我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
来源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
众所周知，深圳的更新项目实施率不过3-4成，其中还有不少是工改居、工改商，工改工。扣除这些现状为工业厂房的，剩下的城中村更新实施率，估计顶多2成就不错了。而这2成中，估计卡在拆迁阶段的又占7成。可见拆迁的难度之大。此外，拆迁毕竟是一个实操性比较强的业务板块。曾有朋友私下建议我多写写拆迁怎么拆,光有理论还远远不够，也不敢随便瞎扯，误导他人也不好。拆迁怎么拆写了好久，推迟了这么久，也憋了好久。今天浮出水面，希望不要贻笑大方，各位拆迁大神多包涵，也希望能能抛砖引玉，请各位大神予以查缺补漏。
一、拆迁的概念本质
拆迁补偿安置是拆除重建类城市更新项目实施过程中的重要环节，主要指项目意向实施主体即“拆迁人”，按照统一的拆迁补偿安置标准、流程与拆除范围内建筑物及其附属物即“被拆迁物业”的权利主体即“被拆迁对象”协商谈判签订拆迁补偿安置协议，并依据协议约定拆除被拆迁物业，注销其产权证，以货币或回迁物业方式向被拆迁对象进行补偿的过程。
综上所述，拆迁在整个城市更新中属于最关键的阶段，主要内容是双方就有关拆迁补偿安置事项协商谈判博弈，在博弈中寻求利益平衡点通过达成协议，做大蛋糕的过程。其本质就是房地产买卖，和普通商品房买卖不同的是，双方是唯一弱势的买家和唯一强势的卖家（备注：当然也有投资回迁房指标，但这里就不提了）。
如何高效快速地与被拆迁对象通过谈判确定拆迁补偿方案，并签订拆迁补偿协议，尽快拆除建筑物，注销产权，是城市更新中最大的考验。
二、深圳城市更新拆迁的特点
每个地区的城市更新（旧改）都具有一些不同的地域特点。
深圳地区城市更新拆迁谈判具有地域性特殊性，与普通的商务谈判和一般的征收过程中拆迁补偿谈判均不完全一致。其市场主体是主导力量，因此拆迁谈判的主体一方通常为项目意向实施主体（通常为开发商），另一方为村股份合作公司整体或者村股份合作公司中的村民个体、其他外来业主或其他单独市场主体。
深圳城市更新政策与实操中，出于集体资产增值保值的考虑，在村股份合作公司集体用地参与城市更新的规定中，强化了对村股份合作公司和村民利益的保护；其次，符合城市更新条件的项目在市场上僧多粥少，近几年房地产行情上升幅度太高，房价上涨太快，村集体和村民心理预期和维权意识日益提高。最后，深圳的城市更新采取纯市场化主导方式，更新单元也不能随意切割，政府公权力不介入。
综上，导致在城市更新拆迁谈判中，开发商属于相对弱势地位。被拆迁对象村集体、村民、小业主及其他市场主体更为强势。拆迁谈判中开发商表面是一对一谈判，看起来开发商具有专业人员和资金优势，村民业主单枪匹马穷困弱势，但实际上却是开发商面对众多被拆迁方围剿。
而一千个人就有一个不同的想法，且被拆迁对象谈判心理摇摆不定，在拆迁谈判中有时处于自身利益的考量难以固定坚持己方立场，可能会因为利益而随时反悔，甚至签订搬迁补偿安置协议，都有反悔的现象出现。
拆迁谈判既是谈判各方实力的较量，更是各方心理的博弈，其不可能保持一个相对较坚定的立场。因此拆迁谈判的经验和技巧就显得尤为关键。
拆迁是城市更新项目的关键点，其实施流程大体可分为前期准备、拆迁谈判及补偿安置三大阶段，具体又细化为前期摸底调查、测绘确权、拆赔标准和协议制定、拆迁协商谈判、搬迁协议签订、搬迁补偿及回迁7个流程。
具体工作开展阶段：拆迁团队组建、前期摸底调研、产权确认、测绘查丈、制定拆迁方案、制定拆赔标准、制定拆赔协议、造势宣传、集中签约、补偿款过渡费支付、房屋移交、疑难处理、钉子户处理、房屋拆除、档案归档、回迁选房方案、回迁房办证。
四、拆迁团队组建和管理
01、内部拆迁团队组建和分工
1、拆迁团队组建是第一步，那么一个基本拆迁人员要了解并精通哪些呢？个人以为起码要掌握以下几个方面：项目概况、专项规划、概念设计、主要工作流程、拆迁方案、拆赔标准、拆迁协议、奖惩机制、绩效考核等等。
2、岗位设置：项目总监、拆迁经理、主管专员、风控经理、财务经理、档案管理员、后勤保安、环卫及行政专员若干。
3、项目部工作模式：分工：项目总监统筹全局、风控经理风险把控监督、拆迁经理主管专员一线执行调查测绘、确权及谈判签订、档案管理员资料归档、财务经理负责补偿款及、过渡费及各种费用。行政负责后勤及项目部行政。保安负责巡查更新项目范围内是否加扩改建。
4、拆迁工作模式：分组包干，工作组分片区、工作组人员互为AB角、具体工作网格化管理负责。一组负责10栋？
5、建章立制：巡查制度、拜访制度、值班制度、谈判记录、分工合作制度、奖惩制度等等。
02、外部团队及现场管理
1、人员来源：聘请村集体熟悉村集体情况，人脉广、威望高、失业或暂时无事可做、脾气性格好、善于沟通的村领导亲戚或其他村民共同组成现场团队。
2、后勤支持：为其提供工资，提成；如有必要饭堂统一安排。安排住宿、加班费。
3、现场管理：分组、网格化管理、制定拜访计划、奖惩分明、绩效考核。
1、为了保障目标的按期实现，促进拆迁工作的推进，有必要进行计划管理。
计划管理：
按时间分为：周计划、月计划、季度计划、年度计划；
按工作内容分为：计划分解 ，计划进展、跟踪反馈，计划修正。
2、为了保障拆迁成果文件的合规性，保障补偿标准的顺利执行。有必要设立风险管理岗位（风控岗），对拆迁工作过程中的文件合规性、完善性进行审查，对补偿标准执行情况进行审查，对涉及数字文字的补偿金额、日期等进行审查，防止拆迁补偿协议无效。
其中比较关键的有：被拆迁的资格审查不严、被拆迁人不具民事行为能力、代理人超越职权、拆迁补偿协议条款违法、拆迁胁迫欺诈违背对方真实意愿、公章或签名指纹伪造都有可能或直接导致拆迁补偿协议无效。
风险管理的主要工作内容有：合规性风险、误差风险、补偿风险、法律风险。其中，合规性风险主要涉及文件缺失、无效虚假文件；误差风险主要涉及数字文字笔误缺漏；补偿风险主要涉及产权纠纷、补偿标准不一引发纠纷；法律风险主要涉及：公关风险、合同条款等。
3、流程管理。
为了确保城市更新拆迁中高效、稳健、安全管理，有必要设置流程管理，层层把关但必须扁平化管理，谁签字谁负责。主要工作重点是对各流程节点进行梳理，了解各节点工作要点及关键点。务必根据各公司实际情况设立，流程管理重在项目部、公司内部的沟通协调：内部职权管理、绩效管理、审批管理、进度管理、风险管理等等。
4、财务审计管理。
财务审计管理负责管理项目部拆迁过程中所发生的一些财务费用。一句话多快好省，就需要财务管理到位。那些合理，那些不合理？那里必须，那些没必要支出？那些费用属于合理但非必要性支出，杜绝大吃大喝，铺张浪费。
拆迁费用：拆迁补偿直接费用和拆迁补偿相关间接费用。
拆迁补偿直接费用：货币补偿费、装修费、过渡费、构筑物附属物补偿费、搬迁费、停产停业费、奖励费。
拆迁补偿相关间接费用：评估咨询费、测绘费、钉子户额外补偿费、工作经费、特困户救助费、不可预见费等。
5、文本管理。
涉及外部文本有：房产注销委托、房屋空置补偿、房屋清租补偿、房屋移交、房屋权利归属、放弃不动产权利声明、回迁户型意向、回迁房选房方案、注销水单委托书、测绘查账结果确认、搬迁补偿费用确认及结算表、谈判记录、文件送达回执、评估确认、确权、无产权登记权利人认定核查表等等。
内部管理文本还有：业主来访登记、电话来访登记、签约信息统计、考勤、业绩考核、值班制度、工作进度、工作日志、业主情况调查、谈判记录等等。
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