丁祖昱评楼市 作者：编辑部
2022年至今，房地产市场整体下行。虽然政策暖风频吹，但在疫情阴霾下，中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力。
基于防范、化解房地产企业风险，2022年房企整体融资环境较2021年有明显改善，在支持房企合理的融资需求，支持优质房企开展并购贷款融资下，国企、央企及优质民企明显受益。
01 资金压力下，房地产企业频繁出售资产
2022年一季度已有60余城发布了超百次的房地产相关政策，4月份以来又有17城松绑了楼市政策，包括上海临港、南京市溧水区、安徽淮北等区域都大幅松绑或取消了限购政策。
然而，当前房企资金压力仍然较大。
截止至2022年3月，已有多个企业债务违约，如世茂集团、阳光城、禹州集团、祥生控股、上置集团。与此同时，CAIC监测数据显示，2022年4月有32笔债券到期，合计510.10亿。
表：2022年部分房企债务违约情况
在此背景之下，与融资相比，实打实的销售回款以及处理手上的优质资产获得资金回笼，成为了目前度过行业严冬的最好方式。
2022年一季度，房地产企业仍延续去年频繁出售资产的趋势，在出售方企业类型中，地产行业出售额占比总成交额61%，高居首位。
图：2022年一季度全国出售方企业类型占比 (按成交金额）
单月来看，3月有多宗房企项目成交，浙商银行以30.3亿元购置绿地控股旗下位于浦东的创驿大厦，作为其在沪机构发展办公使用；位于杭州且2012年开始规划，至今仍未完工的恒大水晶城商业项目以36.6亿元成交，浙江建投为收购主体，此举目的为加快化解其与恒大集团及下属公司应收款项逾期问题。
房地产企业频繁出售资产的同时，房企之间资产的流动性也在加强，如上海地产集团以45亿元成功购入世茂集团位于上海外滩的茂悦酒店，中海18.5亿元股权收购的形式从广州利合地产获得广州亚运城项目等。
02 大宗交易频繁，已有出售核心资产现象
事实上，早在2021年，房地产业就已经成为绝对出售主力行业，全年大宗交易累计出售资产（含股权交易）共约1519亿元，占比成交总额的46%；共成交95宗，占总成交宗数的36%。
图：2021房地产大宗出售金额占比
但从资产端看，2021年房企交易的更多为非核心资产，部分房企仍存观望情绪，一方面企业最优质资产属于交易谈判中的核心筹码，轻易出售可能会引发蝴蝶效应带来系统性风险；另一方面在当前市场整体环境下，资产溢价较低，甚至面临大幅降价出售，难以匹配其相应价值。
进入2022年一季度，目前已经逐渐出现部分核心资产成交，典型交易如世茂集团出售上海外滩的茂悦酒店
2022年1月28日晚，世茂集团发布公告称，与上海地产集团签订出售协议，出售上海外滩茂悦大酒店，总代价为人民币45亿元。预期将会变现出售收益约人民币30.1亿元。
世茂在公告中对出售物业的原因做出解释，称考虑出售一些物业以降低负债，进行出售事项及变现酒店物业价值对公司有利。除了此次售出上海外滩茂悦大酒店，世茂还将旗下位于上海的上海世茂佘山洲际酒店（深坑酒店）、上海佘山茂御臻品之选酒店和上海世茂皇家艾美酒店列入出售名单。除了上海，全国在售的36个项目中还有南京、武汉、武夷山等地的酒店项目。
与世茂出售上海外滩茂悦大酒店不同，2022年3月，复星国际以63.42亿元从中融信托回购其标杆项目上海外滩金融中心BFC的另外50%股权。交易完成后，复星国际将间接拥有目标公司100%股权。
复星国际表示，交易完成后，将打造更符合本集团生态的商业综合体项目。董事（包括独立非执行董事）认为，股权转让协议及该交易的条款属公平合理，符合公司及其股东之整体利益。
由此看来，即使处于行业下行期，部分房企对优质核心资产的未来仍充满信心。
03 偿债潮叠加并购融资扩容未来资产买卖或更频繁
房地产企业频繁出售资产，有一部分确实是合理的资产流动，另外不容忽视的是房企偿债潮下的自救。
在此同时，针对出险企业的并购融资，政策也给予了较大程度的支持，3月以来更多的房企与金融机构建立了并购融资协议，获得并购融资额度，除了华侨城、招商蛇口、建发房产、华润置地、大悦城等央企国企发行并购中期票据成功或者获批并购融资额度之外，另有旭辉、五矿地产、碧桂园、美的置业、新希望地产等民营企业并购融资额度获批。
表：2022年1月以来部分企业发行并购债券或获批并购相关银行融资额度情况
2022年4月11日和4月19日监管持续发声支持企业的合理并购重组相关的融资落地，完善民营企业债券融资支持机制，激发民营企业的活力和创造力，未来或将有更多的企业获得并购融资支持。
不少房企正抓住这一时机进行新一轮的战略布局，这也给全国大宗市场带来了充足的流动性。
表：2022年一季度大宗交易典型成交案例
综合来看，受房地产市场持续转冷及疫情反复影响，上半年整体市场依然不容乐观。虽然政策暖风不断，目前已达“政策底”，但当前楼市不确定性仍然较强，未来房企之间资产的流动性会进一步加强，对于优质房企而言是一个好机会。
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