小债看市 作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
近日，卓越集团耗资百亿北上连夺4宗地，成为这场土拍最大的黑马，但随后却陷入退地风波。
01
退地风波
5月10日，北京首批两集中土地开拍，卓越置业集团有限公司（下称“卓越集团”）力压中海、世茂等竞争对手，以39亿元拿下“北上”的第一宗地，可谓一战成名。
隔日，卓越集团再度出手，以联合体形式从众多房企面前抢下三宗土地，成为这场土拍最大的黑马。
然而，就在卓越集团问鼎本轮房企拿地榜桂冠后，市场上却流出其由于算错账、区域布局不平衡以及现金流紧张等原因，可能要“退地”的传闻。
市场传言称，卓越集团退地主要涉及合作拿下的三宗地，原因之一在于合作伙伴代表联合体拿下的土地代价超出卓越总部授权范围。
对此，卓越集团相关负责人回应称，市场传闻均不真实，卓越目前没有退地计划，未来将以合作操盘模式开发北京四宗宅地。
值得注意的是，此次卓越集团北上“剿地”引发的退地风波，与其近一年来在拿地策略上的转向息息相关。
近年来，卓越集团开始冲击规模，2017、2018两年其新增项目货值均在千亿以上；2019年腰斩至566.9亿元；2020年新增货值又重新上升至749.8亿元。
02
据官网介绍，卓越集团1996年成立于深圳，凭借在地产开发、城市更新、资产运营、金融投资等方面的行业积淀，跃升为中国TOP30的大型房地产企业。
据悉，卓越集团在福田、南山、前海大量位置核心的区域开发了40余栋写字楼，号称“深圳CBD之王”。
卓越集团官网
从股权结构看，卓越集团的控股股东为卓越投资，持股比例100%，公司实际控制人为李华。
股权结构图
2020年，卓越集团全口径销售额为994亿元，权益金额700亿元，未达成董事长李华在内部提出的三年千亿目标。
据克而瑞数据显示，2020年卓越集团以833.8亿操盘金额在房企中排第41位；以416.5万平方米操盘面积位居第51位。
克而瑞房企销售排行榜
由于未登陆资本市场，卓越集团的财务数据并不为人所知，只能从旗下上市物业板块卓越商企服务的财报中管中窥豹。
截至2019年末，卓越集团总资产为2245亿元，总负债1548.9亿元，净资产696.1亿元，资产负债率69%。
截至2020年末，卓越商企服务总资产为1738.47亿元，总负债1177.82亿元，净资产560.65亿元，资产负债率67.5%。
《小债看市》注意到，作为卓越集团公开发行债券融资的平台，卓越商企服务主要以流动负债为主，占总债务的59%。
截至2020年末，卓越商企服务流动负债有694.74亿元，主要为一年内到期的非流动负债，其短期债务合计123.76亿元。
相较于短债压力，卓越商企服务流动性尚可，其账上货币资金有171.59亿元，可以覆盖短债，短期偿债压力不大。
除此之外，卓越商企服务还有非流动负债483.08亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计311.56亿元。
整体来看，卓越商企服务刚性债务有436.04亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为37%。
从融资渠道上看，卓越集团渠道较为多元，其通过租赁、应收账款、股权、银行借款、债券、股权质押以及信托等方式融资。
其中，卓越集团通过子公司卓越商管境内发债，目前存续19只债券，存续规模85.26亿元；通过优美商管和卓越商管发行美元债，分别存续4只和1只。
在目前房地产调控不放松、融资新规“三道红线”压力下，卓越集团依然大手笔拿地，高负债、再融资将成为其发展的掣肘。
03
李华，原名李晓华，早年曾任职于深圳市团委，后下海经商。
1996年，李华在深圳成立了卓越实业，也就是卓越集团的前身。
1998年，卓越集团第一个住宅项目——卓越蔚蓝海岸问世，引发“蓝色风暴”。此后卓越以深圳蔚蓝海岸为蓝本，在长沙、武汉、青岛等多个城市倾力打造“蔚蓝”系列里程碑项目。
2003年，卓越集团投资建设并持有运营首个商办项目深圳卓越大厦，开启了集团“商住并举”的开发模式。
随后，凭借中心区写字楼七楼连发，奠定了卓越集团深圳“写字楼之王“的行业地位。
2007年，卓越集团首次在香港申请上市，但由于2008年的金融风暴和楼市调整，卓越的首次上市之路中断。
两年后，卓越集团再次赴港递表，但因估价偏低，国际认购情况不好，最终选择主动暂停IPO。
失利于商办市场，两度递表无功而返后，卓越集团再次将目光集中到住宅市场，开始加速奔跑。
2012年，卓越集团销售额首次突破百亿，2013年在旧改项目上凶猛发力，2016年实现325.1亿元的销售额，2017年再次突破400亿。
2018年，李华在新年致辞中表示：“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”
为快速扩张，次年卓越集团进行了一系列人事调整，并开始对组织架构“动刀”。
然而，就在卓越集团奋力冲刺之时，2019年初李华疑因旧改项目卷入深圳高官贪腐案被带走协助调查。
2020年5月，卓越集团迎来物业上市的风口期，其拆分物业板块赴港IPO，同年10月卓越商企服务登陆港交所。
2019年，卓越集团销售额949.5亿元，2020年再次以6亿的微小差距与千亿目标失之交臂，为了迈入“千亿俱乐部”，近年来其在拿地策略上较为激进。
据悉，今年前四个月卓越集团新增货值548.1亿元，位列行业第十位，力压一众上市房企。
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