丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
房地产行业仍处在深度调整期，多部委密集表态释放维稳信号，部分城市因城施策分类放松调控，但政策端利好仍需要时间传导，短期内市场整体的供求和成交仍未有明显转暖迹象，市场底或将在二季度到来，届时成交或将筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。
01 百强房企业绩同比腰斩
房地产行业开局“惨淡”。
CRIC数据显示，一季度，百强房企操盘金额为14381.9亿元，同比大降47%，全口径销售金额为16279.2亿元，同比降幅也达到了47.1%，业绩表现不及2020年的同期水平。
其中，一季度有超过8成百强房企累计业绩同比下降，近4成房企的降幅超过50%。
规模房企销售表现并不尽如人意，主要原因在于，房地产行业大背景近乎萧条，市场低迷的情况下，行业信心不足，需求端持续观望，进而导致企业自身推盘及营销积极性不高。
3月单月业绩表现也印证了房地产行业持续的下行压力。百强房企单月销售操盘金额仅5115.4亿元，环比虽增长27.4%，但增幅明显低于往年同期。百强房企销售业绩同比降幅达到52.7%，较1、2两月进一步扩大，其中较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
对于房企而言，需要精准把握窗口期，二三季度加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
图：2022年1-3月百强房企单月业绩表现及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
图：2022年1-3月百强房企累计业绩表现及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
02 融资规模同比大幅下降52.5%
除了销售端面临较大下行压力外，多数企业流动性压力也将持续。
据CRIC不完全统计，2022年一季度行业100家典型房企的融资规模同比大幅下降52.5%，特别是2-3月境外融资近乎“停滞”。2022年至今，有约75%的房企融资规模同比减少，其中有近4成企业同比降幅超过50%。
实际上，在目前行业风险未出清、仍有企业债务违约及暴雷的情况下，一季度金融机构放款较为谨慎，短期内规模房企整体的融资规模仍将保持在低位，企业应继续保持谨慎、防范信用及流动性风险。
在加紧去化回款缓解流动性压力的同时，也需积极把握融资机会，在并购融资、保障性租赁住房REITs等多方面进行尝试。
图：2021年至2022年3月房企发债总量及境外债占比（亿元）
注：发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等
数据来源：CRIC、企业公告
03 全年销售目标或将调降
在销售和融资双重压力下，预计2022年企业销售目标将更为谨慎。
去年以来，行业整体规模增速放缓、市场持续降温延续至今，大部分企业在业绩实现和销售去化层面由较大的压力。回望去年，规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，有逾8成房企未完成全年业绩目标，平均目标完成率不到90%。
从部分企业已经披露的年度业绩目标来看，预计2022年会有多数企业保持去年的规模预期，也会有不少房企根据自身的货值和去化率水平，适度调降全年的销售目标。
表：截至目前部分规模房企2022年全年业绩目标（亿元）
注：绿城中国数据口径包含代建
数据来源：CRIC
04 3月成交跌幅扩大至47%
房地产市场整体依旧低迷。
3月，CRIC重点监测的30个城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%。
一线城市市场陷入沉寂，成交环比增长7%，同比跌幅扩至49%。各城市成交持续低位运行，同比跌幅都在50%附近。受疫情防控影响，上海、深圳房地产市场处于“半停摆”状态。而北京、广州成交也不及预期，3月上旬和中旬新开盘项目平均去化率低至3成，3月下旬，随着政策利好传导，北京、广州市场有所回温，但整体市场热度不及从前。
26个二三线城市商品住宅成交面积环比增长56%，同比跌幅扩至46%，疲态尽显。受去年同期高基数影响，叠加国内疫情出现反弹，6成以上二、三线城市成交同比腰斩，长春、常州等同比跌幅超70%。
部分疫情控制较好的城市市场筑底企稳，比如西安成交放量，同比增长32%，新开盘项目平均去化率达到50%，高新、港务区等热点板块时有项目“日光”。
压力城市在救市政策落地后市场确有回温，但持续时间较短，侧面映证城市强弱转化很大程度上取决于市场供求关系。典型如郑州，上半月成交明显回升，但由于楼市供远大于求，下半月成交再度下滑，新开盘项目平均去化率低至20%。
值得注意的是，随着多部委定调稳地产，房地产金融政策或将适度控制去杠杆节奏和力度，再加上部分二线城市“四限”调控出现松动迹象，预计更多压力城市或将跟进效仿局部放松，以刺激需求端释放。
在利好政策作用下，房地产市场已有回暖的势头，从周度成交数据来看，第13周，重点城市成交明显回升，已基本恢复至月初的单周成交规模，深圳、青岛等成交放量增长。
基于政策端已释放维稳信号，利于行业信心的恢复，但政策将适度松绑并不代表全面刺激，核心一、二线城市调控政策仍将从紧执行，弱二线和三四线城市或将分类放松，压力城市有望通过棚改、财税托市等刺激居民购房消费。
一季度，房地产市场仍然在筑底过程中，市场底或将出现在二季度，届时成交或将筑底企稳。
但城市经济基本面、房地产市场现状、潜在购房需求及居民购买力等不同，各城市市场或将加剧分化。
一、二线城市市场大概将在4、5月回稳。其中，一线城市市场需求及购买力最为坚挺，房地产市场或将率先企稳；二线城市市场需求相对充裕，但居民购买力有所透支，房地产市场或将轮动企稳。而三、四线城市市场回稳需要较长时间周期。其中，强三线城市房地产市场或将在下半年乃至年底才能稳住，弱三、四线城市房地产市场或将继续盘整。
附：2022年3月中国房地产企业销售排行榜TOP50
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