丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
近期，国家统计局发布了2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2020年11月，在各地认真贯彻落实党中央、国务院部署，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。
二手房房价方面，11月4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。
具体来看，二手房价格环比涨幅排名前十的城市分别为：广州、合肥、徐州、深圳、北京、沈阳、厦门、西宁、银川、丹东。同时，二手房价格环比跌幅排名前十的城市分别为：南充、哈尔滨、牡丹江、济南、长春、呼和浩特、青岛、郑州、西安、北海。
对此，我们特意选取了其中几个比较有代表性的城市进行了分析整理，最后发现，目前二手房市场整体及二三线城市房价环比基本持平，一线城市受政策调控指引，虽然之前曾一度出现过较大涨幅，放目前也开始逐渐回归稳定。
70城二手房一线城市涨幅明显
国家统计局数据显示，2020年11月，一线城市二手住宅销售价格同比上涨8.3%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。二线城市二手住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅与上月相同，环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格同比上涨1.5%，环比上涨0.2%，涨幅皆与上月相同。二手住宅涨幅总体较为稳定。
从2019年1月以来70城及各能级城市二手商品住宅价格指数环比走势来看，一线城市从2020年2月后开始价格走势明显高于其他城市，并于2020年5月达到高点后出现回落，2020年8月再次达到第二峰值，随后受调控政策影响，逐步回落。
二线城市虽然整体价格走势不如一线城市走势较高，但其指数始终都保持与上月持平或者教上月出现一定增长，整体走势较为平稳。
三四线城市在2020年2月出现下跌，受其影响70城房价指数也在2020年2月出现下跌，从2019年1月以来70城各能级城市总体走势来看，三四线城市明显受疫情影响较大，在2020年2月后整体指数环比走势较低，但随着市场整体复苏及各地进一步落实房地产长效机制，推动房地产市场平稳健康发展下，目前整体市场逐渐回归稳定。
具体城市来看，二手房价格环比涨幅排名前十的城市分别为：广州、合肥、徐州、深圳、北京、沈阳、厦门、西宁、银川、丹东。价格环比跌幅排名前十分别为：南充、哈尔滨、牡丹江、济南、长春、呼和浩特、青岛、郑州、西安、北海
涨幅前十的城市中，有3个为一线城市，而跌幅前十的城市中不少是中部、东北部的三四线城市这也比较符合各城市能级的涨跌幅情况。
2019年1月以来70城及各能级城市二手商品住宅价格指数环比走势
数据来源：国家统计局
广州：连续六个月成交量破万套
广州是11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中二手房涨幅第一的城市。克而瑞数据显示，11月份广州二手住宅成交套数为14272套，环比增长33.58%，同比增长64.77%，11月份的成交量是今年以来的第二高量，仅次于8月份15390套的网签量；成交面积为126.6万平方米，环比增长34.10%，同比增长58.61%。
实际上，从疫情影响下的断崖式下调，到今年3月份开始，广州二手住宅成交量已开始稳步回升，至8月份时达到最高，经10月份回落后，11月份再度升温，呈现出了强势的反弹现象。从目前的数据显示，广州二手住宅成交量已连续六个月破万套。
2020年1-11月广州二手商品住宅成交套数月度变化
9月和10月市场成交接连回落，使得部分业主惜售心态有所松动，愿意提供更多的议价幅度，一定程度上推动交易达成。现阶段市场需求活跃，成交周期明显缩短，促使“卖一买一”客户能够快速出售旧房源以置换新房源，加上“买涨不买跌”心理影响，买家担心明年房价上涨，故选择提前入市。因此，11月份改善需求客户明显增多。
在深圳和东莞调控逐渐收紧的同时，广州上半年广州有5个区先后放松限购，更多人拥有了购房资格，使得部分购房需求外溢至广州，一定程度上带动了房价的上涨。
从区域来看，天河区因其板块盘源具备较强的保值、升值能力，二手住宅市场一直较为活跃。而南沙、黄埔、海珠等区域新房价格上涨带动二手住宅价格向上。克尔瑞数据显示，今年前11个月，南沙、黄埔、海珠三区的新建商品住宅均价涨幅同比分别达25%、13%和12%，这样的表现直接带动同区二手住宅价格上涨。如在海珠区新成交地价逾5万元/平方米、多个新盘上市报价超7万元/平方米的刺激下，海珠区11月多个热门二手社区的成交价和今年年初相比均有10%的涨幅。
哈尔滨：二手房卖家降价促销
临近年底，在寒冷天气的影响下，哈尔滨二手房市场反馈冷清，面临交易困难，房源量涨降互现，购房者对市场信心明显不足。
根据国家统计局发布的《2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，11月哈尔滨二手房价环比下跌0.5%，跌幅位居全国第二，自今年6月以来，哈尔滨二手房价已经连续6个月环比下跌，其中，9月更是领跌全国。
哈尔滨当地的中介工作人员介绍，目前哈尔滨二手挂牌房源较多，但年底的购房人群并不多，且价格预算普遍偏低，卖家只能“自降身价”来促销。
“有购房意愿的人太少了，除非遇到价格很低的房子，否则不会轻易出手。”哈尔滨某品牌中介王宣皓告诉我们，去年的二手房市场还属于只要卖家要的价格不是贵得离谱，基本在一个多月都能出手。可目前的形势变了，买家可选范围太多，压价压得很厉害。
“要不是急着用钱，真不会现在卖！”魏先生两年前在南岗区某小区，花48万买了一套50平方米左右的二手房，本来想着交通方便、生活便捷，将来再出手多少也能赚点，没想到转手卖时却赔了四万多元。房子挂在中介三个多月，来看房的前前后后有20多家，但都是在压价，“感觉比早市买菜砍价都厉害！”魏先生无奈地苦笑。
11月哈尔滨印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。政府主动鼓励开发商“花样”让利，这对哈市二手市场再次造成了冲击。
受上半年疫情影响，开发商下半年销售任务重，财务成本压力又大，一些新楼盘打折降价现象加上政府鼓励，普降使得大众产生观望心理，部分二手房房主因疫情或新房房价而降低二手房挂牌价，但整体形势不如往年，从而产生了二手房市场在年底遇冷的情况。
郑州：二手房价格连跌16个月
《2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，郑州的二手房房价环比下跌了4.3%，这已经是郑州二手房房价连跌的第16个月。
根据当地中介反映，郑州一直是一座比较“偏爱”新房的城市，购房者一向更倾向于购买新房，而年底这段时间是开发商促销优惠的高峰期，市场优惠再加新房交易税低于二手房的天然优势，二手房市场势必会更受到更大的冲击。
“我已经接连半个月没开张了。”郑州本地二手房中介赵昱说。据赵昱解释，由于现在的二手房市场没办法正常开展工作，很多同事只能转投一手房市场。“但今年的市场形势，开发商的日子也不好过了。”赵昱说道。
赵昱告诉我们，他所在的门店主营小区有一套92平方米三房，挂了半年，从165万元降到了142万元，至今没有出手，周边的几家门店已经不再推这套房子了。
据他介绍，往年这种户型是最受欢迎的，只要价格相对合适，基本上挂牌时间不会超过2个月，成交并不难。但是今年明显能感觉到“变天了”。附近二手房难卖的很大一部分原因在于税费。“在房价和新房相差不多的情况下，有的二手房不是满五唯一，交易中会多出一部分税费，导致二手房最终成交价甚至高于同区域新房，所以很多客户都会更倾向于新房。”
事实上，赵昱并不是个例。
数据显示，目前郑州二手房市场库存已经超过10万套，目前郑州二手房房源可选择空间很大，市场上已经有不少小区库存量达到了2017年的2-3倍，成交量却不及往年同期水平，不难预见未来很长一段时间内，二手房市场会进入买方市场。
我们认为，虽然从数据上看一线城市的二手房房价从疫后开始出现大幅增长，但目前已经开始逐渐回归稳定，未来整体相对可控。二三线城市整体价格相对平稳，但是内部开始出现分化，部分城市已经多月下滑，其中部分城市受政策影响，使得部分购房者转向了一手房市场，还有部分城市二手房市场一直不理想，对于明显一二手房都连续多月下滑的城市而言，需要多加注意改善城市吸引力及供求水平。
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