陌爷地产圈 作者：陌爷
F1.
3月29日，碧桂园服务发布年报，股价应声大跌。
可原因不是因为业绩，而是来自于资本市场的恐惧。
客观的来说，碧桂园服务的交出的成绩单可圈可点。
营业收入288.4亿，同比增长85%；
净利润43.5亿，同比增长56%；
净利率15.08%，虽同比下降2.75%，但仍然处于行业领先，甚至超过绝大多数开发商。
手握15亿平米的合约管理面积，妥妥的稳坐宇宙第一物管公司。
虽脱胎于碧桂园地产，但来自于地产的管理面积仅40%，呈良性循环。
恰逢物管公司被吹上资本市场的风口。碧桂园服务也开始了大肆并购。
大举并购的资金主要来自于配股，对于其债务结构和现金流并未带来根本性冲击。
然而这份成绩单，资本市场并不买账，碧桂园服务将其归因于资本市场对于碧桂园地产的恐慌。
资本果然是“反人性”的。逼得碧桂园服务直接声明：
“不要把我们和碧桂园联系在一起，碧桂园服务保持战略和财务的独立性”
似是“父子”反目的一场大戏。
F2.
恒大的爆雷已经让资本市场痛彻心扉。
“风险出清的铁拳下，没有大而不倒
泰禾、佳兆业、花样年等房企已经破坏了地产行业的信用。
而恒大物业直到审计时才发现所谓账面上的135亿资本，不过只是一张张质押保单。
地产行业的信用崩塌的同时，也牵连着物管公司。
地产公司与物管公司之间的“输送”，开始用血淋淋的案例冒了尖。
资本市场质疑的并不是碧桂园服务的业绩，而是房企们的信用。
这是行业的问题，只不过碧桂园服务目标过大，被资本做了文章。
F3.
拉回问题的焦点，宇宙第一房企碧桂园，会不会成为下一个恒大
答案是否定的。
但是碧桂园的财务状况确实需要关注与警惕。
最新出炉的年报显示， 2021年，碧桂园净赚了409.8亿元，同比下降24.27%。
碧桂园首次出现规模负增长。
经历过行业高压调控后与洗牌后，行业已经达成了共识。
房企发展进去新常态。
碧桂园倒没有像万科一样“矫情”，在业绩发布会上道歉。
但同样显得不够真诚。客观的来说，碧桂园的问题主要来自两个方面。
盈利与流动性。
F4.
碧桂园的利润率在进一步下探，从去年的11.69%，跌到只剩下7.83%。
且已经连续两年大幅下滑。
图片来源：说财猫
这仅仅并表层面的，实际上，还得分给非控股股东。
据数据统计，近三年分给非控股股东的比例是
35%
折算后，碧桂园最后装进口袋的，或许只有5个点。
一年卖房近8000亿，所赚只有5个点，难免显得差强人意。
F5.
在大调整的周期中，资本市场更关心的是安不安全。
21年底，碧桂园手握的现金是：
1813亿
而扣除受限资金（343亿）、预售监管资金（551亿）后，实际可动用的资金是：
919亿
先看短期债务，一年没到期的优先票据、公司债券、银行等金融机构借款，合计金额：
790亿
这么来看，还是能够覆盖的。
但别乐观，前提假设是商票以及表外负债等可控。
至少现在资本市场的风已经吹了起来。
“开源节流”是碧桂园当下正在做出的努力。
2021年的拿地金额1416亿，相较于2020年的2092亿，大幅减少。
积极融资与加速回款成为了最为行之有效的手段。
但从目前来看，碧桂园面临着空前的评级下调压力。
从存续美元债情况来看，排名前三的是恒大（140亿）、碧桂园（117亿）、佳兆业（116亿）。
另两位美元债大户的“兄弟”已经爆仓。
最为致命的还不是存续债务与评级下调的风险，而是碧桂园的销售结构。
三四五线城市，还有机会吗？
政策底已经在拉升了，但今年却走丢了小阳春。一二线城市都还在等着松绑，三四五线城市的市场回暖还有很长的传导周期。
碧桂园的苦日子还得继续。
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原标题： “不要把我们和碧桂园联系在一起”
