丁祖昱评楼市 作者：克而瑞物管
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
2021年物企通过非住业态、城市服务等不断拓宽服务边界，基于社区和家庭场景的社区增值服务发展探索如火如荼，行业规模保持快速增长，非住行业、增值服务、环卫市场空间广阔。在经历了资本市场的冰火两重天后，上市物企规模仍成为了2022年企业发展的主旋律。
在规模快速扩张之余，很少有企业静下来想清楚应该选择具备什么特质的城市进行项目拓展。从城市进入的角度来看，城市的平均物业费越高，代表着企业可获得的收益上限越高。根据克而瑞物管监测，全国重点20城中一线城市住宅平均物业费为3.1元/㎡/月，二线城市住宅平均物业费为2.2元/㎡/月。一线城市物业费是二线城市第1.4倍，而5年以下楼龄的平均物业费则是20年以上的1.6倍。
据克而瑞物管监测数据显示，北京和上海为高物业费集中地，在传统认知中，上海翠湖天地、汤臣一品、华侨城苏河湾、融创滨江壹号院等项目物业费却没能排进上海物业费前列。
01 一线城市物业费是二线城市1.4倍
据CPIC克而瑞物管数据显示，全国重点20城平均物业费为2.4元/㎡/月，在这其中，深圳最高为3.8元/平米/月，其次是上海，为3.4元/平米/月，深圳和上海是重点20城中仅有2个物业费超过3元/平米/月，受其影响，一线城市住宅平均物业费为3.1元/㎡/月。
全国重点20城中物业费低于2元/㎡/月的城市分别为南京、西安、南宁、合肥，其中合肥最低为1.7元/平米/月。二线城市住宅平均物业费为2.2元/㎡/月。
20城住宅平均物业费（元/㎡/月）
数据来源：CPIC，克而瑞物管
由于物业服务是一项民生业务，为了加强住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保证居民安居，政府通常会出台指导价以约束物业企业。
但随着人员成本、运营成本的增加，政府指导价一定程度上已经成为影响城市物业市场良性发展重要因素之一。
根据监测，全国重点20城现行物业费价格体系中，8成以上城市实现政府指导价，仅上海一城废除政府指导价，以市场调节价为主运行，广州、重庆等城市则实行政府指导价与市场调节价并行的价格体系。
深圳作为仍实行政府指导价的一线城市，其政策更新较为及时。2019年深圳市住建局及发改委发布《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》，更新物业费指导价上限，截止目前深圳市物业费上限仍为全国最高5.6元/㎡/月。
部分城市住宅物业费价格体系
数据来源：政府网站，克而瑞物管整理
02 5年以下楼龄物业费是20年以上的1.6倍
随着人民生活水平的提高，居民对物业服务的要求也在不断提升。尽管全国各城市现行物业费价格体系仍以政府指导价为主，但推动物业费市场化已成为行业共识。
一方面，上海实行市场调价在全国具有良好示范作用，广州、重庆等城市在政府指导价基础上实行市场调节价，市场化价格体系正逐步推行。
另一方面，部分仍实行政府指导价的城市，也出台相关条例更新指导价上限，以匹配居民不断提高的物业服务要求。
从各城市推进情况看，新入市项目的物业费普遍较过往有所提高。据克而瑞物管监测，全国重点20城住宅项目，楼龄越短物业费越高，5年以下楼龄的项目平均物业费是20年以上楼龄项目的1.6倍，楼龄5年以下的项目平均物业费为2.7元/㎡/月，而20年以上楼龄项目的平均物业费仅为1.7元/㎡/月。
从不同楼龄段来看，楼龄5年以下的项目物业费明显高于其他楼龄段的物业费，其与5-10年楼龄项目的平均物业费差距为0.6元/㎡/月，远高于5-10年楼龄与10-15年楼龄项目的物业费0.2元/㎡/月的差距。10-15年楼龄与15-20年楼龄以及20年以上楼龄的物业费差距则较为平均，都为0.1元/㎡/月。
不同楼龄段项目平均物业费（元/㎡/月）
数据来源：CPIC，克而瑞物管
城市新项目规模影响着城市平均物业费的高低，同时推动着城市物业费市场化进程。据CPIC克而瑞物管监测，重庆、武汉等中西部城市近年入市新项目规模相对较大排在5年以下楼龄项目规模前列，其中重庆、武汉位列前二，重庆规模最高达2.4亿㎡，武汉次之1.6亿㎡。
5年以下楼龄项目规模（万㎡）
数据来源：CPIC，克而瑞物管
从近一年住宅用地成交规模来看，重庆、长沙、武汉、成都等中西部城市表现依然强劲，重庆成交规模2877万平方米居首位。随着项目的建设交付，我们相信，这些项目将在未来一年转化为该城市企业的重点拓展对象。
近一年20城住宅用地成交规模（万㎡）
03 京沪是高物业费集中地
从全国物业费结构来看，全国重点20城物业费主要集中在1-4元/㎡/月之间。
目前物业费市场化发展仍处于初级阶段，市场需要更多时间去理清业主、物企、政府部分之间的关系，居民也需要更多时间去理解物业服务内容与物业价格之间的对应关系。
物业费完全市场化还需时日，低物业费仍目前市场主流，2元/㎡/月以下的项目占比超过5成，其中12.4%的项目物业费低于1元/㎡/月。
20城住宅物业费结构（按项目数量统计）
数据来源：CPIC，克而瑞物管
与此同时，由于上海、北京等一线城市经济发展水平高，居民物业费接受度、接受能力高，6元/㎡/月以上的各价格段的最高占比均被上海、北京包揽，且价格段越高，上海、北京等一线城市占比越高。
其中10-20元/㎡/月价格段中北京、上海两市合计占比近60%，一线城市高物业费垄断明显。
不同物业费价格段城市结构
数据来源：CPIC，克而瑞物管
值得注意的是，高端住宅并不一定完全就对应高物业费。
以上海为例，在传统认知中，翠湖天地、汤臣一品、华侨城苏河湾、融创滨江壹号院等项目均是上海高端住宅，但其物业费均不超过20元/㎡/月。
其中翠湖天地的物业费为8-19.5元/㎡/月，汤臣一品的物业费为15元/㎡/月。据了解，上海高端物业费可达30元/㎡/月。像海上花园、汇都公寓等知名度不那么高的项目物业费反而较高。因此对于拓展高物业费项目的企业而言，可以不局限与传统高端项目。
上海部分高端项目物业费
数据来源：CPIC，克而瑞物管
物业费对于物企城市进入而言重要性不言而喻，了解城市物业费基本面、城市物业费市场化程度、不同价位物业费项目特点等有助于企业进一步筛选适合自己的城市、适合自己的项目。但是否进入该城市是多因素综合考量的结果，物业费只是其中重要的因素之一。
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