拼脸的南京,比杭州友好多了!

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2021-05-26 10:11 1810 0 0
而反观杭州,土拍市场充满了无情的“杀戮”与“血腥”

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

近期南京第一批集中土拍收官,此次南京土地市场出让51幅涉宅地块出让,总用地面积约279万方,总起拍价约840亿元

最终,土地成交总金额约993亿元,其中36幅地块触顶摇号

于5月22日下午进行现场集中摇号,最终多家房企运气爆棚,连续摇中地块,万科4、新城3、招商2、大华2、龙光2、江苏富园2等房企

同时也看到了不少新面孔首进南京,如大唐、宿州万成、长春君地、新沂阳光等

作为同为长三角的两大中心核心城市,南京都市圈与杭州都市圈PK的话题一直都是此消彼长,不仅在经济方面,同时也体现在人口、产业、规划、历史人文等各个方面

近些年来,杭州凭借互联网的风口,无论是经济还是人口产业,都在扶摇直上,发展势头略压南京

聚焦到房地产市场,两座城市都呈现相似的房地产市场特征。而无论是住宅市场还是土地市场,都是规模房企的兵家必争之地!

杭州的第一批集中供地于5月8日收官,杭州的57宗涉宅地块,在规模上与南京相差无几,然后从土拍结果来看,南京对开发商明显友好很多!

房地产已经进入市场充分竞争的时代,而这种充分竞争也在逐渐摊薄行业平均利润,未来的房企必须接受5%以下的薄利,提升操盘能力,向内部管理要利润

从成交结果来看,南京51宗地块住宅毛坯限价与成交楼面价差值在1万元/㎡左右,市场虽然竞争同样激烈,但是触顶摇号机制下,还是能够保证开发商一定的开发利润

即便不做精装,不考虑精装溢价部分的利润,平均计容建面单方控制在6000元/㎡以内,都还是存在利润的

对开发商而言首先能够保证团队,其次稳住规模,意义更大。但所存在的问题在于触顶摇号机制下,开发商需要攒攒人品!

而反观杭州,土拍市场充满了无情的“杀戮”与“血腥”。集中供地所带来的焦虑感,开发商不得不孤注一掷,对于小开发商而言,甚至是在殊死一搏

与南京不同,杭州的土拍政策就没有那么得友好,在溢价率封顶的情况下,开发商仍然需要脱下“底裤”去拼自持

57宗地块成交均价与住宅精装限价价差不足8000元/㎡,且41宗地块带有不同比例的自持

57宗地块剔除两宗人才租赁用地,共计55宗涉宅地共41宗地块竞自持,占比75%,自持总面积更是超过了66.2万㎡,若以100㎡计平均面积,则自持房源高达6620套

而自持这玩意儿是可怕的,首先是盈利模式不清晰,其次在于前期资金沉淀较大,无疑会对开发商后期经营风险提出更大的挑战

而高负债房企本就绷紧神经,如同山羊走钢丝,稍有不慎就会被行业所淘汰。现金流不能带来合理利润,就是在空转!

能在杭州活跃的主流开发商基本都有一个共识:“保本扩规模、微亏保团队、利润就是一堆自持物业”

近期,滨江集团董事长戚金兴在网络上回答投资者的一段话火了,同时也警醒了不少开发商:

“公司最近在杭州集中土地出让中,共获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌形象大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平”

作为杭州本土“一哥”,滨江能够做到的利润水平就是行业标杆!

这点熟悉杭州房地产市场想必都毋庸置疑:

从拿地开始,4.5个月开盘,7个月清盘的操盘奇迹;管理成本1.5%,未来要争取1%左右,三费(营销费用+管理费用+财务费用)控制在(同级别房企的四分之一)

想必没有哪家房企能够拍着胸脯说能够做到!

而反观,能在杭州拿到地的房企又有多少是纸面利润,拿了一堆自持物业却不得不苦哈哈地笑着面对!

相比南京,杭州的土拍确实不够友好!“限房价 竞自持”的模式着实已经到了需要优化的阶段!

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 拼脸的南京,比杭州友好多了!

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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