丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
其中，已有10个城市发布了第二批集中供地公告，深圳、杭州、青岛均为调整后重新挂牌，再挂牌青岛供应幅数减少了13幅，此外，北京、合肥和成都相较于首轮供应量明显增加，广州、南京、武汉和重庆四城供应量有所减少。
调整之后，单宗地块溢价率不超过15%，取消竞配建，并以摇号、一次性报价、竞品质等方式决定最终竞得人，同时加强房企购地资格管理，严格购地资金审查。调整方向与此前传闻中重点城市土地出让政策调整内容相契合。
上周，土拍市场终于迎来了规则升级之后的首城——福州，随后济南、青岛和天津纷纷开拍，目前已有四城完成第二轮集中拍地，土地供应端迎来“井喷期”。
从已出让四城来看，集中供地迎来哪些新规？各个城市又有何差异？市场热度发生哪些变化？地块盈利空间是否被释放？一系列问题逐渐揭开。
01
规则变化：溢价率上限15%，实行“限地价+摇号”
先来看规则变化。
各地溢价率上限明显下调至15%以下，福州、青岛、济南和天津在二轮集中供应地块中，都设置了溢价率上限。较首轮触顶溢价率明显下调，青岛和济南两个城市首轮拍地中均有地块成交溢价率超过60%。
土地出让方式改为“限地价+摇号”，取消竞配建、竞自持。比如福州，由原来的“限地价、控房价+竞自持社会租赁住房建筑面积/竞限价商品住房建筑面积/摇号”全部改为“限地价+摇号”，原有竞配建的限制取消；青岛和济南均取消竞配建（政府储备性公有房），地价触及上限价后改为竞品质（青岛）或抽签摇号（济南）来确定最终竞得人。
值得注意的是，天津虽然取消了竞自持，但为了满足年度租赁用地供应要求，首次在地块出让条件中加入定量自持要求：此次供应地块中有18宗有定量自持租赁要求，占总体量的比例多在10%以下。
加强对房企参拍资格的审核，并要求参与商品住宅用地竞买的企业须具有相应的房地产开发资质，禁止房企“马甲”拍地。
上述规则变化正意味着，土拍市场迎来全方位的“监管”。
值得注意的是，由于热点城市在8月纷纷迎来溢价、地价的管控，加之优质地块成交占比明显减少，地市场溢价率较上月大幅下滑，8月环比减少5.4个百分点，降至8.1%，创下2020年以来的最低值。
图：重点监测城市经营性用地溢价率走势图
数据来源：CRIC
02
热度变化：整体降温明显，核心板块仍高热
青岛、济南和天津明显转冷。
先看青岛。截止9月10日，青岛共成交63幅地，揽金242亿元，仅有4宗地触及上限价进入竞品质阶段。
但相较于首轮拍地，青岛相对比较平稳。在优质地块供应比例增加的影响下，二轮成交平均地价较首轮上涨16%，不过成交溢价率受限价影响较首批集中成交微降了1个百分点。参拍企业来看，本地房企成拿地主力，成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企竞得。
济南相较于青岛则明显转冷。不仅无一地块溢价成交，更是有17宗地块因无人报名竞买而临时撤牌，导致流拍率飙升至30%以上。而首轮集中土拍济南的平均溢价率达12%，流拍率亦控制在5%的低位。
天津也明显降温，40宗地平均溢价率仅有0.6%，较首批集中成交地块的溢价率大幅下降十个百分点，二轮土拍流拍率大幅上涨至34%。
表：青岛、济南和天津2021年两次集中土拍热度对比（万平方米、亿元、元/平方米）
注：青岛成交地块包括截止9月10日未确定最终竞得人的4宗竞品质地块
数据来源：CRIC
福州相较于上述三城表现出“冷热分化”的态势，长乐和马尾表现相对冷淡，市内四区市场依旧火热。参拍的19宗涉宅地有4宗中止出让，最终成交13宗住宅用地，2宗流拍，流拍率高达32%，流拍地块多位于长乐和马尾等外围城区。
从溢价率来看，福州二轮土拍总溢价率达13%，虽然较首次集中土拍热度下降5.5个百分点，但考虑最高15%溢价率要求，整体依然维系较高热度，尤其是中心四区的11宗地除2宗底价成交外，其余9宗均到达最高限价并摇号，比重超八成。
表：福州2021年两次集中拍地对比（万平方米、亿元、元/平方米）
注：本表统计范围为福州中心四区及马尾、长乐涉宅地块。
数据来源：CRIC
03
盈利空间：拿地成本下降，摇号地块盈利空间可观
关于盈利测算，是企业最为关心的问题，尤其是在保卫现金流的当下。
“限地价、摇号”竞地模式已成为主流，加之溢价率均控制在15%以下，房企拿地成本相较于首轮集中拍地大幅下降。
此外，二轮集中“抢地”的情况不再，房企偏向理性拿地，低热度下，集中供地利润空间有所释放。
比如福州，进入摇号环节的10宗地块有8宗地成交楼板价较周边地价下降，拿地价格整体呈现下降趋势。而就盈利情况来看，整体较为可观。
按照综合指标销售价，除“大热门”地块晋安区红光村及周边地块外，其余9宗封顶成交地块地房比均在60%以下，尤其是福州建工竞得的三江口地块，地房比仅有32%，房地差过万元，盈利空间均十分可观。
即便是热门晋安区红光村地块，尚有一定盈利空间。该地块共吸引10余家房企参拍，开拍即触及最高限价进入摇号环节，最终保利以17.13亿+摇号竞得，平均楼板价高达21507元/平方米，也是本场土拍中楼板价最贵的地块。该地块还要配建2万平方米人才限价商品房（价格为商品住宅备案价格的70%），按照商品住宅销售指导价为32000元/平方米综合测算，地房比为73%，房地差超8000元/平方米，也不算“无利可图”。
表：福州二轮集中土拍中封顶摇号地块盈利情况（亿元、元/平方米）
注：由于部分地块用地性质较为复杂，本表综合房价和地房比为初步估算。
数据来源：CRIC
再来看天津。
经过测算，本轮成交地块的平均地房比仅为0.42，较首批次成交地块平均0.48的地房比进一步扩大；并且大部分地块的实际可售地价与周边房价的差距都在8000元/平方米以上，部分地块的房地差甚至可达2万元/平方米以上。
天津二轮集中成交大部分项目，利润空间较为可观。
举个例子，本轮成交楼板价超过1万元/平方米的高价地中，7宗地，仅有1幅地的地房比超过0.6，其余地块的地房比都在0.4~0.6之间。包括位于南开中心区域的南开区灵隐南里地块，该地块创下本轮成交名义地价最高，成交楼板价达3万元/平方米，但其周边多为高端改善住宅项目，平均售价接近6万元/平方米，因此该项目的地房比仅有0.51，房地差也高达2.8万元/平方米，利润空间十分充足。
表：天津二轮集中供地成交高价地项目的盈利空间预期（万元/平方米）
第二轮集中土拍规则调整之后，地市热度控制在较低水平，房企拿地成本降低，为房企留出一定的利润空间，更大的意义在于，通过“稳地价”实现“稳房价”、“稳预期”，同时，对于中小房企而言，限制“马甲”和“摇号”的情况下，拿地机会增加，竞拍环境更加公平、有序。
在中央要求各地优化土地竞拍规则、加快保障性租赁住房发展等要求下，接下来拍地的重点城市二轮大都将呈现溢价率指标下降、盈利空间扩大的格局，尤其是前期土地市场热度较高、盈利空间较窄的杭州、宁波、合肥、南京等城市，二轮土拍的地价有望进一步向理性回归。但考虑到南京、杭州等市土拍报名块数的限制，企业在参拍选择上仍将面临新的规则博弈。
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