我眼中的城市更新 来源：我眼中的城市更新
前言
这段时间应邀为某市地方政府制定更新顶层制度设计思路。深有感触，地方政府有魄力，也有想法，希望借助城市更新突破现有土地紧缺的格局，解决各种城市发展过程中的问题，也很有虚心学习深圳等地的先进经验，但是为何制定的更新政策，总有这样那样的问题，很难推进开展工作呢？结合我在体制内、开发商一线工作操盘过程中与政府领导打交道过程中的一些经验谈谈个人看法，希望能给地方政府或市场主体开发商带来一些新的解决问题思路。如有错误或得罪之处，请各位朋友多包涵。
“掘金内地城市更新市场”直播中，多次提过：城市更新是开发商与地方政府、村集体、小业主及其他产权权利人之间的博弈，是各方利益平衡形成统一战线共同做大蛋糕，再分配的过程，也是各种不良资产重新盘活优化上市的过程。所谓不良资产，简单的说就是违建房产、各种农民房，各种低容积率简单粗放的工厂，各种繁杂权属不清晰产权不合法的土地。通过城市更新，将其变成宜商宜居宜工、权属清晰产权合法的优良资产，打包盘活重先上市交易，各方都能在其中获得巨大的经济利益和社会效应的过程。
多方即市场主体、地方政府、村集体被拆迁户、其他利害关系人。市场主体开发商提供资金人力物力，协调各方利益，主导城市更新的推进，村集体村民其他利害关系人作为重要的参与者主要协助支持市场主体开发商形成统一战线，加快推进。这其中，只要有一方不支持，城市更新就玩不下去，无法推进。
那么地方政府在城市更新中扮演的角色是什么呢？是制定城市更新做大蛋糕分配蛋糕的顶层设计游戏规则，是城市更新政策的制定者，是城市更新主要参与者获益者之一。因此，城市更新脱离不了地方政府的角色。
棚改，中央有专项债支持，地方政府也需要配套资金支持，且多数棚改都落在国有土地上（少数地区也涉及一些集体土地），情况相对于城市更新更简单一些，一般只有拆除重建的类型。棚改的目的主要是为了解决各地房地产库存，针对的棚户区涉及到政府脱贫奔小康发展大计问题，涉及到中央的资金和大政方针，中央有足够的理由统一部署制定统一政策落实。
同样，城市更新与后续接棒棚改的老旧小区改造也不同，老旧小区改造基本不涉及大拆大建，我国从1998年全面实施住房商品化改革，绝大部分的老旧小区改造对象应该是福利分房时期建成，但是尚未纳入棚改的公房为主。既然不涉及大拆大建，基本上市场主体开发商积极性就比较低，动力不足。据了解，在中央出台老旧小区改造政策之前，广州上海等地的微改造也好，深圳的综合整治也好，基本上都是由地方财政支持。因此，中央有必要发文支持，相信后续中央会出台政策对老旧小区的改造会有一定的资金支持。
备注：老旧小区改造虽然不涉及大拆大建，但很多老旧小区改造后房产必然升值，且很多老旧小区因为破旧，基本上物业管理存在很多问题或空白，物业管理的价值值得很多开发商的积极介入。不少大开发商的物业管理公司上市获得不错的估值，值得期待。
城市更新一般是市场主导的行为，是地方政府借助市场力量完善城市功能治理，解决各种问题的同时做大蛋糕后多方分配蛋糕的过程；是市场主体开发商与地方政府、村集体、小业主及其他产权权利人之间的博弈形成统一战线的过程。
城市更新是未来的趋势，详见《为什么各地纷纷加入城市更新行列》是地方政府借助市场力量解决地方财政不足重要途径之一，其次也是解决各地发展过程各位问题实现具体发展目标手段之一。
一来，中央政府不需要出资金，城市更新也不涉及脱贫大计问题，事实上很多参与城市更新的被拆迁户们早就富裕阶层。二来，中央也不需要主动参与各地城市的具体发展，更不便于直接介入市场主体为主导的开发行为。
政策必须具有可操作性可实施性，越是高层，越难以接地气，越难以使自己出台的政策符合各地实际情况。因此，政策有一个显著的特点，层级越高的政策，越不会轻易涉及具体情况针对具体问题。基本上，层级越高，越只能出台原则性宏观性的政策。总之，不具有可操作性，可实施性的政策，就不是好政策。
综上所述，中央一般不介入城市更新，除非涉及到中央的工作部署或资金或其他中央事项。城市更新中央没有统一政策，各地自由裁量权比较大。
在“掘金三四线城市更新市场”直播中多次强调，一二线城市的城市更新模式不同于三四线，即便是同样的一线城市，更新模式也是各有不同，百花齐放八仙过海各显神通。
各地各城市发展阶段不一，发展规划定位不一，因此各地对于城市更新、城市更新的顶层设计和更新政策具体的细则都不一样，专业术语不一样，流程不一样、审批机构不一样、土政策不一样，借助城市更新地方政府获取的好处和解决的问题都不一样，诉求也不一样，具有地方鲜明的特色，属于地方发展的“土政策”。正因如此，必须结合地方实际情况因地制宜，因城施策，不能照抄硬搬。
如果对于当地实际发展不了解，不了解当地的土政策（含规划土地房产乃至产业），尤其是缺乏当地政府诉求和忧虑的认知，不了解当地村集体、不了解当地村民被拆迁户，不了解其他利益关联方的利益诉求和忧虑，无法站在多方的利益角度看问题，拟定出来的更新顶层制度设计和更新政策，必然是空中楼阁水中花镜中月，不具有可操作性可实施性。这也是很多内地城市学习照搬深圳、广州等地更新实施落地不了，水土不服的根本原因。
同样，也有不少理论家，单纯从规划、从法律或其他单一专业层面闭门造车，研究拟定更新顶层设计和更新政策，缺乏从整个更新宏观大局出发，缺乏对市场主体、对村集体、对政府的认知和深入了解，尤其缺乏更新项目的实操经验，看似很专业，但是拟定出来的更城市更新顶层设计和更新政策完全无法在实践中予以实施落地。
一个地方的更新政策基本分为两个部分，一个是顶层制度设计，一个是更新政策。
简单的说就是如何做大更新蛋糕？能做多大蛋糕？多方利益参与者如何分蛋糕？分蛋糕的比例？顶层制度设计非常关键，顶层设计存在问题，意味着城市更新政策存在原则性基本的框架重大问题。
简单的说就是更新的门槛、更新单元的划定、更新的规划设计、更新的洗地、更新的流程、更新的审批、更新的监管等等较为微观的政策。当然，其中也涉及蛋糕具体能做多大，具体分配规定。
了解当地借助城市更新需要解决的重大问题
具体制定更新政策的团队，必须有一定的体制内工作经验，了解地方政府，又要具有一定的实操经验，了解市场主体开发商利益诉求，同时还需要在一线项目与村集体、被拆迁户们或其他的利益关联方打过交道，理解各方的利益诉求和忧虑，需要解决的问题，才能在制定政策之时，充分考虑顾虑各方的利益诉求。
在“更新项目总应知应会”系列培训中多次提到其实城市更新拆除重建主要做好三件事就足够。第一就是把土地洗干净，变成可建设开发的土地；第二是理清更新范围内的经济利益关系，具体的说就是拆迁，拆迁即包括土地的补偿，也涉及建筑物构筑物附属物的拆迁。第三就是优化规划，就是做大蛋糕。所谓做大蛋糕，其实就是优化规划条件，通过改变规划功能、提高容积率、优化规划设计具体条件达到做大蛋糕的目的。
必须懂得换位思考，站地方政府角度、站市场主体开发商、站村集体、站被拆迁户、站其他利益关系人等多方角度，充分的考虑多方的利益诉求、亟需解决的问题和忧虑。
其前提是，站多方的角度换位思考，并不简单的凭空想象，闭门造车，最好在体制内尤其是规土部门工作过，了解规划土地房产基本常识，又在市场主体开发商一线实操过，且还直接面对面亲力亲为与相关村集体被拆迁户或其他利益关系人打过交道，对多方有一定清晰的了解。
1、忌理论家。觉得能吹夸夸其谈就能符合条件。
2、忌缺乏大局观的单一专业人士。觉得业内知名就足以。
3、忌照抄硬搬。觉得先进地区经验一定符合自己。
4、忌不懂换位思考，觉得不必要顾虑其他利益方想法和诉求。
5、忌理想主义，不考虑利益诉求。觉得为国为民肯定推得动。
6、忌偏执狂，觉得自己一定正确，不倾听他人诉求
7、忌自私自利者，觉得他们利益诉求不重要。
8、忌闭门造车，不主动学习其他地方经验
9、忌一蹴而就。觉得开展推进很简单。
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