丁祖昱评楼市 作者：克而瑞物管
疫情已成为物管行业的“试金石”。
近期，上海、深圳、长春等地疫情势头依然严峻，部分城市均实行封闭式管理，物业的作用再一次被摆在台前。经历疫情大考后，物管行业或将迎来新的洗牌契机，物业企业价值整体趋势向好。
另一面，物业板块资本市场仍在回调，持续下挫已超半年之久，近期更是迎来“至暗时刻”，恒生物业管理指数下挫至历史最低点3545点。
过去一年，规模仍是主旋律，行业总规模达到342亿平，而企业在城市拓展方面开始重视密度提升。基础物业管理服务收入依然是基本盘，而物业费水平和可拓展的市场规模是影响基础物业管理服务收入的两大核心要素。
物企需要优选发展城市，从市场容量角度了解不同城市市场空间、物业管理覆盖情况以及市场化程度，实现高质量发展。
01 上海住宅物业管理规模最大
物管行业有着明显的存量属性，城市住宅市场容量决定了企业可拓规模的大小。
从整体市场容量来看，综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。
聚焦城市存量市场，根据各地统计年鉴显示，截至2020年，重庆存量住宅规模最大，为8.8亿平方米，上海、北京紧随其后，分别为7.1亿平方米、6.2亿平方米
从各地住宅物业管理覆盖情况来看，上海住宅物业管理规模排在全国首位，规模达到7亿平方米，紧随其后的是重庆和北京，两个城市住宅物业管理规模均为5.9亿平方米。
值得注意的是，一线城市中仅上海、北京排进前五，管理面积均在5亿平方米以上，深圳、广州管理面积分别排名第7名和第9名，管理规模均在3亿平方米左右。
二线城市中，中西部城市成都和武汉市场规模也较为突出，住宅物业管理规模也已跻身全国前五位，住宅物业管理规模均超过5亿平方米.
图：20城住宅物业市场规模
数据来源：统计年鉴、CPIC、克而瑞物管
02 上海物业管理覆盖率领先全国
今年1月以来，政策端为行业指引方向，比如推进全国居住社区、尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖，这将为行业带来新的增长空间。
根据克而瑞物管监测，2020年全国物业管理覆盖率为69.3%，整体比例依然不高。
在重点监测的城市中，上海物业管理覆盖率领先全国，2020年上海住宅物管覆盖率已提升至98.4%。上海物业管理覆盖率增长迅速，公开资料显示，2019年上海物业管理覆盖率为81.1%，其中住宅物业管理覆盖率为97.7%，显著高于非住62.1%。
待覆盖面积无疑将为行业注入新的市场容量。从待覆盖面积来看，重点20城中重庆、苏州和青岛排在全国前三，其中重庆待覆盖面积达到2.9亿平方米，是重点20城中待覆盖面积最大的城市。
但严格意义上来讲，城市内未覆盖物业管理服务的多为老旧小区，对于想要切入老旧小区或以老旧小区作为主要拓展对象的企业而言，这些城市无疑是重点关注对象。
图：重点20城住宅物业待覆盖面积（亿平方米）
数据来源：CPIC、克而瑞物管
03 新盘物业费较均值高15%
物业费与楼龄直接挂钩，且由于新项目普遍维护成本更低，楼龄越短的项目物业费普遍越高。
新项目物业费高出多少？
根据克而瑞物管监测，重点20城平均物业费为2.35元/平方米/月，而楼龄5年及以下的项目平均物业费为2.7元/平方米/月，相较于平均水平高出15%。
图：重点20城住宅平均物业费
备注：“新项目”特指楼龄5年及以下的项目
数据来源：CPIC、克而瑞物管
楼龄较短的项目是企业重点关注的对象，但目前各城市之间5年及以下楼龄的项目规模分化较为严重。
重点20城中，只有5个城市新项目规模超过1亿平方米，其中重庆遥遥领先，新项目规模达到2.4亿平方米，新项目规模占重点20城总规模比例已达14%。武汉紧随其后，新项目规模达到1.6亿平方米。
图：重点城市5年及以下楼龄住宅项目规模（亿平方米）
数据来源：CPIC、克而瑞物管
近一年成交的住宅用地规模反映了城市新项目规模的增量水平。
从数据看，重庆、长沙、武汉、成都等中西部城市表现依然强劲，重庆成交规模2877万平方米居首位。随着项目的建设交付，这些项目将在未来一年转化为该城市企业拓展的对象，重庆新项目规模将进一步与其他城市拉开差距。
图：重点20城近一年住宅用地成交规模（万平方米）
数据来源：CPIC、克而瑞物管
04 上海市场活跃度最高
住宅物管市场化程度决定了企业可获得项目的难易程度，而业委会成立情况一定程度上反映了城市物业管理市场化程度。
从一线城市业委会成立率来看，上海遥遥领先，截止2021年11月，上海市业委会组建率已超过95%。
广州、深圳业委会组建率与全国平均组建率30%水平基本持平，北京业委会成立率仅22.5%，低于全国平均水平。
图：一线城市业委会成立率（%）
注：上海截止2021年11月，深圳截止2021年8月，广州截止2021年11月，北京截止2021年5月
数据来源：物业协会、克而瑞物管
从另一个关键指标来看，城市中标数量更直观的体现市场化程度。
据克而瑞物管不完全统计，2021年全国物业管理服务招投标市场中标项目累计达55087个，中标总金额达到620.25亿元。
聚焦重点20城数据，上海在2021年全国物业管理服务招投标市场最为活跃，全年累计中标项目达8845个。广州排在第二位，但中标项目数量不足上海的三分之一。
图：2021年重点20城中标项目数量（个）
物业行业行至关键的十字路口，必须优选发展城市，做浓城市密度，才能实现规模效应。而市场容量是物企城市进入、实现高额营收目标的关键指标。实际上，企业最终拓展城市的白名单最终确定，需要对有效市场容量以及细分市场容量做出正确判断。此外，随着物业管理全覆盖的推进，尤其是老旧小区、失管小区物业全覆盖，是物企值得关注的机会点。
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