扒财经 作者：陈文莉
来源：风财讯（ID:fengcaixun）
某TOP10物企总裁说，今年上半年去谈收并购，讨价还价要好几轮还不一定谈得下来，那时候大多地产公司还不太缺钱。
“但下半年‘形势一转’，地产公司接连暴雷，物业第一个被拿来‘挡枪口’，8月份开始陆续有物业公司低价叫卖。”
因为它们很清楚，这个窗口不会一直敞开，可能会在2022年内结束。
所以重要的事，一个是筹钱买货，一个是防止买到的货里“夹沙藏雷”。
地产危机、物业挡枪
今年前9个月，物业收并购已经发生超60宗，明确披露金额的交易总额超250亿元，远超2020年全年的总额（嘉和家业数据）。
9月底，碧桂园服务收购富力物业和彩生活的邻里乐业务；
龙湖智慧服务收购九龙仓业务；
传闻金科服务与新力服务接触；
万物云与阳光智博、伯恩物业等中小房企牵手；
华润万象生活、万科、碧桂园与仲量联行传绯闻...
可以发现，蓝光嘉宝、富力物业、恒大物业、邻里乐、新力物业...几乎每一家流动性危机的地产公司，自救第一步就是卖物业。
为什么？因为留得青山在不怕没柴烧。
就像克尔瑞物管研究总监汤晓晨所言，地产流动性涉及面太广，是生死问题，物业只是新业务发展问题。遇到生死问题，新业务肯定要收缩。
“说到底，物业的估值高，但是利润盘子很小，还不足以成为支撑，所以地位并没想象那么高。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也直言。
就像世茂服务在近期投资者会上说的——有些中小型的地产公司经营比较困难，舍得把一些比较难得的、优质标的挂出来。
有物业公司高管透露，以前物业收并购，估值大多是18倍-20倍，现在的估值比原来低很多，15倍以内可以拿到。
大物企边抄底、边刹车
据风财讯了解，现在碧桂园服务、世茂服务、万物云等几家主要的头部物企，都准备了100亿以上的现金在手，为抄底做准备。
1、万科物业，增速控制在30%以内；
2、万物梁行，增速保持在30%-60%；
3、万物云城，增速大于60%。
1、今年内，收购面积控制在30%-35%； 2、主要做学校、医院、商管、餐饮这种细分领域，做赛道卡位，重复的领域不会重复投入； 3、来自地产的关联交易、和来自业主收入，分开定价。 4、收购来自地产公司部分资产，定价后押款，分阶段付款、不一次性付款。
1、设置了分期付款、以债圈物等多道防火墙； 2、落地多少面积，给多少钱；在途的面积，有担保也不认，落地了，再给钱。
大物企在抄底收购时，其实都很谨慎，因为很怕被拖下水。
警惕物业收并购“四大雷”
风险点一：规模陷阱
“如果按65%算，也就是说，一个季度就有35%的物业费没收到。假如说一个季度应该收的物业费是100亿，利润率是10%，那么一个季度下来，有35%的物业费收不到，就会产生25亿的负净现金流。”
如果物业公司，客户关系和服务做得不够好，收费率无法提高，那么规模越大，意味着回收资金的缺口越大。
这就是一个“规模陷阱”。
风险点二：资产贬值
这个时候，就很难把钱投向物业服务的细节，因为这些是“看不见的地方”，无法直接产生收益，所以能省则省。
风险点三：无法整合
嘉和家业研究院院长唐卓认为，收购时不够重视对业务、团队的整合，整合好的赋能不到位，则可能无法产生协同效应，严重的还可能商誉减值、业绩暴雷。
汤晓晨表示，如何进行“投后管理”至关重要。归根到底，在短期的规模导向之外，企业需要结合明确的公司战略对并购标的进行有效整合，产生协同效益。
风险点四：物企与地产的牵连
碧桂园服务在近期的投资者电话会议上就表示，大型收并购交易最大的风险，是开发商的不确定风险。
例如，地产公司在途项目的无法交付，已计入物业公司的项目服务，也会出现估值大跌、资产减值等各种风险。
例如这一次合生创展与恒大物业的交易，按照按照合生方面的说法，问题便是出在了物业与地产的关联往来上。
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原标题： 物业抄底的窗口敞开了，也趁机藏进了几个雷
