丁祖昱评楼市 作者：编辑部、CRIC研究
行业利润率正在加速探底。
01 行业利润规模出现负增长
在房住不炒、行业降杠杆的背景下，监管持续从严。对行业而言，最直观的变化便是销售规模增速逐渐放缓，至2021年，部分房企甚至出现规模负增长的情况，基于此，行业利润增速自2018年以来不断下滑。
上市房企年报季已接近尾声，企业各项数据指标均已降至历史较低水平。
根据CRIC统计，57家典型上市房企整体营业收入为39129亿元，同比去年增长16%，增速中位数为14.4%。与此同时，营业成本加速上涨，57家典型上市房企营业成本合计30804亿元，较去年同比增长24%，增速中位数约为20.7%。
如此看来，典型上市房企营业成本增速高出营收8个百分点，而中位数增速则高出逾6个百分点。实际上，2019年以来，行业营业成本增速均高出同期营收增速。
在营收和营业成本增速不匹配的挤压下，行业利润增速放缓，直至出现负增长。
CRIC统计数据显示，2021年行业典型上市房企整体实现毛利润规模7819亿元，企业毛利润增速的中位数为同比降低2.3%。整体实现净利润3620亿元、归母净利润2629亿元，企业净利润增速和归母净利润增速的中位数分别为-22.4%和-26%。
图：2017-2021年行业典型上市房企营收、利润规模及增速（亿元）
注：为与H股上市房企统一口径，A股上市房企毛利润计算中扣除税金及附加
数据来源：CRIC、企业公告
行业整体盈利能力面临较大的下行压力。
从利润率指标来看，2021年57家典型上市房企毛利率中位数同比降低4.4个百分点至19.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低3.0和4.3个百分点至7.7%和4.7%。
自2019年以来，房企整体毛利率、净利率以及归母净利率水平开始呈现下行趋势，而过去一年，房企上述数据降幅较2020年进一步明显扩大。
企业各项利润率指标下降至历史低点，有两个方面的原因：
首先，行业规模增速放缓，销售去化压力大，打折促销、以价换量屡见不鲜，房企增收不增利的现象进一步加剧。
此外，规模房企低利润项目仍然处于结算期，利润出现下降，但当期费用在目前的市场环境下仍然偏高，两者并不匹配。
值得注意的是，在行业下行压力下，部分企业结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值，对利润表现也产生了一定的负面影响。
图：2015-2021年行业典型上市房企整体利润率水平及变动
注：为与H股上市房企统一口径，A股上市房企毛利润计算中扣除税金及附加
数据来源：CRIC、企业公告
02 近九成房企利润率普降
增收不增利仍然是当下房地产企业面临的普遍现象。
随着疫情基本稳定，项目建设、交付结算进度平稳推进，2021年约有75%的房企实现营收正向增长，但毛利润、净利润增长却不尽如人意，过半房企毛利润（剔除税金及附加）下降，净利润下降企业占到六成以上，超四成房企“收增利减”。
以万科为例，根据2021年业绩报告，万科2021年全年营收4528亿元，同比增长8%。实现毛利润（剔除税金及附加）777.6亿元，同比减少18.4%；净利润380.7亿元、归母净利润225.2亿元，分别同比降低35.8%和45.7%。
投资收益减少、计提资产减值等成为净利润、归母净利润降幅的显著扩大的主要原因。
从企业利润率变动来看，无论是毛利率、净利率还是归母净利率，下滑企业均占到近九成，普降态势依旧显著，部分规模房企2021年的毛利率降幅均超过4个百分点，且毛利率降至20%以下
大环境下，仍有部分房企积极调整节奏，实现营收与利润同增。
比如中国金茂，年内加快项目结转，全年营业收入900.6亿元，同比增长50.0%，顺利完成了预期的900亿元营收目标。实现毛利润167.6亿元、净利润77.0亿元、归母净利润46.9亿元，分别同比增长38.3%、24.4%、20.8%。
在市场不确定性因素叠加的情况下，科学的把控企业结算进度、结构对于企业营收、利润规模的稳定与增长意义重大
此外，在地产开发业务利润率下行大趋势下，多元业务对于平滑整体利润率起到越来越重要的作用，打造“第二曲线”、挖掘多盈利点已经成为越来越多房企共识，也是未来发展的突破口。
表：2021年典型房企毛利率及归母净利率TOP10
注：为与H股上市房企统一口径，A股上市房企毛利率计算中扣除税金及附加
数据来源：CRIC、企业公告
房地产行业已进入盘整期，企业经营逻辑正在加速转变，由于2022年行业仍存在很大不确定性，因此，企业仍需严阵以待。
当前，典型上市房企对未来盈利预期基本一致，即短期内毛利率下降已成行业趋势，中长期来看毛利率将维持在20%-25%合理区间。
行业底层逻辑发生本质改变，高杠杆、高周转模式无法持续，利润保卫战一触即发，企业“稳利润”需从精益管理及产品品质入手。
一方面，企业需更加审慎拿地、优选项目，保证项目利润率水平。另一方面，积极通过战略精简、组织架构精简，提高经营质量及运营管理效率，“降本增效”向管理要效益。同时，在多元业务板块企业需坚持长期主义，在商业、酒店、物管等业务领域择优发展，提升资产质量和经营效益。此外，当前市场背景下企业也更应回归产品，加强产品力打造、关注产品升级迭代、提高产品适销性，提升产品溢价、以过硬的产品实力穿越行业周期。
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原标题： 房企打响利润“保卫战”
