丁祖昱评楼市 作者：编辑部、CRIC研究
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
强调2021年房地产市场情况总体是平稳的。住房和城乡建设部坚决贯彻党中央、国务院决策部署，围绕着稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施了房地产长效机制。
关于2022年的总体考虑。还是毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
2022年至今，多地出现降低首付、降低公积金、降低房贷、鼓励去库存等放松政策，结合此次国新办举行的“推动住房和城乡建设高质量发展发布会来看，我们认为，2022年整体市场“求稳”是第一要义，既不希望市场持续低迷、房企大量暴雷，同时也不允许房价过多上涨，整个行业平稳去杠杆，进入良性循环。
01 保持房地产市场平稳运行是关键
2022年2月24日，国新办举办“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”，提出重点抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动、落实碳达峰碳中和目标任务、推动建筑业转型升级、推动改革创新和法治建设、加强党的建设等工作，推动住房和城乡建设事业高质量发展。
我们认为其中有以下几个重点：
1、坚决有力处置房地产项目逾期交付风险
会议再次强调“房住不炒”定位已成为社会共识。稳妥实施房地产长效机制，进一步落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险。
2、调控的连续性、稳定性、协调性和精准性
住房和城乡建设部副部长倪虹在关于2022年的总体考虑中表示要保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的协调性和精准性。明确了房地产政策调控的“四性”：连续性、稳定性、协调性和精准性。
2021年，房地产市场由强转弱，在政策“猛药”下去杠杆执行层层加码，全国73省市、249次政策加码，在政策叠加下预期改变，地方监管力度过严，使得房企面临巨大危机，销售、融资急转直下，企业面临违约风险，项目也面临交付风险，百强房企已售未交付近13亿平方米，规模房企也出现爆雷现象。2022年开年着重提及保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性，主要还是在于防止出现矫枉过正的现象，整个行业平稳去杠杆，进入良性循环。
3、加快发展保障性租赁住房
会议要求加快发展保障性租赁住房，全国40个城市新筹集94.2万套，着力解决新市民、青年人住房困难问题。规范发展公租房，城镇户籍低保低收入家庭基本实现应保尽保。各类棚户区改造开工165万套。新开工改造城镇老旧小区5.56万个，惠及居民965万户。
引导灵活就业人员参加住房公积金制度，完成异地购房提取等5项高频服务事项（住房公积金单位登记开户、住房公积金单位及个人缴存信息变更、购房提取住房公积金、开具住房公积金个人住房贷款全部还清证明、提前还清住房公积金贷款）“跨省通办”。
2021年6月，国务院办公厅出台了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。2022年2月央行发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。同时要求银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。
可以预见，在各方政策支持、发力下，2022年保障性租赁建设会明显加快
02 多地已出现调控纾困政策
2022年以来，浙江、南宁、菏泽等多省市相继落地房地产纾困政策，主要涉及以下几方面内容：
1、放松公积金贷款。如南宁提升公积金贷款额度，首套最高额度从60万元提升至70万元，二套最高额度从50万元提升至60万元，并将二套房首付比例降至30%。又如自贡公积金贷款实行认贷不认房，既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的公积金贷款记录或一笔尚未完清的商贷，按二套房贷款政策执行。
2、非限购城市重启最低首付20%。如菏泽，四大行对无房无贷的购房者，最低首付比例可执行20%。又如重庆，比较大的银行已执行首套房贷最低首付20%。
3、降低房贷利率。如四大行同步下调广州地区房贷利率。首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房则从5.8%下调至5.6%。
4、通过财税刺激托底楼市。例如玉林，新市民购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元；购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元；并给予50%的契税补贴。又如泸州，符合条件的人才在中心城区购买首套新房，可享受最高200万元/人的人才安居补助。
表：2022年以来部分省市房地产市场纾困政策汇总
资料整理：CRIC
03 整体市场较难开启新的一轮上涨
针对近期多地出现的降低首付、降低公积金、降低房贷、鼓励去库存等放松政策，部分媒体认为2月份利好政策不断，将不断扭转房地产颓废态势，助力市场交易活跃，随着当前房地产市场中政策进一步宽松，市场已经完成筑底，后续则有反弹、复苏的机会。
事实上，经过长达20余年的发展，房地产市场大环境已经发生天翻地覆的变化，集中体现在以下两个方面：
其一，房地产行业规模基本见顶。2000-2021年，全国商品房销售面积由1.9亿平方米跃升至17.9亿平方米，净增长8.6倍。2017年至今，行业规模已连续5年保持在17亿平方米历史高位。长期来看，行业规模迭创新高并非市场常态，进入“零增长时代”乃至下行通道将是大势所趋。
其二，货币过度超发，但对房地产行业拉动力依次递减。2000-2021年，M1供应量由5.3万亿元跃升至64.7万亿元，净增长11.2倍，成为房地产行业规模持续上行的重要因素。
但由于货币政策刺激的递减效应，其对房地产行业拉动力大幅减弱。例如2009年四季度，M1供应量累计同比增速达到30%以上，商品房销售面积单月同比增速则达到70%以上。反观2020年四季度，M1供应量累计同比增速保持在10%附近，商品房销售面积单月同比增速则回落至15%以内。
值得担忧的是，M1供应量累计同比增速现已跌至5%以内，真实反映居民的现实购买力明显透支，继续加杠杆购房的空间将显著受限。退一步讲，即便现阶段房地产信贷政策有所松绑，但由于市场购买力的瓶颈效应，房地产市场也难以实质性好转。
图：2006年至今M1供应量累计同比增速、商品房销售面积单月及累计同比增速
数据来源：统计局
对比2008年、2014年，在房地产金融政策适度放松后，房地产市场能够迅速步入上行周期，这与相对旺盛的市场需求密不可分。长期以来，房价“只涨不跌”的正向激励下，信贷资金便通过各种渠道涌入房地产行业，随之出现房地产“过度金融化”的问题。
在“房住不炒”的政策大环境下，未来房地产金融政策将精准收放，既要支持居民自住及改善性购房消费，支持房企合理融资需求，更要坚决遏制房地产“过度金融化”问题死灰复燃，真正将房企负债率、居民杠杆率平稳调降到相对合理的水平，才能实现房地产市场良性循环和健康发展。
尽管当下房地产行业出现了方方面面的问题，但行业去杠杆还将继续落实下去，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”仍将持续发力，严防信贷资金违规流入房地产市场。因此，房地产行业较难开启新一轮的上行周期，行业销售规模整体将保持稳中有降的态势。
综合来看，我们认为短期内，房地产市场依旧面临较大的下行压力，尤其是2022年上半年，不少城市市场观望情绪依旧浓重，成交或将保持在较低水平，且受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。但随着市场信心逐渐恢复，下半年市场或将整体好于上半年，届时成交有望企稳回升，同比跌幅或将明显收窄乃至转正。
各城市市场大概率将持续分化。压力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其对市场的拉动力着实有限，市场较难出现反转行情。反观核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺。
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