新政策视角下作为监管银行对于商品房预售资金如何合法合规监管

近期，关于西安多个项目大量预售资金未存入预售资金监管账户、预售资金未合理利用的事项一直发酵，引起相关政府监管机构及社会的广泛关注。预售资金监管能再次成为焦点，一方面显示了政府监管机构对房地产开发企业的监管力度越来越严厉，另一方面也从侧面披露了监管银行在履行监管履职方面可能存在不足。本文我们就浅谈一下作为监管银行，在新政施行下如何对商品房预售资金进行合法合规监管。

首先我们需要考虑的是，在外埠房企入驻、本土房企众多的西安房地产市场中，在法律法规和地方政策双重高压限制的情况下，为什么依旧会发生这样的问题？

1、商品房预售制度的特殊性

商品房预售因其自身的特殊性，例如商品房预售中存在复杂的法律关系（工程建设法律关系、买卖合同法律关系、金融借贷法律关系等）、标的物交付的预期性（标的物并非购房者缴款即交付）、国家的行业重点监管（多项政策、红线限制等）等，必然会受到相关政府监管机构及社会的广泛关注。

2、法律法规偏于原则性规定，缺少支撑

针对商品房预售资金如何监管，法律法规均是原则性规定。例如《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”；《城市商品房预售管理办法》第十一条“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。”并未明确规定预售资金的监管主体、监管范围、资金的收存及其支付流程、监管责任以及风险处置机制等，由此，法律上的规定明显支撑缺失。

3、地方性法规效力较低、规定不明确且上位法缺失

针对商品房预售资金如何监管，地方性法规面临其效力较低、规定不明确且上位法缺失的问题。例如《西安市商品房预售资金监督管理办法》第四条“预售资金实行专款专户存储，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。”此处的“等”“相关”即为具有不明确性，并未全量规定“工程相关的费用”有哪些，必然会存在理解上的偏差。

4、执行力度不够、难以落到实处

在执行实践中，存在多种问题，例如执行政策缺失、执行主体不明确、职责不清晰等。西安市正式发布《西安市商品房预售资金监督管理办法》也是在2021年3月19日，所以必然加大执行难度，导致监管难以落到实处。

其次我们需要考虑的是，作为监管银行，在规定缺失、问题多发、指引不足等情况下，应该重点关注哪些方面，应该如何做到合法合规运营？

从合规管理上讲，作为监管银行，在新政的指引下，一定要强化监管账户的“进”“出”有效监管。对于预售资金的归集要做到及时、准确，切勿用监管账户归集其他性质的资金；对于预售资金的使用要做到专用、专报，保障预售资金只能用于支付项目有关的工程建设。否则，依法承担相应法律责任。

首先，项目尽调审批环节重点

1、在放款之前，严格核实房地产开发企业四证（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；

2、在商品房预售网签备案之前，地产开发企业必须取得《商品房预售许可证》；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

4、注意明确担保措施等增信方式。

其次，项目贷后管理环节重点

1、商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，地产开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款；

2、商品房预售资金实行全额、全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管；

3、监管账户设立应当遵循一次预售许可对应一个监管账户的原则。同一开发项目（以《商品房预售许可证》记载名称为准）在一家监管银行可使用同一个监管账户；

4、购房人贷款购买商品房的，地产开发企业应将监管账户提供给贷款银行，贷款银行核实后，应将贷款资金直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户；

5、监管银行应当每日对账，加强动态监管。

最后，我们探讨一下几个重点问题：

1、监管银行如何处理其与消费者（即购房者）之间的关系？

值得监管银行重点关注的一个问题是监管银行与消费者（即购房者）之间的关系。商品房的预售资金监管旨在商品房预售法律关系中对消费者这类弱势群体权益的补救，消费者作为预售资金的唯一来源，势必最为关心预售资金的使用。但是由于消费者有其自身固有的缺陷，比如群体较为分散、组织难度较大、法律意识较弱，再加上信息不对称带来的阻碍，往往无法及时主张自己的权益。

作为监管银行，在某种程度上讲，是代消费者管理预售资金，所以更应从消费者的角度出发，积极维护广大消费者的合法权益，保障消费者的资金“收”“支”合法合理，建议可以完善银行本身的投诉机制和法律救济，一方面可以实时了解消费者的诉求，避免引起群体性诉讼；另一方可以及时采取措施应对风险事件。

2、商品房预售资金如何做到有效全量归集？

商品房预售资金包括但不限于定金、首付款、后续付款、按揭付款。针对定金、首付款、后续付款我们可以相对来说通过入账监管账户得以归集，但是针对按揭付款，因其本身涉及按揭银行较多，而按揭银行不止限于开贷行，按揭行处于存贷款压力等考虑，必然会存在非开贷行的按揭行的按揭款未能有效归集的情况。

针对此类情况，首先相关政府监管部门应该能够建立按揭资金入账监管账户的机制，通过按揭行、开贷行、开放商的三方合同机制，保障按揭资金回款监管账户有效性。其次开贷行需要积极完善自身的回款路径以及回款制度，充分发挥监管行的作用。最后按揭行应该严格遵守相关政策规定，设立并完善按揭资金入账联动机制，及时主动将按揭资金全量归集至监管账户。

3、商品房预售资金是否能够用于偿还房开贷本息？

从目前的法律法规以及西安市出台的地方性法规来看，并未明确限制商品房预售资金用于偿还房开贷本息，但是未明确并不代表可以随意偿还。作为监管银行，优先保障自身的债权、降低不良贷款率也是其合理要求，所以对于商品房预售资金是否能够用于偿还房开贷本息，监管银行应当制定一定的比例要求，在保障房地产项目能够顺利完工交付的前提下，可以用来偿还房开贷本息，保障自身权益。

4、如何理解或界定“与本工程相关的费用”？

目前的法律法规并未规定“与本工程相关的费用”的范围，西安市的地方性法规也是仅明确了建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费，所以对于“与本工程相关的费用”的界定存在一定的难度，房地产项目的建设设计多方面，只要是能保障项目建设、完工交付，并实际投入到项目建设中的资金，都可以理解为“与本工程相关的费用”。

商品房预售资金监管作为房地产金融监管的重要环节，必须遵循政府主导、多方参与、专款专用、封闭管理的原则。监管银行作为其中重要的主体，一定要严防监管底线、禁触监管红线、明确责任主线，积极履行自身的监管义务，保护消费者的合法权益，保障预售资金的合规使用。