丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
4月末，重点城市广州、无锡、重庆和沈阳迎来集中拍地潮，在土拍“撞期”的情况下，4月26日~4月29日，广州、无锡、重庆迎来了第一场集中拍地，三城竞拍热度表现分化，尤其重庆和无锡地价涨幅明显，优质地块价格仍在上涨。
与“集中供地第一拍”的长春平淡首场不同，重庆首场集中土拍一度登上热搜榜，可见此轮土拍整体热度。从溢价水平来看，重庆成交溢价率最高，其中地块成交溢价率超50%以上的地块多达五成，而无锡和广州由于“限地价”的原因，平均溢价率相对较低。值得注意的是，无锡已成交的10宗地块全部触及上限价进入竞自持阶段。
进入5月，将有更多城市迎来首场集中土拍，其中北京、深圳、厦门等首批供应量较少且有优质地块供应的城市来说，首场土拍竞争仍然会比较激烈，拿地成本尤其是优质地块的价格也将明显攀高。因此，对于热点城市而言，加大土地供应量才是平稳地市热度的关键途径。
重庆五成以上地块溢价率超50%
4月26日~4月29日，广州、无锡、重庆迎来了第一场集中拍地。具体来看，广州共有48宗土地入市，成功出让42宗，流拍6宗，共揽金超906亿元；重庆主城区46宗涉宅地全部成功出让，土地成交总金额达到635亿元；无锡首批16宗地中已成功出让10宗，总成交金额也超过了两百亿元。
从溢价水平来看，尽管在土拍前，重庆出台了“部分热点地块若溢价率超50%土地出让金缴纳期限将缩短至一个半月”的新规，但重庆作为三城中唯一不限地价的城市，本次集中供地的成交溢价率仍然最高。其中，有22宗地成交溢价率超过50%，占已成交地块的比例接近五成，最高溢价率达到130%。重庆的土地市场之所以呈现出“出乎意料”的热度，主要原因在于重庆本次供应地块优质土地占比较高，如悦来组团、蔡家组团、两路组团，南区的茶园、西区的西永组团及大杨石板块等热点板块均有土地供应，且这些地块多瞄准“刚改”需求，对房企吸引力较强，最终多以高溢价成交。
无锡整体市场热度也不低，已成交的10宗地触及上限价进入竞自持阶段，包括诸如锡山东港板块怀仁幼儿园北等较为冷门的地块，最终也是以最高限价和竞租赁5000平方米成交。
广州土地市场整体较为平稳，但区域热度分化明显。从已成交的42宗地中共有9宗地触及最高限价，多集中在黄埔、番禺、南沙等热点区域，黄埔、南沙更是拍出了新的“单价地王”，市场热度较高。而增城、从化、花都等区域土地更多以底价成交为主，流拍的6宗地也多集中在这些区域，土地市场表现较为冷淡。
表：广州、无锡、重庆三城
首场土拍成交情况（万平方米，亿元，元/平方米）
数据来源：CRIC
优质地块价格仍在上涨
从地价水平来看，与2020年全年涉宅地价格相比，三城中重庆、无锡地价涨幅明显，仅广州成交地价不及去年水平。
与周边的可比历史成交地块相比，广州成交的42宗地中，地价上涨的地块和地价下跌的地块数量各半，但由于中心四区出让地块占比较上一年明显减少，平均地价水平较2020年下降15%。广州成交楼板价TOP10地价上涨的地块多集中在白云、黄埔、番禺、南沙等热点区域。其中涨幅最大的地块位于白云金沙洲板块，由华润以21.29亿元的总价竞得，成交楼板价为28727元/平方米，实际可售楼板价则高达42122元/平方米，较去年年末越秀竞得的同一板块宅地价格上涨了一倍多，刷新了板块楼面价新高，并进入全市成交土地单价TOP10。
表：广州成交宅地中单价TOP10地块楼板价
较周边2020年成交同类型地块变动情况（元/平方米）
注：荔湾区兴达地块和黄埔区知识城E3地块周边近两年内无同类型宅地成交。
数据来源：CRIC
重庆和无锡的本次成交土地的平均地价则因优质地块的成交占比维持高位而较去年出现明显上涨，分别上涨50%和18%。其中，重庆已成交地块中有25宗成交楼板价破万元，其中渝北区观音桥地块更是刷新了重庆历史成交宅地单价纪录，平均地价水平较2020年明显上涨，这些地块多为低容积率且区位优越。
同样，无锡出让的地块中，有三宗地的起拍价刷新了所在板块的楼板价，在竞自持的影响下，大部分地块的可售成交楼板价也较此前周边成交地块明显上涨，典型如仁恒拿下的经开区南外地块，成交楼板价虽然未触及板块最高成交地价，但若考虑6万方的租赁面积，可售楼板价将超过3万元/平方米，远高于板块此前最高成交地价。
图：广州、无锡、重庆已成交地块平均楼板价
和2020年成交楼板价对比（元/平方米）
规模房企成为最大赢家
从房企参拍情况上来看，此次三城集中土地出让均吸引了多家规模房企参拍，如万科、融创、华润、保利等头部房企更是参与了三城多宗土地的出让。
与无锡土拍外来房企唱主角不同，广州和重庆的土拍竞争中本土房企“话语权”明显更大，如越秀在广州参拍15宗并成功斩获7宗，竞得率远高于其他房企，重庆起家的龙湖也重仓大本营，在重庆已成交地块中落下5子。
从最终竞拍结果来看，规模房企成为本轮土拍最大赢家，其中融创最为典型，在广州、无锡和重庆三城均有落子，共成功竞得15宗地，成交总金额达到241亿元。
图：广锡渝首次集中拍地中拿地数量超过3宗及以上房企
数据来源：CRIC
总体来看，虽然三城均采取了集中供地，但无锡和重庆的土拍热度相对较高，而广州则表现得相对稳定，三城热度分化明显，优质地块价格仍在上涨。再加上各城市土地供应节奏偏缓，长时间的土地“零增长”更容易造成房企的“饥饿感”，热点城市优质宅地的竞争将进一步升级。从这一角度而言，为稳定热点城市土地市场，只有加大土地供应量，才是平稳地市热度的关键。
未来将有更多重点城市迎来首次集中拍地。首当其冲的就是4月30日（今天）拍地的沈阳，不过整体土拍市场表现预计将会比较平稳。结合本次供应情况来看，沈阳此次楼板价超过5000元/平方米的地块有12宗，占比接近5成，但大部分地块均有无偿代建要求，且前期市场关注度较高的广电印刷厂、加工厂南北区地块均已中止出让；更重要的是，沈阳楼市近来表现不佳，截止2021年3月住宅去化周期长达29.5个月，受此影响，预计房企整体拿地积极性也会明显不及本轮的重庆、无锡。
随着热点城市调控政策日益收紧，限房价背景下高成本拿地无疑会加大房企资金沉淀风险，建议房企将关注度放在有更多选择的第二批或第三批集中供应的地块，避免拿地成本过高。
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