政信三公子 作者：政信三公子
来源：政信三公子（ID: whatever201812)
（一）
最近总是被问起来，对本轮高杠杆民营房企出清怎么看？
敏感的部分都写到知识星球了，不敏感的，推荐大家阅读一本书，罗伯特·席勒的《非理性繁荣与金融危机》。
上海交大的朱宁院长为此书写了序言，字字玑珠，择要分享给大家。
本书不仅讲述了应如何看待和化解金融危机，应如何看待资产泡沫和房地产泡沫，还讲述了在理解人性和人类决策行为的弱点与错误的基础上，应如何有效推动金融创新和金融监管，并重构全球金融体系。
土地和房地产是两个不同的投资标的
虽然土地的稀缺性是房地产投机中很重要的一种“叙事”，但是土地的稀缺性，其实是随着技术发展、经济中心迁移和社会演变而不断改变的。
例如，在家办公的趋势很可能会从根本上改变区域和距离对于房地产价格的影响。房屋的建筑成本会随着技术的进步逐渐降低，因此，从基本面来讲，虽然大多数人都接受房地产一定能够保值增值这一说法，但它实在没有什么科学依据。
席勒教授和我做的一些研究表明，如果说房地产有投资价值，最重要的价值可能就是对抗通货膨胀，或者对通货膨胀进行套期保值。
荷兰和美国过去两三百年的长期历史数据表明，房地产的长期表现恰恰和一个社会、一个经济体的通货膨胀水平大体相似，但是并没有所谓的超额收益。
国内还有一个支持投资房地产的说法，即房地产领域是中国居民家庭可以进行加杠杆投资，以小博大的为数不多的投资领域。
这个说法的确是实情，但是正如这本书指出的，加杠杆是一项高风险的投资。
如果资产价格上升，投资者当然可以赚得盆满钵满。如果资产价格下跌，也很容易让投资者家破人亡。
最近，国内有不少关于一线城市中心地区的核心资产定价的讨论
虽然很多一线城市的房价相对于收入和租金已经非常高，正如股票市场的某些板块的股价相对于其盈利已经非常高，但是国内居民和投资者仍然普遍认为这些资产的价格会持续上涨。这种判断并不是基于财务分析或者经济上的可行性，而且基于这些核心资产所谓的稀缺性，因为人们普遍认为稀缺资产的价格一定不会下跌。
这种不基于资产基本面价值的相对估值思路、这种击鼓传花的投资理念，以及这种“这次不一样”的社会心理恰恰是引发资产泡沫和金融危机最重要的原因
之所以会形成泡沫，很大程度上是因为一个社会在一个特定时代会形成一种广泛为大家所接受的观念和想法，虽然这种观念和想法并不正确，但却会不知不觉地改变投资者的风险偏好和投资决策，也直接推动资产价格快速上涨。因此，叙事和思维方式的变化也是投机行为和泡沫的成因。
正因为金融创新，很多本来明显的风险被分散和转移，被推迟到今后，或者被隐藏在一些金融创新的产品里，一些金融创新虽然本身是非常好的，但是由于监管的缺失和投资者缺乏理性和投资素养，反而加剧了金融风险，甚至引发金融危机。
很多时候，政府的政策的初心是非常好的，但是在执行过程中，或者由于执行过程中存在一些困难，或者由于整个市场对于政策做出的一些策略性反应，导致好心办坏事，带来不好的结果。
席勒自序：
此次危机爆发前的10年间，房地产泡沫的出现使得人们非常自负，从而使得美国政府对高额债务视而不见，最终导致次贷的爆发式增长和破灭，同样的自负情绪也是导致欧洲各国政府高额债务的“幕后黑手”。除此之外，正是由于次贷危机使得人们对整个金融体系失去信心，所以才在2009年引发了欧洲主权债务危机。
放眼世界大多数国家，证券化业务从来没有发展成一种主流业务。而证券化业务在美国的兴盛也完全植根于政府的支持。
如果美国政府没有实质上构成对房利美和房地美的资助，那么抵押贷款证券化业务或许根本无从起步。
危机爆发之前，许多理论家认为抵押贷款证券化是一项重要的创新。证券化的抵押贷款帮助人们解决了一个“柠檬市场”困境
最早提出所谓“柠檬市场”困境的是乔治·阿克尔洛夫，他的这套理论大意是，普通人通常都不愿意购买未经标准化处理的商品，或者是无法验证品质的商品，比如二手车，他们担心自己没有足够的经验判断商品是否存在缺陷，而且猜疑商家会故意向自己推销“柠檬市场”的商品。商家当然知道商品的好坏，但是买家无从得知。
如果一个人先入为主地认为商家出售给自己的一定是不好的东西，那这个人肯定只愿意支持同类商品的最低价。恶性循环之下，商家根本就不会拿出好东西来卖，于是整个市场就变成一个只卖劣质商品的地方。
之所以把证券化业务称为一项创新，就是由于它能够解决“柠檬市场”的问题。
“柠檬市场”这个问题是有药可解的。通过金融创新至少能在一定程度上进行缓解。
将抵押贷款做成证券，交给独立的第三方评级机构进行估值，并且把同一个机构发行的证券拆分成不同的等级，交给不同的专业机构进行评估，这样能够有效降低投资者买到“柠檬市场”中那些次品的风险。
根据这个理论，投资者应该能够信任较高等级的担保债务凭证（CDO），至少信任度要比任何抵押贷款放款机构自行设计的贷款池或其公司股票要高。所以，投资者也更愿意购买高等级的担保债务凭证，从而也给住房贷款放款机构开辟了新的资金来源。
把证券化产品分级是一个不错的想法，但在实际操作中却没能得到较好的执行。
背后的原因前文中已经提过，那就是大多数人，包括评级机构在内，都认为房价不可能下跌。所以，即便证券化业务背后的理论是站得住脚的，但是现实中产生的证券却获得了过高的评级，也导致人们过度信任这些产品。
这也是导致历史上反复出现金融危机的症结所在。只要人类的本性不发生改变，我们就总是容易促生经济泡沫，也容易受到泡沫破裂带来的伤害。
（二）
2021年，在公众号文章里，做过很多分析和预测。
回头看，依然蛮有参考价值的。择要分享给大家呀。
2021年1月上旬的文章集锦 （11个月前的预测）
《2021，在不确定性中寻找确定性》
地产公司是最市场化也是最“弱势”的，虽然高杠杆的模式有问题，但是土地资产的质量没有问题。
所以未来，地产公司会死一大片，但是地产市场经过兼并后，未来依然可期。毕竟，便宜的土地储备就是未来发展的压舱石。
城投公司可以通过调节土地市场，来调节地产市场。所以，城投公司的安全性要高于地产公司。
但城投公司也有非市场化的部分，就是在把地方银行掏空前，城投公司不会出事。
《最揪心的时刻即将到来，不要被垃圾债割了韭菜！》
城投的未来融资，会是个什么情况？
跨区域的公开市场融资仅限IPO和标债，其它融资仅能在本区域进行，非标全面退出。
行政的力量和市场的力量互相博弈，一定会寻找出一个双方都能接受的方案，在有限烈度内实现市场化出清，维护住不发生系统性风险的底线。
《实诚点，他大舅他二舅都是他舅》
这轮即将到来的对城投各种融资工具的整改和动态监测，是雷声大雨点小的走过场，还是会发生根本性的生死存亡影响呢？
为什么这么严重的三角债问题，只要有“扛着100口棺材，99口给别人，1口留给自己”的决心，就可以解决？
《好汉莫慌！隐形债务被误解了！》
既然不管是城投还是国企还是民企，只要是出事的，地方zf就要救，这不就是地方zf刚兑全区域企业债务的意思嘛？
财政在隐债中，究竟要承担多少比例的支出责任？
《零下十几度的北京，我为什么还不穿秋裤？》
一把年纪一事无成一瓶白酒都喝不了的老男人只配孤独。我觉得我这一生就像开了个玩笑，但并不好笑。
即使你的内心还是少年，但世界已经认为你老了。
《用加杠杆的方式给城投去杠杆》
最近市场对做债权投融资业务的信托等非银机构和投资人都很不友好。
谁家都有马桶，谁家的马桶里都有S。无非是，有的人家里，马桶盖着盖子。有的人家里，马桶被掀了盖子。
现在有些兄弟，心急火燎的去掀别人家的马桶盖子，难道是去抢着吃S嘛？
本部分通过区分常态时期和危急时期来探讨债务的边界问题。
常态时期：
政府债务和经济增长存在“倒U形”关系，债务在短期内能促进经济增长，在长期则通过影响资本形成、人力资本和技术水平等，对经济增长形成抑制。
危机时期。
私人部门债务的累积会提升危机发生的概率，政府部门债务的累积在一定阶段内有助于降低危机发生的概率。
越是危机，ZF越要适度上杠杆。
《红黄绿很没意思，不用杞人忧天》
大量举债的风险主要在于决策者是否有意愿和能力，将坏账损失分摊到多年。
取决于两个因素:
一是债务是否以决策者能够控制的货币计价：
二是决策者能否对债权人和债务人施加影响。
从上述两点看：
内债不算债。
《固收投资炸雷的缘起与缘解》
影子银行具有内在顺周期性。
该特点是此次国际金融危机发生的重要原因之一，表现为在经济上行周期，影子银行扩张并进一步推升信贷繁荣和资产价格泡沫。在经济下行周期，影子银行收缩并加剧信贷抽离和资产泡沫破裂。
简言之，上升期，有钱不赚王八蛋。下行期，死道友不死贫道。非常欠缺大局观，也毫无弹性可言。
专业投资人必须更专业才行。
不专业的投资人不是爷，是行走的韭菜。
《资金过亿元的投资人都买什么理财产品？》
其一，打破刚兑后，理财就是“辛辛苦苦赚小钱，轻轻松松亏大钱”。
诱惑虽然很多，但是不熟不做。就要做自己熟悉领域内的事情，或者和专业机构同行。
其二，一定要买持牌金融机构的产品，股东背景越强越好。不要在意多赚50bp还是100bp，本金最重要。
市场上爆雷多，一定要亲近监管，监管越严越好。这意味着，如果出事，监管会管，股东会救。
其三，所谓的复利原则，每年赚10%，连赚20年，就可以财富自由。这么老掉牙的忽悠段子，也就割割新韭菜用。
前十八年都是铺垫，第十九年割一把狠的，第二十年就辛辛苦苦多少年，一夜回到解放前了。
《资产几十亿的投资人都买什么理财？》
飘了？
竟然连这种题目都敢点开了？
《还能不能买政信？》
2008年金融危机风险加剧的原因主要有两个：
一是大量风险转移到了那些在传统银行体系约束和保护之外应做的金融机构。
二是如此多的杠杆是以不稳定的短期融资形式出现的。
《底线思维下的投资机会》
如果确定性的资产也开始变得不确定性，那么资金即便去撸那些所谓的传统确定性资产，也会要求足够多的风险补偿。
要平衡足够多的风险补偿，如果不来一波大爆雷，那么也只有大通胀了。
《信托资金池爆了怎么办？》
项目端已经躺倒的背景下，资金池会不会爆雷，完全取决于募集能力。
当某家机构，新发产品的久期从24个月到12个月再到6个月的时候，我们知道，快到说再见的时候了。
要想不爆雷，方法实在太简单，就是：
高激励的去转型家族信托。
家族信托的钱是长期的资金，短期内没有兑付压力，最适合堵短融的窟窿。
下下之策是对资金池项目展期。
非标投资人是毫无忠诚度的，如果给出超过12月的展期方案（川信已经这么做过了），那么等同于立即爆雷。因为这批投资人一定会马上闹，12个月等同于打碎了他们的信心。
所以最适合的展期方案是3-6个月。
“春节前因为疫情，资金暂时紧张，节后就立即兑付”。这个理由是站得住脚的，也是让人信服的。
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原标题： 石锤！对金融和理财市场的精准预测（一）
