商业地产与法务 作者：卢鹏
商业地产租赁合同之中，存在着一种“装修补助条款”（以下简称为装补条款）情形。通常多为出租房为完善商业项目的品牌号召力，挑选部分国际名品或国内有较高美誉度的品牌进行招徕，并许诺在在经营期给予一定经济补助的条款。此类条款随着目前国内商业综合体竞争的日渐加剧而越发盛行，甚至部分出租方饥不择食，无差别对任何进驻品牌给予装修补助。一方面是严重的资金浪费，另一方面为企业内部管理腐败打开了方便之门。同时由于商业地产项目在合同谈判过程之中，代表出租方的法务或律师对此理解存分歧，所以我与大家分享一下我个人对于商业租赁合同中装补条款的理解与应用，以供各位有需求的朋友参考。
一、什么是装补条款
（一）装补条款
装补条款是指为了促使某品牌或特定系列品牌同意签署租赁合同并进驻经营，而由出租方同意该承租方在经营期间给予特殊经济补助的行为，多数表现形式是以专项装修补助名义进行，本质上就是一种附生效条件的条款。
（二）装补条款的金额
装补费用的标准，往往是根据项目自身的定位、业态以及所匹配的品牌层级而定。在国内一二线城市中，常规商业综合体的装补通常在四千元/㎡至一万元/㎡左右，餐饮类在两千元/㎡左右，配套类在三千元/㎡左右。如果是高档型商业综合体，则装补费用则更加高昂。需要注意的是，关于金额内容的信息有很强的局限性，会随着社会中具体项目而进行变动，在此叙述，仅仅是便于从事审计、纪检工作的朋友作为参考，但具体项目一定要因当时的情况而定。
（三）装补条款的种类
1、出租方按照承租方标准代为装修
即由出租方按照承租方所给予的装修标准和材料要求，为承租方进行装修。该种情形往往见于具有施工能力或掌握有施工资源的出租方，是为最大化节省成本而进行施工。此种模式往往是大型房地产开发企业或拥有多家连锁商业地产项目的出租方企业采用，因为从成本核算及装修进度上比较容易掌控。而且在合同签署过程中，能够拥有比较强势的谈判地位（你掏钱你说了算）。
2、出租方按照承租方标准给予支付
即由出租方按照承租方所给予的装修标准和材料要求所应付的金额，为承租方提供经济补助。该模式往往是一些具有强大品牌效应，自身又具备快速装修装饰能力的承租方所采用的模式，其逻辑简单粗暴，就是你给钱我就快点干，而且我不信任你的装修能力。该模式主要是由承租方作为主导，实践中甚至装补条款或合同都要采用承租方版本。
3、出租方按照承租方标准给予对价
采用此类模式，往往是出租方与承租方地位相当，甚至承租方略强势。对于承租方所选定的装修标准和材料，由出租方采用非金钱模式进行置换或对价偿付，至于是否真实以装修标准和材料进行装修则在所不论。例如给予专项消费采购、营销费用抵扣，租金或物管费减免等形式。实践中此类与装补挂钩的优惠条款比比皆是，完全不考虑税筹规划以及法律性质，属于野性自由派模式。但优点是能够及时落地，方便执行，缺点是财务部门比较抵触。
（四）时间因素及比例
1、通常在装补条款中，装补的周期是在签订后之后给予支付或装修。具体的支付节点由双方协商，如签订合同后给予部分装补，开业后给装补条款的予装补，开业达一定时间后给予装补，时间灵活度较强，
2、装补支付比例通常为合同签订后支付补助费用的40%左右，进场装修支付30%左右，正式开业后支付30%左右。亦有其他支付比例模式，具体看双方诉求及谈判情况而定。
3、时间因素和比例是装补条款的重要组成部分，具体关系到后期违约责任的判定。实践中，由于出租方在签订合同后往往就会给予一定的经济补助行为，这就使得自身行为在初始就已成为枷锁，所以内心期望会变的强烈。而实际情况恰恰相反，因为承租方自始就并不是十分看好该项目，所以即便获得装补也会采取观望、拖延的方式来对待，那么双方的期望与行动就存在偏差，拿钱不办事或找借口就是事实上的常态，因此在装补条款中，对于时间因素及比例必须明确和细致的确定。同时对于违约责任也应当予以绑定对应，从而保障出租方的权益。
（五）装补条款的发票应对
在真实的商业租赁行为中，承租方如依照常规装补条款进场，此时出租方应当履约向承租方支付相应装补款项，但由于承租方自身没有装修资质和经营项，是不具备开具工程发票的能力的。所以实践中装补条款及合同中会引入第三方，即具有装修资质的装修公司，由出租方、承租方及装修公司签订《三方装修施工协议》，并约定由出租方将装修补贴款支付装修公司。这种解决方式其实隐含触碰民法典第146条的问题，存在认定是虚伪表示还是隐藏行为的可能性。然而目前没有相关判例存在，且包含于整个租赁合同之中，实践中意义有限。
二、装补条款的理解
（一）装补条款产生场景
装补条款本质是由于项目或运营方运营能力的羸弱所导致。由于商业地产项目的开发往往涉及到前期选址规划、中期建设与招商、后期运营三者的统一影响，所以很多新建商业项目在开业时往往过分强调“品牌效应”与“首店效应”，追逐一些其他商业项目所没有的新品牌和首家店铺，故而导致了为招徕此类品牌需要给出超常规的优惠力度，使得承租方对装补形成了依赖。此风在国内已有多年历史，甚至部分品牌利用出租方的心理而大肆获取非正常经营效益，仅仅靠装补就获得了第一桶金。但出租方的饮鸩止渴式补贴已然成风，越是小出租方，越得通过这种经济补贴方式来获得品牌入驻。
（二）装补条款的后果
装补条款这种经济补助方案在正式合同文本中与违约责任相捆绑。因此核心是对于违约责任的绑定，但由于这类品牌多是强势姿态，所以在条款及合同表述之中较难掌握。很多时候法务或律师刚试图进行条款自我保护时，就被各类商务条件所压制，甚至动辄被拒签所要挟。承租方“优势在我”的心态会令出租方谈判极其被动，合同签署也是异常艰辛。故而想解决此类问题，要么项目自身进行强化，从而使承租方确实感兴趣。要么是再多掏点，让对方暂时闭嘴。只有这样，才有可能从根本上签署有利自身的合同条款。在此，我向大家推荐一个课程--《商业招商谈判要点》，我用3.5小时向大家讲透商业地产招商谈判中的风险点、节奏与技巧。欢迎大家来指点，付款后可添加我的微信获取相关附赠资料及课件包。
三、装补条款常见风险
（一）签约前的资质审查
1、主体审查
装补在表现形式上多数是对承租方装修投入的补贴，故而在签约前必须对承租方的主体进行审查。例如审查对方的经营主体资格是否合法，是否真实存在、证照是否齐全。同时审查履约能力：如资本出资情况、已有店铺经营情况，如有可能还应向其他已开业的商场询问履约能力，是否存在欠租、逃店或工商处罚事项。
2、审查文件
承租方应提供经过年检的营业执照复印件并加盖公章，履行合同需要的资质证件（如生产厂家或代理商的销售授权书和商标许可、产品合格证、质检合格证等）。
（二）装补条款支付路径
由于装补条款的支付名目多数为装饰装修工程款，故该费用往往是支付至指定的装修公司，再由装修公司开具工程款发票。故应由三方签署《装修施工协议》，明确约定支付路径以及支付后的工程进度与管控。例如装补支付入何方账户？由谁管控进度，装修标准审定，以及责任划分方案。
实践中还有名为装补实为补偿的情形，例如在品牌经营达到一定日期后给予经济补偿，令其翻新。又或以装补条件名义购买承租方的产品、服务等方式变向输送经济补偿。此类模式中经济补偿的模式五花八门，所以合同中需要细细梳理、记录，必要时辅以会议记录、往来信函作为佐证。
（三）装补条款支付后的风险管控
签订装补条款后应当约定，因承租方在合同租赁期内违约或解约时，对于装补费用的退赔方式、款项及时间。需要注意的违约与解约不同，违约不一定会解约，仅仅是进行处罚的情况下不存在退赔装补。但承租方单方解约则需要明确约定退赔出租方已给予的装补。
（四）价格评估
签订装补条款后应当对于出租方实际装修的项目进行价格评估，并由双方签字盖章予以确认。
四、对装补条款的应对策略
我认为所有的合同条款，均有着一定的应对策略，本处向各位提供一些思路与方式，仅供参考。
（一）合同相对性原则
当商业租赁合同中出现装补条款时，其实平衡性已略偏向了承租方。所以作为出租方需在整体合同中设定些对自身有利的条款。例如当给予装补条款后，承租方必须保障经营业绩，必须保障新款、新品的优先供应，必须保障在一定物理半径内保障独家。又或者承租方因自身商品、服务的美誉度，必须要保障店铺的客流量、活动频次等，从而达到出租方用条件换取条件，用魔法对打魔法的平衡。
（二）装补条款的效力变换
装补条款通常是一种附生效条件的条款，但效力在于装补行为支付与否，即签订合同后出租方支付经济对价时该附条件的条款正式确定生效，但此时出租方已失去了主动性。因此作为出租方，建议转换为以承租方在实际经营一定期限后给予相应经济补助，这样就能够从性质上转变附期限条款，装补条款生效主动权将被控在出租方手中。而承租方则需要反向操作，以避免被动。
五、装补条款的组合应用
需要说明，合法的装补条款是经济意志的体现，不应孤立去看待。需要结合承租方品牌在合同洽商时的市场地位而言。如洽商时，正属于商誉顶点时，那么装补就是一种有效的平衡手段。所以装补条款一定是与合同整体结合起来看待。签署合同时同意签署装补条款，到底是为了引进新品牌，还是排他利益独占？是说承租方真经营还是只为了骗补？该承租方将来会长期经营还是网红性质一年后撤场？针对这些问题，需要对装补条款进行不同方面的调整和预防。这涉及到出租方的经营预判，以及品牌调整的战略战术应用，但根本上是从企业的长久利益来考虑。
作为法务或律师面对此条款时，不应仅仅的考虑条款的法律界面，还需要同招商、运营部门一同分析和考虑，做出一个初步预判。
（一）出租方对市场地位的应用
优质商业地产项目与优秀品牌在沟通过程中存在着地位的平衡性，店大欺客、客大欺店是永恒的商业行为，双方地位会不断转换。优秀品牌方作为承租人时，利用自身美誉度来获得装补，往往是经济选择高于品质选择，因此出租方需要警惕后期对方的撤场意愿。出租方不能以一厢情愿认为掏钱了对方就会长久留下并履行合同。一旦发现不赚钱时，品牌该离开依然会离开。所以装补条款是对出租方劣势地位的一种补充手段，使用时应当极为谨慎，想尽办法的与其他商务条件进行综合捆绑，例如给予装补还可以给予业绩奖励，或经营期满多少年后的翻新免租期等等模式。尤其是具有长期价值的一二线品牌，尽可能深度绑定。这样能保障对方的经营意愿与期限，但弊端是难以调整和解约。
（二）承租方对装补条款的看待
承租方法务或律师或合同起草人，对装补条款亦需要警惕。拿人钱财替人消灾，对于装补条款出租方一定会进行反向制约。所以承租方的重点不应陷入对目前收获的装补关注，需要盯着秤砣而非钩子上的肉，需要对项目的选址地段、客流数量、运营服务等能力进行制度性审查与保障，在整体合同、服务配套内容中需要进行预防性设定。例如即便获取装补，也应当要求出租方保障项目每年的营销活动频次、客流数量等，否则视为条件未成就并约定后续处理。
（三）装补条款只是个条款
商业地产项目租赁合同，本质上是对于双方在经营预判，并对未来可能会发生行为处理设定，属于抽象概念的归集。但客观世界中需要尽快落实及执行，因此合同是先置条件，只要有利促成交易就应当尽快签署，先把钱挣到手。在装补条款中存在的风险管控，如谈判无法撼动，那么可以在其他条款、规则中进行平衡和弥补，不需要死磕。条款只是个条款，不要纠结，先动起来，在发展中寻找突破口。
最后，本文是作为商业租赁合同签署时常见问题之一的参考建议，并未列举各类法条和案例。装补条款在商业租赁中由于应用较广且客观条件以及触发形式不同，在此仅仅是表述了其中一部分情形，以供各位在实践之中参考。但由于个人水平和能力有限，还请各位多多斧正批驳。
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原标题： 商业租赁合同装补条款应用要点
