保租房2022破局的“道”与“术

本以为会好起来的2022年依旧延续了hard模式。

风声鹤唳的当下，沉住气、活下去才是最要紧的事。虽顶着行业里唯一的曙光，租赁住房行业的从业者站在保障性租赁住房（以下或简称“保租房”）这块大蛋糕面前，却显得迫不及待又张不开嘴……

除了几个“奉命”试吃的国家队成员，周围人群都在观望。“保租房到底该怎么看？不同的城市政策有何不同？保租房项目到底能不能做？怎么做？”

积累了行业诸多困惑，睿和智库以“抓住保租房的大机遇”为题，在4月20日举办了第23讲线上公开课。本文结合此次公开课研讨嘉宾的观点，从行业关心的保租房相关问题入手，拨开迷雾、点亮微光。

1、标志着中国新住房体系的成型

新住房体系，即是在“房住不炒”的主基调下，从以商品房为主的住房体系，转为商品房、租赁住房并重体系，通过“租购并举”解决社会上以年轻一代为主人群的住房问题。然而，“租”与“购”如何齐驱？

根据国家统计局数据，2021年商品房销售规模约18万亿，而按当前2亿的租赁人口、人均租赁面积27平方米、平均单位租金29元/月来计算，我国的租赁住房市场规模约为2万亿，约占商品房销售规模的11%，虽然二者统计口径略有差异，但仍能看出当前居民住房现状与“租购并举”仍有一定距离。

随着2021年7月保障性租赁住房实施政策的出台，“十四五”期间650万套的规划建设目标，为租赁住房市场注入了新的供给，同时也使“租购并举”的住房体系进一步得到了落实。

2、是推进“以人为核心的新型城镇化”的重要抓手

在2021年7月国务院印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提到：“扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足……推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。”那么保租房如何与“以人为核心的新型城镇化”挂钩？

“新型城镇化”的首要表现是农村人口不断向城镇迁移。根据十四五规划，未来5年我国常住人口城镇化率要向65%迈进，过程中将会有大量流动人口涌入都市圈，势必会带来旺盛的租赁需求。保障性租赁住房的推出既从供给端缓解住房租赁结构性供给不足的矛盾，也体现了新型城镇化“以人为核心”的根本宗旨。

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1、保租房将成为租赁市场的“压舱石”

从供给目标来看，“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上，而人口流入较大的一线城市均超过40%。若按此计划目标推进，伴随着保障性租赁住房供应量的增多，其发展将不仅对缓和房地产价格过快上涨的预期有积极效果，同时也会带动租赁住房市场租金水平下降，起到市场“压舱石”“定星盘”的效果。

2、保租房将影响市场化租赁住房的产品与服务水平

从保障对象来看，保障性租赁住房面向的是收入水平不高的新市民、青年人，基数大、需求多；从户型标准来看，保障性租赁住房以不超过70平方米的小户型为主，也正是租赁市场的主流产品（根据58安居客房产研究院数据监测显示，租赁市场上1室和2室户占比约71%）；从实施区域来看，保障性租赁住房是以人口流入的大城市为发展重点，而这也与租赁市场逻辑一致。

在目标客群、规划产品、开拓市场等一致的前提下，保租房与市场化租赁住房未来将要面临的环境将是一致的。市场化租赁住房若不想被保租房“所同化”，其产品及服务必须要升级。

1、上海：政策推进有序，以租赁用地为主要供应渠道

目前，上海是全国范围内保障性租赁住房相关政策发布频率最高、配套政策出台相对完善的城市之一。从2021年4月推出《上海市发展公共租赁住房的实施意见》开始，到2022年3月上海市发布《关于保障性租赁住房免缴城市基础设施配套费的通知》，上海市陆续出台了保障性租赁住房相关区域规划、土地供应、设计规范、建设标准、运营管理、金融支持、财政补贴等方面的配套政策。其中各区也因地制宜积极制定了各区保障性租赁住房的落实细则，保障性租赁住房政策推进井然有序。

上海保障性租赁住房的特点：

（1）租赁用地是保障性租赁住房的主要供应渠道。2017年7月，上海首次推出租赁住房用地，截至2021年12月，上海共计出让租赁用地规划建筑面积超过1100万平方米，供应150余宗地，预计能够带来约23万套新增租赁房源供应，占“十四五”规划新增的50%。

（2）供给结构细分，首推“保障性租赁住房”用地。2021年上海首次推出“保障性租赁住房”用地，与以往的“租赁住房用地”相比，其保障属性更清晰。

（3）拿地主体以属地央企、国企为主。2017年7月至今上海招拍挂租赁用地80%以上的拿地主体为上海本地的央企、国企，充分发挥市场 “稳定器”“压舱石”作用，不过未来保障性租赁市场上预计会有更多类型的主体参与其中。

（4）准入条件排除已购房的职住分离客群。上海保障性租赁住房主要为无房或居住条件偏低的人群解决住房困难的问题，这个准入条件下排除了已购房的职住分离的客群。

（5）配租方式优先保障无房对象。上海保障性租赁住房的配租方式以先集中再常态化再轮候配租的方式进行，但这种配租方式在实际落地的时候可能导致部分项目企业运营的主动性受限。

2、北京：政策出台相对较缓，以集体土地建设保租房试点

2022年3月，北京市接连出台《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》和《保障性租赁住房的认定细则及建设标准》，与其他保租房的重点城市相比，在租金定价、产品设计、准入对象等方面相对灵活弹性，符合北京市城市发展的需求。

北京保障性租赁住房的特点：

（1）以集体土地建设保障性租赁住房为主。截至2021年底，北京市已累计开工利用集体土地建设租赁住房项目50个、房源约7.1万套，目前其中5个项目已建设完成并入市。

表1：北京集体土地租赁住房入市项目

资料来源：睿和智库整理

（2）主要面向全市无房群体，但具体可放宽到特定区域内无房的同城异住上班族提供了便利。

（3）明确划分住房类型，满足多种人群需求。北京市明确划分了保租房的三种类型：住宅型、宿舍型、公寓型，并对这三种租赁住房在配套设施、套型面积、居室配置、车位配比等方面制定了不同标准，满足不同人群的租住需求。

3、广州：以存量改造为主要抓手

作为人口净流入的核心城市，广州租赁住房需求量非常旺盛。近两年，广州密集出台多项保障性租赁住房相关政策文件，多维度支持“十四五”期间保障性租赁住房计划顺利落地。但由于广州住房结构较为复杂，城中村、“二房东”、类住宅等规模占比较大，保障性租赁住房的发展仍存在一些亟待解决的难题。

广州保障性租赁住房的特点：

（1）供给目标居全国首位。2021年9月14日，广州市政府办公厅发布《关于进一步加强住房保障工作的意见》，提出到2025年，全面完成66万套保障性住房建设筹集任务，其中保障性租赁住房60万套。白云区、番禺区、天河区保租房计划供应量占到全市的50%。

（2）因地制宜，增加城中村改造配建等供给渠道。“珠三角”地区最显著的特征就是存在大量的“城中村”现象。仅广州和深圳这两个城市，预估有1000万人是在城中村居住。因此为保证保租房建设目标落地，广州市在国家推行的供给渠道上，探索了七大保障性租赁住房筹建方式，新增了城中村改造配建、存量房源整租运营等创新渠道。

（3）增量租赁用地少，目标完成主要以存量补齐。广州建设用地开发土地已接近极限，新增住宅用地尤为稀缺。2021年广州市两次集中供地中仅有一宗土地要求配建租赁住房；2022年广州土地供应计划中，预计供应租赁住房用地面积为43.69公顷，建筑面积254.52万平方米，供给规模不到上海2022年保租房专项用地供给规模的30%，更不及北京的15%。因此广州保障性租赁住房的供给目标仍需大量存量住房补齐。

（4）存量物业产权合规性待明晰。实际运作中，部分项目物业存在产权合规性问题，例如一栋物业只有一个大产权证，未作产权分割，经营地址无法明确，将会导致运营方面临非法经营的风险。因此相关问题仍需政府部门出具明确的细则，优化先行方案。

（5）以住宅社区为标准，存量改建难度大。广州的保障性租赁住房的建设标准还未像北京一样出台详细的指标，目前仍参照住宅标准实施。实际操作中，受物业条件限制，很多部分难以达到住宅标准要求，经营合规性受限。

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1、 如何判断自身能否做保租房项目？

对于开发商或者资方来说，是否要启动保租房项目可以从以下几个层面去判断：

首先，考虑行业规模，也就是说我们先考虑这个行业的蛋糕多大。对于保障性租赁住房来说，按现今2亿租房人口推算，现在中国的租赁住房市场规模是2万亿，预计中长期将会达到4-5万亿的规模。市场规模较大且处于上升趋势。

第二，考虑行业的收益水平是否与自身能力匹配。租赁住房行业的本质是“薄利且回报周期长”，需要大量资金，做好长期持有的打算。因此，我们需要考虑自身的资金成本和投资刻度要求能否承受得住行业对应的收益水平和培育周期。

第三，考虑以何种方式进入这个行业。在前两点都考虑清楚的前提下，我们该考虑是要以自身企业的基因以及风险偏好来选择适合自己的商业模式。例如，自身的企业基因是否已经拥有从开发、到运营、再到物管的全链条运作保租房项目团队，是否拥有一定的资金成本优势。如果企业内部没有相应的人员支持，融资成本也不具有优势的话，想要进入这个行业建议优先选择与外部团队合作。

2、保租房项目该怎么做？

“战略”考虑清楚后，我们来看看“战术”层面的问题，即提高投资回报率的策略。

投资回报率测算的核心即是收益（息税折旧摊销前的收益）与成本（账面投资成本）之间的比例关系。也就是说，提高项目投资回报率的根本就是把分子（收益）做大，把分母（成本）做小。

目前行业的投资回报率普遍都比较低，4%的REITs的准入线能够达到的项目非常少。

那么，要想收益端得到提升，我们可以从以下几个方面考虑：

（1）租金收益的提升本质是提高项目的出租率

目前，租赁住房项目的收益端租金收益绝对占极大比重。而保租房项目由于受政策租金标准的限制，租金收益可提升的主要手段即是提高项目的出租率水平。

为了提升出租率，吸引客户入住，其核心是产品要能满足客户需求。

对于保租房项目来说，虽然它具有政策保障的属性，但是也绝对不能与产品体验做切割。回顾保租房在国家层面的意义，首先要满足的是“以人为本的新型城镇化”。“以人为本”必然需要为租客提供一个需求匹配的空间，这样才能把社会发展的最根本的资源-人留在一个城市，让这个城市的新陈代谢从根上转起来。

（2）探索多种经营性收益

收益水平的改善，除了租金收益渠道也可以探索其他经营性收益。

例如，很多新增保租房项目，往往是大体量的租赁社区。根据政策要求，这类租赁社区不仅要满足客户的居住需求，还要配置满足租客多样化生活需求的商业及综合服务设施。如果规划得当，相关配套设施的体验感以及社区底商的租金也能为项目的整体收益带来提升。

另外，也可以基于客户的需求提供增值性服务。比如为饲养宠物的客户提供宠物托管的服务，这既满足了客户需求，提高了客户的满意度，同时也带来了企业收益。

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对于租赁住房行业来说，如何“降本”才是关键。

（1）积极获取租赁用地，降低“面粉价格”

对于租赁住房行业来说，拥有一个匹配“面粉价格”是投资回报率达标的大前提。像上海的R4用地、北京的集体建设用地，这类土地的价格基本只是同区域可售商品房土地价格的1/3，拿到这类用地才能把土地成本给降下来。

（2）精细化运营，控制成本及费用

对成本及费用的控制，还可以体现在精细化运营中对项目内部管理流程的把控。标准化的管理流程以及信息化的工具在一定程度上能够起到降低成本的效果，是提升项目管理团队人房比的重要手段。

（3）维持产品品质，建安成本不建议缩减

住宅的使用年限非常长，保租房也不例外。基本住宅中需要考虑到使用要求，保租房项目也同样需要。例如房屋的隔音、采光、通风等等。因此我们要从较长的生命周期去考虑保租房的产品质量，项目的建安成本不建议缩减。

在4月20日结束的睿和公开课（第23讲）——“抓住保租房的大机遇”中，与会嘉宾针对保租房的观点众多。但具体还需要通过实践去甄别、论证。睿和智库也将持续关注保租房的发展进度与趋势变化。