丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2021年3月26日，为落实好党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。
近年来，个人经营性贷款、企业流动资金贷款等经营用途贷款在满足企业临时性周转性资金需求、提升企业持续运行能力等方面发挥了积极作用，为做好“六稳”工作、落实“六保”任务提供了有力支持。
但一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。为落实好党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展，三部委共同研究起草了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》）。
严肃治理违规经营贷的根本目的还是在于遏制房地产投机炒作，使房地产市场逐渐回归理性，同时释放更多的信贷资源服务实体经济发展，促进金融与实体经济的良性循环。
从《通知》的具体条款来看，有一定的实际效用，同时，我认为，既然要动真格的，还需要各部门进行多方面的配合，针对部分热点城市，建议可在《通知》基础上，因城施策，叠加一些更加严格的规定。
受疫情期间货币宽松影响，大量资金违规进入房地产市场
2020年一季度，受新冠疫情“黑天鹅”影响，各行各业都受到了不同程度的冲击，受此影响，国民经济发展进入低谷，据国家统计局公布，2020年一季度GDP同比下降6.8%。
2020年2月3日央行创纪录地开展1.2万亿元逆回购操作，春节后，央行向市场投放巨额流动性达3万亿元，明确释放货币政策转向积极的信号。
同时，2020年内贷款市场报价利率（LPR）出现多次调降，截止2021年3月22日最新报价，依然维持一年期3.85%，五年期4.65%低位。
为了扶植实体经济，2020年6月30日央行宣布降低再贷款和再贴现利率，流动性方面保持结构性宽松，提升货币政策传导效率。在增量资金的驱动下，市场情绪显著提升，随着内需、外需逐步恢复，宏微观基本面数据见底回升。
然而，资本往往是趋利的，随着结构性宽松，配置需求增加，市场资金供大于求，大量资金违规流入房地产市场，尤其是房价涨幅较大，一二手价差较大城市，出现“经营贷”大量违规进入房地产市场。
疫情后深圳新房市场率先转暖，进而出现过热征兆。2020年4月20日，深圳市场传来重磅消息，人民银行深圳支行货币信贷处内部发文，紧急自查深圳市各商业银行今年以来新发放的“房抵经营贷”，重点彻查“房抵经营贷”资金违规流入房地产市场情况。
在此之后，广州、上海、北京等热点城市陆续传出严查“经营贷”的消息。
截至目前，北京发现涉嫌违规流入楼市的“经营贷”约3.4亿元，广州涉嫌违规金额约为1.47亿元，而深圳则通报表示，对辖内中资商业银行自2020年以来审批的15.4万笔、1771.73亿元“经营贷”，进行了全面排查，发现21笔、5180万元的资金涉嫌违规，将提前收回。
从结果来看，北京查处力度最严，且效果显著。而深圳查处5180万元违规经营贷的通报则受到了市场的质疑。
究其缘由，还主要是因为，从2020年整体市场情况来看，深圳楼市的火爆程度在各大一线城市中可谓“一骑绝尘”，最终仅21笔、5180万元的资金涉嫌违规的结论，明显与实际情况出入较大。
遏制房地产投机炒作，还需多个部门共同配合
正是在这样的背景下，为了防止经营用途贷款违规流入房地产领域，规范个人经营性贷款、企业流动资金贷款，支持实体经济，2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。
具体来看，《通知》一共提出了七大要求：
一是加强借款人资质核查。切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求。
二是加强信贷需求审核。要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。
三是加强贷款期限管理。要根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营。
四是加强贷款抵押物管理。要合理把握贷款抵押成数，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性。
五是加强贷中贷后管理。要严格落实资金受托支付要求，加强贷后资金流向监测和预警。要和借款人签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
六是加强银行内部管理。要落实主体责任，完善内部制度，强化内部问责，加强经营用途贷款监测分析和员工异常行为监控。
七是加强中介机构管理。建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作。房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金。
从具体条款来看，“经营贷”监管全面趋严，无论是贷前贷中贷后都在加强监管，同时还涉及银行内部、中介机构等多领域管理。
然而事实上，“经营贷”的自查并非那么简单，许多违规使用“经营贷”进行投机炒作的投资客有多种变通方式，隐蔽性较强。
市场上甚至还延伸出部分利用“经营贷”违规“炒房”的“一条龙”服务，如提供“无房户”名额，提供首付“过桥资金”，“打新”成功后通过“经营贷”回款等一系列“骚操作”。这在某种程度上又进一步推高了部分城市房价。
因此，我认为，此次既然三部委共同研究起草《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，是要动真格的，那么在具体的落实过程中还需要各部门进行多方面的配合，其中监管部门应该需要做的部分，银行应该需要做的部分都要明确。针对部分热点城市，建议还可以在《通知》基础上，叠加一些更加严格的规定。
针对部分热点城市，建议进一步叠加更严规定
从具体实施情况来看，首先在加强借款人资质核查部分，要重点防止个人成立空壳企业来骗贷，对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年的借款人建议可暂时不做融资服务，需要待其经营一定年限后再做融资服务。
在信贷审核过程中，对银行流水的审查力度还需加强，尤其是资金流水与实体经济本身匹配问题。在这过程中，监管部门需考虑到银行的自查积极性，避免出现类似深圳自查结果明显与实际情况出入较大的情况。同时建议添加责任追查制度。
在贷款抵押物管理方面，尤其是一手房“热点项目”，建议一年之内不发放“经营贷”。同时“经营贷”的周期应按实际情况缩短，如两年左右，降低发放金额成数，减少资金腾挪空间。
在投机炒作较为严重的地区，或者一二手价差较大的城市，如深圳、上海、北京、成都、杭州、南京等，建议按市场实际情况，暂停一段时间的“经营贷”发放，或者严控发放额度。
针对部分热点城市，建议进一步叠加更加严格规定，如在市场明显过热的情况下，当期所有新购房，无论一手房还是二手房，两年内皆不得申请“经营贷”。
总体来看，联系到2021年3月22日，人民银行召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，明确指出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。
我认为，随着房地产信贷政策全面趋紧，投机炒作也将得到一定程度的遏制，房地产市场有望逐渐回归理性。受此影响，上海、广州、杭州等热点一二线城市的房地产市场将得到有效缓解。
未来，对住房金融宏观审慎管理的加强，对差别化住房信贷政策的严格落实，还需要各部门进行多方面的配合，使其成为常态化管理。
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