不良资产投资观察 作者：不良哥
来源：不良资产投资观察(ID：biyuefinance)
2020年，印象中在热闹的春晚节目后，只隔了一夜，万物仿佛被封印了一般，人们跟经济也被封印了脚步。疫情下房企承压，看数据，一、二月30个大中城市商品房累计成交面积仅为1259万平方米，下挫近40%，房企门可罗雀。
3月27日融创交出了一份漂亮的2019年财报：营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；毛利414.1亿元，同比增长33.0%；净利润260.3亿元，同比增长57.1%；净资产回报率水平达到37%，较2018年提升4个百分点，成为龙头企业中最具成长性的企业。
在融创中国业绩发布会上，孙宏斌说：“今年是地产洗牌年，并购的机会远远超过以往任何一年。”疫情更是加大了优质资源向着头部聚拢的速度。近期国泰君安通过货币资金/（刚性费用+短期有息负债）对房企做了一次相当残酷压力测试——假设房企销售停滞，看看还能活多久。结果显示，有7.7%的样本企业一个季度以内倒闭，而有20.2%的房企支撑时长在半年以内。
按照最坏的打算，不考虑销售、不考虑外部融资，融创的偿债能力也足够支撑一年多。
但越来越多的中小房企因其无法解决资金困境，被推到死亡的边缘，难逃变卖资产的命运。2020年，将注定是房地产行业收并购更加频繁的“洗牌年”。
被誉为地产“并购之王”的融创，一句“拿对地方、拿对时间”事实上正是融创的看家本领，也让融创有资格成为业内首家依靠并购扩张的房地产公司。
从2012年融创开始尝试并购，一步步成功进驻了上海等一线市场，也夯实了江浙苏州一带的土地基础。在其他房企圈地扩张之际，融创选择把有限的资源高效配置在关键城市，在规模尚弱的时候得以在区域性市场站稳脚跟。
这支磨练出的收并购精兵在2015年后发挥效应，三年内融创把握住了城市轮动机会，增大拿地强度，迅速完成了全国核心城市布局。
用约50%的投资预算拿到了约70%的土地储备，融创成为了当之无愧的“并购王”。
如果仔细看融创收购的案子，均是以较少投入撬动大资产包的稳赚项目。以去年收购云南城投的环融资产包为例，货值超过6200亿元的优质土储，约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市；其中确权土储货值超2200亿元，平均成本不足1800元/平米。融创2019年共斩获了货值约1.34万亿元这样的高质量土储。
如果不是对一二线城市的信心，融创也不敢以这样的节奏扫货，这对企业来说就像是走钢丝，需要的是精准的市场判断和周期把控能力。结果证明，融创不仅走对了，还走出了其他大型房企没有的韧性和活力。
“融创有三个优势，土储优势，产品服务优势，管理优势。这是别人比较难学的，也学不到的。”融创中国董事长孙宏斌说。
2019年融创年报显示：比较“重”的文旅板块发展迅速，但在营收贡献上仍处于“萌芽”状态。融创文旅2019全年收入达28.5亿元，同比增长约41%，但集团大部分收入来自物业销售，融创文旅收入目前占比仅1.7%。在融创内部，文旅板块依然被视为融创未来发展的第二曲线，在孙宏斌看来，文旅行业潜力与地产在同一个级别上。
值得关注的是，最近三四年，融创中国通过并购斩获了大量的优质资源，而且很多时候一出手就是大手笔，例如融创对万达文旅城资产包的收购、对泛海地产项目的收购。最近一次公开大额收购发生在去年底，融创对环球世纪及时代环球（以下简称：环球）的股权收购，双方一小时谈妥150亿元交易，孙宏斌再获与万达文旅城等量资产包。
在收购的整个环球资产包中，除了当时签约时已签合同的2390万平米可售面积之外，还有约4000万平米的协议，整体加起来共有6304万平米储备，与万达资产包大致相当。不过，其中融创自持部分仅占5%，大大低于万达资产包。
随着对环球公司控股权的并购完成，融创中国旗下业务又增加了会展板块，加上此前宣布的大健康板块，融创实现了地产、文旅、文化、物业服务、大健康和会展六大板块多元发展。融创的布局逻辑是，围绕消费升级和美好生活。孙宏斌是这样理解的，“这几个板块都是（规模）十万亿级别的，其他的我们不会考虑。”
2019年底的一次采访中，《中国企业家》问孙宏斌，在“买买买”的同时，是否需要有所克制？孙宏斌答，他并不觉得融创买的项目多，过去三年融创的销售收入超过1.3万亿，但并购也就花了1000多亿，“我们这么大规模，不可能一点不买，不买我们吃啥？”
今年的业绩发布会上，孙宏斌告诉投资者，融创今年要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间。
一个明显信号是，一向出手阔绰、热衷“买买买”的孙宏斌冷静下来了。当下，融创不光要考虑如何“卖出”资产，“买入”节奏似乎也有收敛。一年多来，孙宏斌自述其在收并购上经历了一波“断舍离”。
2019年，孙宏斌曾去看过很多项目，发现好的标的并不多。今年疫情期间，他又调研了几个项目，由于算不过来账，最后也都放弃了。在他的评估中，如果标的陷入流动性困难，但是在手项目地价贵、布局下沉至三四线、或者持有比例太重，算下来都会亏钱。
“前几年发展太快了，今年我们要沉一沉。”一位融创区域高管如此理解公司近期的变化。据其透露，融创的“沉”对内表现在降负债，对外表现在放缓扩张，目标是提高利润水平。
在孙宏斌的表述中，“调结构降成本”是融创应对今年市场的第一策略。目前融资成本偏高，他希望保持融资总量，融资成本能够降低1-2个点。“因为结构问题，信托占比高，希望未来可以多发债、从银行贷款。” 数据显示，最近五年，融创的融资成本介于6%-8%之间。
融创降负债的第二个策略是，处理部分持有资产。2019年度财报显示，融创文旅部分的资产总额1001亿元，负债总额224.7亿元。孙宏斌表示，位于一二线的酒店和商业不会很难处置，但这些资产的交易对象不是投资基金。“对于一些交易对象而言，由于重置成本难以覆盖，我们可以成本价卖给它。”
在今年的投资者业绩会上，孙宏斌明确表达了要谨慎拿地的态度，这也是第三个策略。在他看来，企业在一、二线城市的风险在于买贵地，三、四线城市的风险在于波动大。目前土地市场价格偏高，但各城市供地压力较大，疫情后土地供给放量后，可能会是更好的拿地时点。
超过六成的土地储备，是融创通过收并购获得的。融创内部也把2020年定义为“洗牌年”，很多公司流动性压力很大，并购机会将会大量增加，但孙宏斌也强调，并购动作会非常谨慎，“不赚钱的活不干。”
截至3月27日，融创在手确权的土储货值3.07万亿元，其中超过82%的土储位于一二线城市，平均土地成本4306元/平方米。孙宏斌说，2020年上半年，融创集团预计可售货值超3400亿元，这些货值也将为融创贡献大量经营现金流。“我们的土地储备存量大，而且质量高，所以不需要在今年二、三、四月份抢地。”
同时，去年年底，融创与越秀金控旗下的广州资产管理有限公司举行战略合作签约仪式，共同推进不良资产收购、企业并购重组、不良资产经营等业务。也就是广州资产在前端低价买买买，融创在后端收收收！与地方AMC进行深度合作，也能让融创在收购成本上降得更低。
虽然不少地产公司也从AMC手中购买不良资产，但局限于自身开发能力和资金实力，一般也就是小打小闹。
此次融创华南正式和广州资产管理公司深度战略合作，在地产圈和不良圈恐怕都是首次。减少了信息不对称，融创拿项目的价格优势不言而喻。
广州融创文旅城正是融创“世纪并购”中13个文旅项目其中之一。融创广州文旅城的雪世界着实让南方人大开眼界，成为其最大卖点之一，占地面积7.5万平方米，是世界超大室内滑雪场，场内造雪面积超4万平方米，平均厚度50厘米。拥有世界少有的66米落差、最大坡度21度的立体交叉雪道，还有相当于从22层楼飞驰而下的世界超长的初级雪道，长达460米。在融创广州文旅城开业当天，人流量达到30万人次。
当初436亿收购万达旗下13个文旅项目等资产包时，被业内称之为“蛇吞象”。但是短短几年，这13个文旅项目陆续开业，均称为当地旅游地标，并为其商品房项目输送了大量的客户。用孙宏斌的话说，当初花436了亿，现在卖出了1600多亿。
这些项目可以对融创的并购以及开发能力窥见一斑，也许2020年对其他地产公司来说是失血年，但对于融创以及资产处理行业来说，将会是一场“双十一”打折买货盛宴！
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“不良资产投资观察”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
