越来越火的“工改工”

“工改工”最近非常火热，在对“工改工”的重视程度方面，不得不提的就是东莞这个代表性的城市。5月13日，东莞市自然资源局发布了关于征求《关于加快“三旧”改造项目动工建设确保固定资产投资的通知》《关于聚焦先进制造 打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见》意见的函（东自然资函〔2022〕402号），为便于大家了解“工改工”的一些真实情况，我们将最近在东莞操作的一些项目所涉情况做一下分享。

从投资的逻辑来说，“工改工”项目的难度其实并不小，尤其是收益实现的周期比较长，目前东莞的工改项目特别多，对于工业类物业后续的销售和招商等问题，除非是产业运营能力非常强的开发商或产业运营商直接操盘，不然其他企业介入的话大概率会做亏，其中的一个核心问题就是优质产业引入东莞的难度其实非常大，而这却是做好一个工改项目的核心要素。

除了运营的问题外，目前在项目推进层面的难点问题也非常值得关注：

1. 就东莞目前的三旧改造/城市更新项目而言，目前基本都在等政策的出台，包括密度分区管理技术标准（据悉2022年6月底前需完成初步成果，报镇领导班子会议通过后上报市局审查）、单元划定方案编制和审查工作指引、东莞市国土空间规划等细则。需注意的是，去年部分更新项目单元划定虽已通过园区、镇街党政领导班子联席会议或小组会议审议，且上报到市自然资源局，但目前新政出来前市自然资源局基本都不会再收文开会与审查。我们预计可能6月-7月东莞政策将落地，因此项目前期阶段需完成的事项以及跟镇街的前期沟通格外重要。

2. 东莞城市更新项目中的拆迁补偿问题目前变得更加棘手，村民以及国有出让厂房类的被拆迁方对拆迁补偿标准的诉求已明显提高，另外很多工厂主提出以未来改造后同类物业的单方销售价格作为当前拆迁赔偿的标准，由此导致拆迁难度不断加大。

3. 对于密度分区的问题，很多开发商拟尝试通过加大产业运营或提高产业导入的方式以增大项目综合容积率，但要实现起来却存在较大难度，主要原因就是目前密度分区规划文件已基本确定，沟通的空间和可突破的空间都非常有限。

4. 从我们目前跟进的项目来看，政府对公配设施及市政道路的要求已明显提高，比如有的项目政府提出将指定道路的建设纳入更新范围、或增加公共配套设施（学校、绿地及公园等）与提高工改工规模等。开发商也会考虑以此作为与政府谈判获取更新单元划定指标的筹码。

关于东自然资函〔2022〕402号这份征求意见稿，我们认为有四个方面值得重点关注：

一是简化并联旧改流程，从原前期服务商、单一主体挂牌、1+N方案等，调整为现在的要求规划设计前置，也即国土空间规划、片区统筹规划、更新单元划定需前置，然后才是意愿征集等相关工作；二是未来前期服务商不再授权村集体招引而改由政府直接采购，这样的话村集体权力下降、前期服务商招引也变得更加规范，不过表面上虽然显得相对招引流程更加规范且权力已集中管理，但对于旧改偏市场化的运作还是有较大的影响，也即开发商提前锁定项目权益（比如提前收购物业或提前谈好拆赔）的做法将失去操作空间；三是要求在完成工改工挂账任务前，不得申报新的居商改造单元，这意味着工改以外的项目类型在推进方面面临更多的不确定性；四是全面实施高中低密度分区空间管控，适度调低居住用地容积率上限等，这也将对项目的收益测算造成比较大的影响。

据东莞更新同行说，东自然资函〔2022〕402号这份征求意见稿所涉的政府目标可能偏乐观了一些，也即这份新规的落地和执行存在一定的难度，比如要求今、明两年动工的项目可能很难实现。对于存量的城市更新项目来说（尤其是已完成前期服务商招引的），前期阶段最好以完成测绘查账、意愿征集工作为主，待单元划定等新政出台后再进一步考虑更新单元划定申请及拆迁谈判工作，如此避免前期的无用功问题。