丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
8月“三条红线”融资新规之下，房企融资环境进一步收紧，再加上多地调控加码，房企拿地投资的积极性受到一定程度的影响。
据克而瑞研究中心监测，拿地放缓成为9月份50强房企的主流趋势，三季度房企投资金额下滑26%，地价连续3个月回落，溢价率也在9月份明显回落，流拍率升至9.3%，土地市场整体热度明显回落。
值得注意的是，优质地块的竞拍热度仍然维系在高位。以10月份以来成交单价TOP20地块来看，以最高限价成交或成交溢价率超过30%的地块数量多达12幅。在融资监管新规之后，热点城市中优质宅地的供应占比反而呈现出微增趋势。
优质宅地供应明显放量
政策不断加码之下，优质土地的入市节奏也发生了改变。
对比“三条红线”融资规则实施前后热点城市供应宅地中高单价宅地（单价超过1万元/平方米的宅地）的占比来看，在融资监管规则实施之后，热点城市中优质宅地的供应占比反而呈现出微增趋势。
其中，上海、深圳、广州、厦门等热点城市近期成交了不少优质地块，均是在在融资监管规则实施后挂牌成交。具体数据来看，8月末至10月底，重点城市供应宅地中起拍单价超过1万元/平方米的地块幅数达144幅，占总供应幅数的比例达到11.2%，较下半年融资监管规则实施前增加了0.5个百分点。
图：融资规则实施前后
高单价优质地块供应占比（按幅数）
数据来源：CRIC
克而瑞研究中心重点监测的90个城市中，有17个城市优质宅地的供应占比超过20%，包括近期土地供应动作较为频繁的上海、广州、深圳等一线城市。
以深圳为例，前海板块已推出年内第二宗优质宅地，要知道，该板块近7年仅有四宗宅地入市，10月23日，深圳再次推出总建面超200万平方米的居住用地，总起拍价接近300亿元，堪称深圳有史以来土地供应量最大的一次。
广州也在近两月挂牌了多宗中心城市的优质宅地，如海珠琶洲地块、海珠南洲地块、天河奥体公园地块，起拍价都在3万元/平方米以上。其中，供应宅地起拍单价超过1万元/平方米的地块就多达21幅，在重点城市中排名第一位。
图：融资规则实施后
高单价优质地块供应TOP10城市（按幅数）
数据来源：CRIC
三成高价地成交同比涨幅超10%
实际上，优质地块竞争仍然非常激烈。
从溢价率来看，10月份以来成交单价TOP20地块中有12宗地以最高限价成交或成交溢价率超过30%，广州海珠琶洲地块、东莞长安地块甚至创下了片区最高楼面单价纪录。
不过，从近期优质地块的竞拍情况来看，融资收紧叠加政策加码下，房企拍地积极性还是有所减弱，如在本月成交宅地TOP20地块中，仅有少数地块吸引了15家及以上的房企参与，竞拍轮数超过百轮的地块幅数也不到5幅。
整体而言，高单价地块成交楼面价稳中有升。对比周边2019年以来成交同类型地块的价格来看，10月成交地价同比涨幅超10%的高单价地块共有6宗，占比达到30%。
以广州海珠区琶洲地块为例，该宗地的成交楼板价达51462元/平方米，较周边此前成交地块上涨了近4成。由于琶洲板块多年不供宅地，板块内几乎无新房在售，周边二手房挂牌价格也基本在10万元/平方米，且该地块又拥有一线临江优势，因此地块竞争较为激烈，经过101轮才成交。
与此同时，有5宗地块成交楼板价不及周边成交均价，地价降幅基本都在10%以内，降幅不大。这些地块的价格下滑多是由于政府限地价或增加配建、自持条件等原因所致。以温州鹿城区商住地为例，该宗地以最高限制楼板价20796元/平方米成交，这一价格较此前周边成交地块价格下滑了7%。但若考虑该宗地的配建成本，其实际成交价格还是上涨的。
表：10月以来成交优质地块
较周边此前成交同类型地块价格变动
注：深圳龙华民治地块（深土交告〔2020〕36号/A808-0020）、东莞长安镇地块、道滘镇地块、福州晋安区新店镇地块（榕宗地2020-47号地块）周边在2019年以来未有同类型宅地成交。
总体来看，下半年来热点城市相继发力加码调控，但市场热度并未有明显走弱趋势，而在8月下旬房企融资环境的收紧后，市场较此前有所降温，但热点城市的优质地块供应并未因此有所减少，反而有所加快。
实际上，优质地块供应的增加和调控收紧的意图并不冲突。一方面，加大宅地供应是稳地价、稳房价较为有效的方式之一；另一方面，在东莞、上海、深圳等重点城市增加宅地供应有利于缓解区域内供求紧张的关系，在热点城市多采用“双限价”的出让方式下也利于稳定房价上涨预期。
临近年底，大部分房企已完成了增储目标，而在融资监管要求下，部分高负债的房企也会减少拿地支出，加速销售回款，以降低财务杠杆率。接下来，房企拍地将会更加理性，仅有少数优质地块才会有较高的竞拍热度，条件相对一般的宅地竞拍热度将会有所下滑。
值得注意的是，目前优质地块的成交地价整体上仍处于上涨趋势，特别是土地供应一直紧缺的区域，如上海内中环、东莞、广州中心城区等，这意味着此类区域未来优质地块的土拍仍然会比较激烈，拿地门槛也只会越来越高，建议还需仔细测算拿地成本，避免后期利润空间或现金流不足的风险。
但对于南京浦口、宁波江北等重点城市近期主要供地区域，土地供应明显放量的情况下其地价已经较为稳定，盈利空间也比较平稳，因此拿地相对安全。
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