丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2020年的豪宅“抢购潮”依然历历在目，比如上海“富豪们”排队买豪宅，甚至为抢先认筹大打出手，深圳“10万+”的豪宅项目频频“日光”，广州豪宅卖出“刚需速度”……进入2021年，虽然“抢购潮”有所淡化，市场逐渐回归理性，但豪宅市场仍然延续2020年成交热度。
具体来看，四大一线城市总价1000万以上豪宅成交数据已达7488套，较去年一季度同比增长1.5倍，总价2000万元以上豪宅共成交1677套，同比增长192%。单价15万元以上顶豪共成交133套，比2020年一季度多出117套。
要知道，2020年全国单价15万元以上顶豪总共卖出336套，今年一季度已成交了去年全国总量的四成，豪宅市场热度大概率会延续，并走出“高开高走”行情，2021年或将再次成为豪宅成交“大年”。
各总价段成交套数翻倍式增长
一直以来，不同能级之间豪宅标准难统一，且成交多集中于北上广深四大一线城市，再加上随着房价的不断上涨，豪宅的门槛值正在不断抬升。因此，豪宅仍然是一个相对概念。
2021年一季度，四大一线城市总价1000万元以上各价格段豪宅成交数据较去年同期均实现翻倍式增长。
以1000万元作为豪宅门槛值来看，北上广深四大一线城市豪宅成交总量为7488套，较2020年一季度的3010套增长了149%，其中上海共成交3909套，超过北京、深圳和广州成交之和，且较2020年一季度同比增长198%。
表：2020年一季度四大一线城市
不同价格段豪宅成交情况（单位：套）
数据来源：CRIC
实际上，一线城市的豪宅门槛不断抬升，因此从总价2000万以上数据来看，北上广深四大一线城市一季度豪宅成交量较1000万元门槛缩减近八成。一季度，总价2000万元以上豪宅共成交1677套，同比增长192%，占去年成交总量的四成；5000万元以上豪宅共成交148套，去年一季度仅为34套。
具体城市而言，一季度，上海豪宅成交量仍然占据半壁江山，2000万元以上共成交935套，同比增长214%，超过一季度四大一线城市成交总量的五成；5000万元以上豪宅共成交86套，较去年增加了80套，占一季度成交总量的六成。从豪宅成交增幅来看，上海在各总价段增幅均位于首位，其中5000万以上豪宅成交套数较去年增长高达13倍，广州成四大城市中唯一减少的城市，一季度5000万以上豪宅共成交5套，较去年减少37.5%，顶豪成交逐渐分化。
5000万以上豪宅成交情况（单位：套）
数据来源：CRIC
单价15万以上顶豪共成交133套
从成交单价来看，一季度，四大一线城市10万元-15万元/平方米豪宅共成交3497套，同比增长142%。要知道，去年全年，全国10万元-15万元/平方米豪宅总共成交了7008套，而今年一季度已经完成去年全国成交量的近五成。
从单价15万元/平方米以上的顶豪成交数据来看，一季度四大一线城市共成交133套，较去年一季度的16套同比增长731%。分城市来看，上海共成交105套，较去年一季度的4套增长了2525%，同时成交套数是北京、深圳和广州三个城市的3.75倍。顶豪成交分化，一季度，广州单价15万元以上豪宅零成交。
按照单价段来计算，上海仍然表现亮眼。一季度，单价10万元以上豪宅上海共成交2317套，同比增长近2倍，超一线城市总量的六成；若按照单价15万元以上标准来看，上海共成交105套，占一线城市成交总量的比例提升至近八成。
不管是中高端，还是顶豪，上海整体表现都较为突出。究其原因，上海豪宅市场的主力为高净值人群，他们的收入渠道来源多样，购买力相对充裕，置业需求稳定；同时，部分高净值人群通过豪宅可实现资产配置，以保障资产增值和保值。
各单价段顶豪成交数据（单位：套）
数据来源：CRIC
一季度，一线城市豪宅市场仍然延续火热态势，豪宅高位运行背后，实际是多方面助推的结果。
考虑到2020年已是豪宅销售“大年”，其原因与去年一脉相承。首先，疫情对豪宅成交起到促进作用：一方面，疫情改变了人际关系和居住环境，而有能力快速实现改善需求的恰恰是这些买豪宅的富人；另一方面，目前仍处于疫情恢复阶段，部分“放水”的资金流向房地产，资产荒下的资金推动，市场预期资产价格上涨的情况下，豪宅成为目标人群的资金“蓄水池”。其次，房地产市场面临消费升级，消费者逐渐从有房住过渡至住好房，高净值人群终极改善自住需求依然强烈。此外，基于资产增值、保值的需求，豪宅对于高净值人群而言核心价值在于“储蓄”，核心城市豪宅产品仍将是抵御通胀的重要渠道。
去年，得益于信贷资金宽松及豪宅产品需求的释放，2020年房地产市场走出独立行情，但随着年末房贷集中制度发布以来，部分投机需求得以抑制，市场回归理性，但市场也出现了“无房户摇豪宅”的怪象，催生一部分豪宅“代持”现乱象。
彼时，我们认为核心动因在于豪宅限价政策下出现的一二手房巨大价差使然，并建议单价10万元/平方米以上豪宅项目适度放开限价，解决一手房和二手房差价的源头问题。近期，深圳、无锡、成都等城市纷纷建立二手住房成交参考价格发布机制，一定程度上将缩小二者价差，减少投机行为。比如去年典型的深圳网红盘——华润城润玺一期花园，按照深圳住建局公布的3595个住宅小区二手住房成交参考价格，该项目二手房参考价为132000元/平方米，过往成交单价最高已突破20万元/平方米。未来，深圳豪宅市场热度或将有所降温。
联系到三部委严打经营贷，房地产信贷政策或将全面趋紧，投机炒作需求将得到有效遏制，房地产市场有望逐渐回归稳态。而高端豪宅的刚性需求得到有效释放，或将带动全年成交数据再创新高，2021年有望持续高位运行，并成为豪宅成交“大年”。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“丁祖昱评楼市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
