图解保障性租赁住房公募REITs

首先保障房区别于普通住房，是政府以改善广大群众住房条件为目的，面向中低收入人群的一种福利住房。其审批、建造、销售及租住由政府统一管理，并制定了相应的法律法规、政策规定。

2014年发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，各地廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划，公共租赁住房和廉租住房并轨运行后统称为公共租赁住房。

廉租房与公租房并轨运行，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。政府不再建设筹集廉租房，由政府直接投资建设、城市更新配建以及通过其他途径筹集的廉租房纳入公租房房源。

虽然并轨运行，但是廉租房与公租房面向人群不同，申请资格也不同：廉租房主要面下低收入人群，一般需要户口及《低保证》或者《低保边缘人员救助证》，有着很强的地域限制；而公租房一般面向中低收入住房困难人群、应届毕业生、外来务工人员。

从上文的保障房分类可以看出来保障性租赁住房基本就是廉租房和公租房，现在两者并轨运行，我们这里只讨论公租房。

这里小编选取了几个城市的规定，供小伙伴参考。

以北京市为例，北京市租金定价标准一般为周边商品房租金的80%，租金一般为三年调整一次。但是随着房价的增长，往后在推移5年，公租房租金就可能变为周边商品房租金的60%甚至更低。

这就导致一些问题出现:第一，老项目租金定价低，新项目租金定价高，因为新项目是根据周边商品房最新的租金定价的；第二，老项目一般区位、交通、生活、医疗及教育等配套比新项目好，但租金却比新项目低，导致租金倒挂；第三，老项目配套设施完善，租金低，新项目配套匮乏却租金高，导致交通便捷、配套完善的老项目房源供不应求，交通不便、缺乏配套的新项目房源入住率低，甚至有些房源长期空置。

这样就会出现一种情况，选择老项目入住率高，但是租金低；选择新项目租金高，但是入住率低。而保障性租赁住房公募REITs对收益率的要求就很高，这就导致，如何选择合适的物业成为一道难题。

但是随着国家对保障房建设规划的加强及投入力度的加大，以及交通等基础设施不断完善，公租房的配套设施也在逐渐加强，一些之前存在一定空置率的公租房，也逐渐变得供不应求。租金的稳定性配合物业的有效的经营管理，是可以满足公募REITs对收益率的要求。

企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。

个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

2017年开始廉租房与公租房并轨运行管理，标的物业可能存在同时有廉租房及公租房的情况，一般情况下，配售公租房与廉租房时，由房管局及相关政府部门负责核查住户的各项条件后，进行公示。

保障房的建设资金主要来源于地方政府和银行信贷，一定程度上限制了规模的扩大，为了更好的适应保障房建设所需投入的资金量大、成本回收期长以及投资回报率低等特点，ABS应运而生，此前发行的保障房ABS多为租赁资产ABS，债权转让模式，且多增加一层信托计划作为SPV来解决现金的稳定性和可预测性。

但是以租赁为主的保障房ABS仍然没有解决保障房相关企业，需要盘活存量资产，释放不动产的价值和流动性的需求。而公募REITs可以很好的解决这个问题，保障性住租赁房公募REITs的出现，不仅能针对性的解决住房问题，还有助于推动住房租赁的结构性改革。但是保障性住租赁房公募REITs也有一个难点就是如何平衡收益率。

要更好的平衡收益率，就要选取适合的保障房项目，加以配合“优惠”的税收政策。我国保障房体系主要分为廉租房、公租房（2014年后廉租房与公租房并轨运行）、经济适用房、限价商品房和棚户区改造安置住房。与其他几种相比，公租房是租赁性住房，“保障性”突出，但是公租房相对较低的租金，也导致收益率达到发行公募REITs标准的难度。另一方面，较低的租金需要加以“优惠”的税收政策辅助，才能更好的达到收益率的要求。

第一，公租房最主要的特征是具有保障性，所以是准公共物品。公租房主要是一种保障住房困难人群的产品，它主要是由政府提供，而不是由市场提供的特殊产品。

第二，正因为公租房是准公共物品，不是由市场提供的一般产品，所以需要获得政策的支持。政府建设收购公租房满足住房困难人群的居住，是为了政府的社会责任，而不是为了盈利，所以公租房必须有国家的政策支持才可以。

第三，租赁性。这是公租房区别于原来的经济适用房、限价商品房的核心特征。经济适用房、限价商品房是为住房困难人群提供有产权的住房，公租房则是提供给住房困难人群没有产权的住房。这也符合租售并举、以租为主的政策。

与普通的ABS项目相比，保障性住租赁房公募REITs需要定期分红，更加需要现金流的稳定性，而与其他资产类型公募REITs相比，保障性住租赁房公募REITs的收益相对较低，则更依赖于物业经营管理水平。

但是与其他租赁市场相比，公租房因为价格较低，一般处于供不应求的状态，出租率很高，且具有一定的可持续性。但是由于公租房新老项目及地区分布也会造成租金不平衡的问题。

1、标的物业符合以下标准之一

（1）项目公司合法持有标的的《不动产权证书》，享有标的物业房屋所有权和土地使用权；

（2）同时符合以下列条件的标的物业：

① 根据符合中国法律规定、已生效的资产收购协议及网签合同等相关协议的约定，标的物业转让方拟将标的物业的权属转让给项目公司；

②标的物业已完成竣工验收备案，且标的物业转让方已向项目公司交付标的物业，项目公司已有权合法实际占有和使用标的物业，并有权享有与盖标的物业相关的全部收益；

③项目公司在专项计划设立日起一定时间内取得标的物业的《不动产权证书》，被登记为标的物业《不动产权证书》记载的唯一权利人。

2、标的物业不存在抵质押等担保负担或者其他任何权利限制或权利负担，或既有权利限制或权利负担可以在专项计划设立日后规定时间内解除；

3、标的物业不涉及任何未决诉讼、仲裁、破产或执行程序；

4、标的物业的土地使用权为建设用地使用权，且建设用地使用权期限的截止日不早于专项计划的法定到期日；

5、标的物业能够由项目公司对外租赁与使用，或作为其他合法用途对外租赁与使用；

关于整租合同的标准

1、整租合同在中国法律项下合法、合规、有效；

2、整租合同在不存在质押等担保或者其他权利限制或者权利负担；

3、整租合同不涉及任何未决诉讼、仲裁、破产或执行程序；

4、整租合同项下约定的起租时间不晚于专项计划设立日，并且租期届满日不早于专项计划法定到期日。