市场环境,导致项目去化艰难,难以转手。

关于恒大烂尾项目如何做好“保交楼”工作,成为各地方政府最为棘手的难题。

NO. 2

近期,恒大在温州的几个存量烂尾项目悄悄发生了“变性”。

地方政府采取的措施是地方城投或国资集团接手承建,对在建未售项目商品房统一采购,定向用于安置用途。

11月15日,苍南翡翠华庭1647套房源全部由苍南县国有资产投资集团有限公司统一采购,用做安置房房源。

11月18日,乐清都汇华庭三期开盘,三期625套可售房源全部由乐清城发统一采购,同样是用做安置房房源。

两个案例不同点在于前者是待售纯新盘,地方政府通过买断或统一采购全部房源后,项目建设将由政府统一提供资金,属于政府与企业之间的行为。

而后者属于已售待交付项目,政府通过统一采购未售项目,优势在于可以为项目公司进行输血,防止项目烂尾。

但是如何处理高价商品房业主与安置房业主之间的问题将会是后期可能存在的矛盾。

地方政府通过统一采购模式买断潜在烂尾项目的做法其实早已有一定的政策支撑。

2014年,住建部便拟出台“收购商品房用于保障性住房指导意见”。

同样处于下行低谷的市场环境,部分城市的库存甚至达到5-6年。

而从市场经济的角度来看,商品房库存或去化周期长达5-6年行业经济失去活力,甚至会挤压一定的系统性风险。

土地市场完全瘫痪,这对于高度依赖土地财政的城市无异于斩断了活源之水。

为了解决开发商销售去化艰难所积累的系统性风险与政府土地出让之间的矛盾,收购商品房用于保障性住房的举措应运而生。

而回过头来审视恒大问题,同样的举措被地方政府开始运用。

不是催生行业经济活力,而是为了帮助企业顺利实力“保交楼”。

可见恒大“保交楼”任务之艰巨。

而在这点上,温州很好地打了个样,或许是处理恒大烂尾楼的新思路。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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