丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls）
01 激发购房需求释放，减轻主体压力
政策内容先划重点！
1.有针对性取消限购，允许部分家庭新购一套住房。对子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
2.支持改善型购房需求，明确取消“认房又认贷”。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。
3.引导下调房贷利率，减轻购房压力。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。
4.减轻主体压力，调整土地出让规则。土地供给端下调土地竞拍保证金最低比例至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。
5.推行货币化安置。结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
6.明确给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。
无论是需求端的调整，还是供给端，政策面正在不断趋向于缓和与好转，但市场端观望情绪仍存在惯性，政策出台后短期内能否实现立竿见影的效果仍有待观察。
02 郑州楼市下行压力加大
为什么是郑州。
作为全国压力城市的缩影，此次政策出台的大背景不容忽视。
作为河南省会，郑州有着较强的人口虹吸能力，自2010年以来，郑州常住人口长期呈现正向流入的走势，根据七普数据，截止2020年11月，郑州常住人口达到1260万人。但与人口的良性表现形成鲜明对比的是楼市表现不振。
首先，郑州楼市常年处于供大于求的状态。从供求关系来看，2016年可以说是郑州楼市的分水岭。在此之前，需求持续释放，此后成交规模大幅上升后，郑州楼市便开始了漫长的回调。商品住宅成交规模逐年走低，降价促销、低首付等以价换量的策略层出不穷。2021年商品住宅成交面积仅为948万平方米，较2020年下降24.45%。
图：2012年以来郑州商品住宅供求规模情况
数据来源：CRIC
从月度成交数据来看，郑州商品住宅成交规模自2021年5月开始同比逐月下滑，成交规模已连续9个月实现“负增长”。至2022年1月，新建商品住宅成交面积仅46万平方米，同比下降14.83%，成交均价同比下降约4%至14153元/平方米。
郑州面临较大的库存压力，今年1月郑州库存压力激增，狭义库存环比上涨25%，库存消化周期为21.9个月，环比增加2.8个月。在市场压力和去化压力下，市场上滞销房源特价房增多，整体市场信心不足。
图：2019年1月至2021年12月郑州商品住宅月度供求量价
数据来源：CRIC
从土地市场来看，经历了2015年地王频出，品牌房企蜂拥而入抢占市场，但2019年开始，涉宅用地成交总建面逐年下滑，其中2020年涉宅用地成交总建面较2019年下降28.7%，2021年继续下滑25.7%至1947万平方米。2019-2020年涉宅用地的高成交规模为房企储备了充足的货量，随着市场购买力“见顶”，需求下降，房企拿地积极性普遍不高，楼市下行趋势下，房企的生存压力也逐渐加大。
图：2019年1月至2021年12月郑州商品住宅月度供求量价
数据来源：CRIC
此外，居民购买力水平受限也是楼市不容忽视的问题，目前，郑州楼市刚需属性较为明显，高端需求增长乏力，而是受限于居民购买力透支、经济增速放缓，郑州后续成交规模预计也很难再上新台阶。
03 压力城市将加入“救市”行列
2022年前两个月房地产市场并不乐观，整体供应、需求和价格都呈现下行趋势。
郑州在此背景下出台“救市”政策，对其他城市具有很强的示范效应，类似“救市”情况后续也将在其他城市出现。
至于哪类城市大概率会跟进？
整体来看，压力二三线城市为市场减压的需求较为强烈，大致可以分为三类。
首先，房地产库存高企、去化周期超24个月的压力城市。比如，30个二线城市中，哈尔滨、大连、兰州、长春、呼和浩特和青岛库存消化周期已超过2年，以北部内陆城市居多。而三四线城市形势更为严峻，整体去化周期也高达21.09个月，66城中有32城去化周期在20个月以上；
第二类，土拍流拍率过高且土地财政依赖度高的城市，这类城市放松的动机更为强烈；
第三类，房价下滑过快的城市。为了减缓市场下行压力，扭转房价看跌预期，这类房价下滑过快或者落地“限跌令”的压力城市更有必要托底楼市，且救市政策力度或将更为强劲。
从“救市”内容来看，政策主基调仍然是以稳定市场为主。需求端限购方面可调整空间较小，主要围绕调整首付比例，调整“认房又认贷”为“认房”或“认贷”，以及货币化安置等方面。供给端的调整或将多一些，比如土地出让规则、房企减负方面。
目前，整个楼市仍然处于调整期，多数城市仍处于观望状态，2022年各地依然延续“因城施策”的政策思路，郑州此番“救市”对于市场预期的恢复有积极的推动作用，后续将会有更多城市由于市场下行压力而采取放松调控甚至“救市”的动作，但其对市场的拉动力着实有限，市场较难出现反转行情。而核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺，也有可能会出现反向收紧的情况。
当前房地产市场依旧面临较大的下行压力，行业仍处于筑底修复阶段，接下来三四月能否实现“小阳春”，这对行业信心的恢复有着至关重要的作用，否则市场仍将继续以观望为主。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“丁祖昱评楼市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 郑州打响“救市”第一枪，哪些城市会跟进？
