丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
随着行业增速放缓，盈利预期走低，除开辟商业、物管、文旅、养老等“第二增长曲线”，越来越多房企将触角伸向非地产领域的跨界投资，以期通过股权投资寻找新的增长路径。目前，超半数TOP30房企发力创投，寻求新的增长点。
本文重点梳理和总结了房企主流投资模式以及投资方向，并结合互联网公司的投资布局进行比较研究。
我们认为以阿里、腾讯、百度为代表的互联网公司作为投资领域的典型样本，在投资逻辑与布局方向为已布局房企提供了参考价值，房企可参考借鉴互联网公司的投资路径，提升投资效率与效益，同时挖掘与互联网公司投资布局的共同点，更好地挖掘价值投资，探寻房企与互联网公司的合作空间。
互联网公司投资成熟化，对房企具有参考价值
互联网公司比房企更早跨界到投资领域，“投行”特性更强一些。阿里、腾讯、百度、京东等都已拥有专业的投资部门或平台公司，投资管理越来越专业化，并已发展成为全球有影响力的投资机构。
表：互联巨头投资平台与市值
互联网公司投资成果明显，主要表现两大特征：首先，头部互联网公司投资积累丰富，已形成各自的投资风格。头部互联网公司投资规模大，从投资数量来看，2008年至今，腾讯公开投资事件超过千次，其次阿里也超过500次。
从投资模式和投资风格看又各有千秋。阿里的股权投资中业务战略意图较强，更多扮演的是战略投资者的角色，注重投资与业务的协同性，“中心化”特征显著，投资风格激进，追求控制权，大规模的收并购项目较多。而腾讯的投资风格更显缓和，以股权投资为主，并不以控股为目的。在投资方向上，腾讯涉足领域更广，并不局限于与主业相关性产业。
图：典型互联网巨头累计公开外投资事件（次）
注：阿里投资主体包括阿里集团、阿里影业、阿里健康、阿里体育以及阿里巴巴创业基金；京东投资主体包括京东集团以及京东数科。
数据来源：天眼查、CRIC整理
其次，互联网巨头通过投资已取得了可观的收益，成为利润的重要来源。例如，阿里2018财年以来，投资收益占到净利润近半数，其中2020财年，利息、投资收益达到729.56亿元，占净利润49%。
图：阿里巴巴利息收入和投资收益规模及占比（亿元）
注：财年截至3月31日，半财年截至9月30日。
数据来源：年报、CRIC整理
反观房地产行业，房企参与创投越来越多，并逐步瞄准跨行业、低门槛、高成长的价值投资，作为投资领域新势力，如若要快速成长起来、扩大影响力，参考互联网公司相关路径有助于提升投资效率与效益。
房企与互联网公司投资特征异同点
1、房企A、B轮投资占比超70%
房企参投阶段主要集中在早期融资和中期融资，其中以A轮（pre-A轮、A轮、A+轮）和B轮（pre-B轮、B轮、B+轮）为主，整体占比超过70%。早期及中期融资所需的资金规模多在千万或亿元级，准入门槛相对较低。
图：2014年至今百强房企创投融资阶段分布
资料来源：CRIC整理
互联网企业投资业务则趋向稳定，七大互联网巨头连续2年投资事件数量保持稳定。据统计，2019年累计达到264件，2020年整体也未受到疫情的影响，达到260件。从轮次分布上来看，随着项目公司的成长，互联网巨头的投资轮次整体后移。
图：七家互联网巨头投融资轮次
数据来源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理
2、双方投资围绕主业赋能特征显著
从投资方向来看，目前房企投资标的企业主要可分为三大类：
与地产开发关联较强的上下游产业链企业，通过在建筑材料、智能家居、家装等细分领域的投资发挥产业协同效应，提质增效、赋能主业。
房产经纪行业或社区生活服务企业，基于互联网提供线上线下相结合的数字化服务，投资布局存量市场。目前，基于互联网的创投细分领域主要有房产服务、生活服务、企业服务、社区服务等。
从事互联网或高新科技领域的创业、创新企业，房企主要看好其增值潜力，以财务投资获取资本收益为主。主要涉及软硬件开发、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽车等研究发展方向。
互联网巨头近两年重点投资布局企业服务与文娱传媒方向，房地产相关投资热度稳健。2020年，互联网巨头的前三大投资方向是企业服务（13.8%）、文娱传媒（11.9%）和游戏（11.5%），金融、人工智能和教育领域紧随其后。其中，游戏、人工智能和电子商务领域的投资数量明显上升。2020年，互联网巨头在房地产产业链相关领域（包含上下游）投资次数有12次，相较2019年下降3次，整体投资热度较为稳定。
图：七家互联网巨头2019年（左）和2020年（右）投资数量的行业分布
数据来源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理
综合来看，互联网巨头的投资布局逻辑主要以企业主营业务相关投资为主、多元化投资为辅，以帮助母公司构建外部生态圈。本文将以腾讯的投资项目为例，来说明互联网公司的投资策略。
图：腾讯2020年投资数量TOP5的行业具体信息
数据来源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理
由于企业背景和主营业务不同，互联网公司投资重点领域也表现出一定的差异化。阿里和京东在电子商务以及物流领域投资数量较多，美团点评关注与餐饮业务联系密切的农业板块，小米积极孵化硬件产品，打造物联网生态圈。互联网巨头们积极投资，将多元化产业通过登录入口、平台串联在一起，但是仍然以主营业务为核心，其定位并没有模糊。
图：其余6家互联网巨头2020年投资数量TOP5的行业列表
数据来源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理
3、互联网巨头投资路径涵盖市场风口，房企可重点关注
互联网巨头的投资路径可以归纳为三类。
首先，互联网公司发挥流量优势，押注投资风口，不断扩大生态圈。凭借稳固的流量与较低的扩张成本，互联网巨头的生态圈日趋完善，能够不断提高企业的利润。
其次，积极延伸至产业链上下游，补足业务短板，加强供应链整合。互联网公司布局上游通讯设备、硬件等企业，或延伸至下游更多服务应用，以促进生产效率的提升，增强企业的议价能力。
第三，积极投资先进科技领域，捕捉颠覆性机会。对互联网巨头而言，投资不仅是业务支持的手段，更是在互联网人口红利逐渐消失后业务创新的重要途径。随着投资项目数量与金额的不断增加，互联网公司通过生态圈赋能被投企业的能力逐渐提升，在创投领域的影响力也随之上升，这对于房企进入投资领域有着重要的借鉴意义。
共同聚焦四类投资方向
规模型房企与互联网巨头在股权投资中都具备资本优势和资源吸引力，两大资本的共同投向增长预期看好。对比房企和互联网公司创投领域，其共同聚焦的投资领域主要有四类方向：
一是围绕B、C端展开的“服务领域”，涉及企业服务、生活服务。二是科技赋能方向，涉及电子技术、信息技术、人工智能等新工业领域，将成为未来的投资风口。三是生物医疗行业，包括生物制药、医疗、健康等。四是房地产行业上下游相关领域，包括房产交易服务、物管以及家电家居行业。
图：房企与互联网公司主要投资领域占比分布
注：主体涵盖24家重点房企以及7家互联网公司巨头
数据来源：CRIC整理
涉足生物医疗投资方向，领域涉及生物制药、医疗、健康等行业。当前，碧桂园、恒大、融创、华润、远洋等一批房企均已经涉足生物医疗行业，重点房企在该领域的投资比重达20.6%。但生物医疗领域的偏早期轮次投资均相对较多，A轮及前轮次的投资占比分别达38%和39%，该领域的“培育性”投资特征显著，投资的逻辑是考虑行业高速成长性，以及考虑自身的协同效应。
从互联网公司在房地产领域探索来看，房地产行业处于智能化、数字化转型阶段，因此给互联网公司带来了更多的投资和合作的机会。投资方向主要有三大类：房产交易服务商、物业管理以及家居家电行业。
随着存量市场增长，房产经纪行业的投资价值日益凸显，从投资格局来看，目前互联网公司以腾讯重仓贝壳、阿里入局易居形成两大主要阵营。
早在2016、2017年，腾讯就先后参与了链家（贝壳前身）的B轮融资以及战略融资，并在2019年以8亿美元领投贝壳D轮融资，多次投资动作也显示了腾讯对该领域的重视，目前腾讯是贝壳的第二大股东，持股比例达16.5%。此次投资，不仅为腾讯带来了可观的投资收益，同时也提高了腾讯布局房产交易市场的竞争力。
阿里则通过投资易居，加速该领域的布局。2018年7月，阿里参与了易居Pre IPO轮融资，2020年再度增持，成为易居控股第二大股东，并与易居发布战略合作，联合推出了“天猫好房”平台，引发巨大反响。
图：腾讯参投贝壳时间线
信息来源：CRIC整理
房企和互联网公司基于各自的产业基础布局投资生态圈选择投资标的同时，一些被双方共同看好的行业“独角兽”值得关注。双方均参与投资标的涉及：汽车交通、教育、房产服务、生物医疗、互联网技术服务等多领域，其中多数标的发展已初具规模，尤其是“服务”领域的企业，例如滴滴出行、每日优鲜、火花思维等，在不同服务领域内均具有突出表现。
房企与互联网公司共同锁定的投资标的，一方面基于其在行业中突出地位及良好的基本面，另一方面看好其具备新时代下潜力化的商业模式与可观的发展前景。
表：房企与互联网公司共同投资的企业
数据来源：CRIC整理
目前房企投资特征参与门槛较低，参投轮次集中在前中期。而互联网巨头投资已经发展成熟。近两年七大互联网巨头投资事件数量整体稳定，今年投资也并未受到疫情的影响，其中腾讯投资表现最为活跃。
布局方向上，无论是房企还是互联网公司，围绕主业赋能的特征都较为显著。房企聚焦产业链上下游、存量市场等，不同互联网公司投资虽然各有侧重点，但仍然以主营业务为核心，定位并没有模糊。
互联网公司投资不断向房地产领域延伸，大举投资房产交易服务商、物管企业以及房地产后延领域家居家电企业，凭借强大资本和技术实力，互联网公司具备相当的竞争力，房企不可避免受到一定威胁，收益面临被瓜分。但是，房地产线上化转型趋势下，市场潜力巨大，互联网公司与房企合作可以实现更高的效益，未来双方合作远大于竞争。而同作为大资本且各具优势，如何协调好角色分配是成功合作的关键。
在投资标的选择上，已有细分产业的“独角兽”获得了房企与互联网公司共同参投，在房企与互联网巨头双重“大资本”支持下，被投企业未来发展前景向好。
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