丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
16日，国家统计局公布了10月70城房价数据，45城新房价格环比上涨，这一数字比9月减少了10城，热点二三线城市房价涨幅全面收窄。二手房方面，有39城房价环比上涨，相较于上月减少了11城。其中，一二手房价格指数下降的城市分别为19和27个，数量创今年4月以来新高。
从城市表现来看，扬州以0.9%环比涨幅领跑全国，但这一数据相较于9月涨幅首位的徐州下降了0.9个百分点。深圳以0.9%的涨幅领跑二手房价，这一数字也创下了今年3月以来的新低。
从同比涨幅来看，我们分别梳理了一二手房房价涨幅前十城市情况。发现，一二手房涨幅前十的城市有较高的重合度，部分城市一二手房房价同步上涨，市场热度居高不下，也有类似深圳这样的城市，一二手房价形成强烈反差，新房房价受限价政策抑制表现平平，而二手房较为活跃，整体市场房价仍大幅上涨。
全国房价已降至万元以下
10月，各能级城市一二手房房价基本延续了同比涨幅持稳、环比涨幅回落的整体趋势。
整体来看，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.2%，同比涨幅为4.2%。相比9月份的数据，环比和同比均有收窄。二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.1%，是今年4月以来最低值，同比涨幅为2.1%。这意味着，当前整体市场复苏弱于预期，二手房有滞涨现象明显。
值得注意的是，10月除一线城市同比涨幅继续扩大外，其余二三线城市新房及二手房房价均同、环比涨幅收窄。具体来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比9月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%。
此外，70个大中城市，新房与二手房房价的环比最高涨幅均未超过1%，这是2017年9月以来的首次。
根据全国商品房销售面积、销售金额测算，10月商品房销售均价为9875元/平方米，同比上升5.8%，环比下降约2%。这是继6月以来全国商品住宅单月成交均价首次跌破万元以下。
考虑到疫情影响及“三条红线”的压力，进入第四季度许多房企会有降价促销的动作，全国房价均价再次回到万元以下也在情理之中。叠加调控收紧影响，当前各大城市房价指数进入“偏冷”区间，部分城市面临房价调整压力。
图：2019年以来全国房价月度变化（单位：元）
数据来源：国家统计局
扬州、深圳领涨全国
具体城市来看，以0.9%涨幅领涨全国的扬州已连涨35个月（部分涨幅持平计算在内，下同），事实上，扬州作为环南京都市圈重要的城市，目前已有政策从房价备案、土拍限价、住宅限售等，整体基调相对严格。
CRIC数据显示，2017年4月以来，扬州整体处于供不应求状态，房价涨速较快，5月以后虽然调控从严，但商品房市场出现短暂降温，供应端受到明显抑制而需求端高涨，随后几年价格涨幅在7.72%-25.27%之间。
主要原因在于，扬州吸纳了部分周边客群需求的外溢，包括南京和扬州乡镇客群，他们往往受益于拆迁货币化安置，本地购买力增强。此外，品牌开发商入住，地价高企，成本驱动下房价上涨预期明显。
扬州历年商品住宅成交价格涨幅（%）
实际上，扬州只是一个缩影。如果忽略月度持平数据，70城中连涨超过30个月的城市达到12个。徐州、烟台、济宁、南宁等城市房价持续上涨，但涨幅有所收窄，而已出台楼市调控政策的银川、唐山和沈阳等房价连涨城市，房价在10月应声下跌，尤其沈阳最为明显，在连涨55个月之后，首次下跌1%。
从二手房来看，深圳以0.9%的环比涨幅领跑二手房价，但这一数字也创下了今年3月以来的新低。此外，银川、扬州、沈阳分别以0.8%的涨幅紧随其后。
热点城市一二手房价同步上涨
从70城房价同比涨幅来看，我们分别梳理了一二手房房价涨幅前十城市发现，一二手房涨幅前十的城市有较高的重合度，银川、唐山、成都、徐州、无锡5个城市一二手房价同步上升。
这其中银川和唐山最为典型。以唐山为例，10月唐山一二手房房价同比涨幅分别以13.4%和10.8%位列全国第二，一二手普涨。值得注意的是，唐山新房房价已连续9个月涨幅位列全国前二，二手房房价上涨更为迅速，自2019年9月以来，唐山连续9个月同比涨幅居全国首位，虽然今年9月唐山迎来调控政策，但二手房同比涨幅仍稳居第二位至今，市场热度居高不下。
深圳较为特殊，一二手房房价涨幅形成强烈反差。二手房同比涨幅达到15.5%，领涨全国，这是自8月份接棒唐山第一涨幅以来三度蝉联全国第一，反观新房房价，10月同比涨幅为5.1%，位列全国第28位。在10月有类似表现的还有杭州，由于两度调控，限价政策下新房房价同比上涨5.2%，整体弱于二手房表现。
此类城市一般地方政府实行了较为严格的限价政策，一手房价格受到明显抑制，加之限购政策导致部分需求会释放至二手房市场，二手房整体表现出量价齐增的态势，反映在市场层面，实际上房价仍然处于上涨状态。
而锦州、惠州等三四线城市一手房房价涨幅明显，二手房价格表现平平。其中锦州在今年6月份新房房价快速上涨，并一跃进入前十，目前已连续3个月位居第五位，而二手房涨幅则显滞后，房价同比涨幅呈现连续下滑趋势，10月二手房价持平。
表：一二手房房价同比涨幅前十城市
数据来源：国家统计局
24城二手房价同比下跌
部分城市房价一骑绝尘背后，仍有部分城市房价回落明显，市场景气严重下行。
从同比数据来看，10月新房价格同比下跌的城市有10个，二手房价格同比下跌的城市有24个。
值得注意的是，据易居研究院测算，70城二手房同比涨幅平均值在2016年11月达到最大值以来持续下滑，至今年10月，二手房房价指数同比涨幅平均值已下降至2.1%。
70城二手房房价指数平均同比上涨情况
数据来源：国家统计局
具体来看，新房价格连跌3月以上的城市多达8个，其中泸州同比连跌12个月，韶关、济南两城已连跌10个月，安庆跌幅最大，达到3.2%。
从各城市二手房价来看，10月24个同比下跌的城市中，有23个城市已连跌超5个月以上，其中郑州已连跌16个月，自今年4月以来至今已连续7个月跌幅超4%；二手房价同比跌幅最大的为牡丹江，同比下跌9.4%。
以安庆为例，这座位于安徽的三线城市新房和二手房价格均出现下降趋势。新房价格连跌7个月，并在10月份跌幅达到3.2%，领跌全国。二手房市场也并不乐观。自2019年9月房价下行至今已连跌14个月。
克而瑞数据显示，安庆新建商品住宅呈现出量增价跌的趋势，10月份成交面积达到11.7万平方米，同比增长37%，成交均价为8651元/平方米，相较于去年10月同比下跌5.7%。
实际上，这些城市大都位于中部、东北部以及部分三四线城市，与区域城市房价回落趋势一致，此类城市市场复苏面临较大阻力，因此“金九银十”销售表现明显失色，市场下行压力比较大，后续成交大概率将维持在较低水平，此类城市有望从保市场主体出发为市场减压，比如加快贷款审批、二套房利率或额度有所放松等相关定向宽松政策。
自2016年“房住不炒”提出以来，遵循这一主线，全国整体房价稳中趋落。
整体来看，房价已处于下行通道，未来房价涨幅或将持续收窄，各城市之间分化仍将持续。考虑到政策影响将在第四季度具体显现，部分房价出现跳涨的城市也将寻求“高低配备案”以弥合房价涨幅，因此，预计一线、核心二线及部分强三线城市房价同环比涨幅稳中微降，同时，基于三四线城市楼市加剧分化，弱三线城市房价或将随市场景气度下行、项目普遍“以价换量”而一并下行。
对于房企来说，进入年底冲刺阶段，销售压力仍然不容乐观，为实现全年销售目标，或将加大“以价换量”的力度，一定程度上促使房价涨幅继续收窄。
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