丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
“三条红线”政策落地的三季度，房企投资金额大幅下滑26%，尤其9月份，TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%。房企拿地力度显著放缓背景下，抓回款、促销售仍是当前第一要务。
政策严控之下，大部分房企在优化财务指标、保证企业经营安全的同时，放缓了拿地节奏，但并不意味着不再投资，反而房企投资的需求仍然巨大，只不过投资需求被暂时压制。
克而瑞数据显示，截止至2020年11月，TOP50房企中约53%的新增拿地建面集中于30个城市。房企投资呈现愈发趋同，城市集中度越来越高的典型特征。长远来看，此类城市中长期市场前景被看好，短期内利好因素明显，供求关系和强劲的购买力仍是是房企投资的核心因素。
投资趋同背景下，集中拿地将导致部分地块地价攀升，从而推高拿地成本的风险。接下来，如何精准投资将成为房企关注的重中之重，投资的选择一定程度上关系到房企接下来能否顺利穿越行业周期，同时也将决定企业能否顺利实现高质量的增长。
城市集中度走高，前30城建面占比超五成
伴随着市场退热，分化成为不同城市之间最大的关键词，“强者恒强”不仅仅表现在房企格局，同时也是城市格局变化趋势之一。
经济基本面越强，城市持续吸引房企投资的能力就越强，2018年以来房企拿地数据最直观：2020年50强房企拿地TOP10城市的投资建面占当年总投资建面的25%，较2018年上升3个百分点，而TOP20、TOP30和TOP50城市建面占比分别上升6、8和10个百分点。这意味着企业投资城市的集中度越来越高。
截止至2020年11月，TOP50房企中约53%的新增拿地建面集中于30个城市，也就是说，这30个城市集中了50强房企一半以上的新增土储。
在“房住不炒”的大背景下，房企投资更加聚焦于区域深耕、基本面优质的城市，对于新进城市则越来越谨慎。
表：销售50强房企2018年至2020年拿地建面集中度情况
数据来源：CRIC
核心二线稳居投资核心，南通成为今年大热门
CRIC研究中心数据显示，2018年、2019年和2020年这三年，TOP50房企拿地前20城市中，有11个城市连续三年上榜，稳居50强房企投资核心地位。
具体到城市层面，主要以重庆、武汉、成都、西安、长沙、杭州等二线省会城市为主，还包括一线城市中土地出让量相对较高的广州。
这些城市的共同特征是，除了城市人口、经济发展潜力较大之外，供应量充足、市场规模较大，这些都是受企业青睐的重要原因。典型如如郑州、重庆和武汉，这三座城市是2019年全国土地成交建面最高的城市。良好的基础面支撑，即便未来市场持续分化，此类城市仍将持续稳坐核心地位，成为房企精准投资之下的首要之选。需要警惕的是，部分城市潜在库存过大的风险。
核心区域三四线城市中，佛山、温州、苏州、南通等城市3年内上榜2次。这类城市未来投资前景一方面是取决于土地供应总量的影响，另一方面受政策面影响较大。典型如南通，2018年时投资榜中位列第20位，占50强房企当年拿地建面的1.1%左右，2020年南通一跃位列50强房企拿地建面第八位，占比达到2.1%，很显然，南通成为今年房企投资热门城市。
东莞、惠州等珠三角三四线城市都是在2020年首次上榜，此类城市在大湾区一体化持续发展的过程中，预计将受到更多房企的青睐，未来拿地占比仍有进一步上涨的空间。
值得注意的是，也有部分城市掉出20名开外，孝感、眉山在2018年和2019年分别进入TOP20，但在棚改退潮、需求不济等因素影响下，房企的投资力度正在下滑。
图：2018-2020年50强房企核心拿地城市
注：2020年数据截至11月
三四线城市重点关注长三角和粤港澳
回归一二线是众多房企2019年以来的投资战略。
但现实问题是，一二线城市供应量向来“僧多粥少”，房企的拿地需求无法满足的情况下，部分基本面良好、发展前景排位更高的三四线城市则成为承接房企拿地需求“外溢”的最佳选择。
长三角是国内发展较为完备的城市群之一，经济实力强劲、城市发展相对均衡，三四线城市优势明显，拥有较强的购买力，同时新经济活跃度高、周边一二线城市红利辐射强，从2018年到2020年，50强房企在三四线城市的拿地中，长三角占比持续提升，从2018年的31%提升至2020年的37%。
粤港澳大湾区利好不断下，珠三角三四线城市经济发展仍极度不均衡，导致房企拿地主要集中于佛山、东莞、惠州等几个重点城市，拿地占比也受到城市供地影响较大。
中西部目前的经济活跃程度较高的城市仍以省会城市为主，多数三四线城市的发展相对较弱；环渤海三四线城市则成交占比稳定，在四个区域中比例最低，房企在此拿地积极性相对较弱。
图：50强房企2018-2020年三四线城市拿地区域分布情况（按建面）
注：2020年数据截至11月
数据来源：CRIC
具体城市而言，TOP50房企青睐的长三角三四线城市中，温州、徐州连续三年稳坐成交建面TOP3，此外南通、常州拿地建面均保持前十。值得一提的是，受高铁、大桥、第三机场等利好因素带动，南通房价保持高速上涨，地市在今年持续受品牌房企关注。
图：50强房企2018-2020年在长三角三四线拿地建面TOP10城市
注：2020年数据截至11月
数据来源：CRIC
受“三条红线”影响，预计明年二、三季度房企投资将逐步企稳，拿地积极性不断提升。尤其是经过半年的缓冲，房企通过主抓销售和回款，财务指标将进一步改善，拿地的“弹药”相对充足，为支撑未来发展，必须积极补充新增货值。
拿地集中度持续走高、城市选择趋同的特征下，集中扎堆拿地将导致部分优质地块上的争夺会更加激烈，导致地价攀升，拿地成本增加，部分城市如杭州、宁波、南通等较为火爆的城市或将出现房价和地价滞涨的情况，短期内风险不容忽视。
因此，未来，行业将进入合作共赢的时代。合作拿地将成为未来投资主流方式，对于大型房企而言，共赢的同时应掌握操盘权，对于小型房企来说则可选择合作拿地且不操盘模式。
在行业规模见顶的宏观背景下，如何塑造品牌溢价、降低管理成本等“隐形优势”将成为从竞争中制胜的关键。
当前金融监管、政策调控短期内难有放松迹象，因此房企在投资端更应该“精准投资”，规避库存风险系数较高、规模房企价格战的部分二线和三四线城市，聚焦、深耕战略下拿对地、不拿高价地是保证项目安全运营和盈利的基础。
拓宽投资渠道是当务之急，旧城改造、城市更新市场是存量时代下拓宽投资渠道的不二之选。同时，在“战略、市场、财务”投资漏斗之下，房企应提高财务指标门槛，保证拿地的安全性，并尽可能提高项目周转速度，以更快的回笼资金支撑再投资需求。
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