五种方法,土地增值税成本分摊抵扣(含各省政策汇总)

投拓江湖 投拓江湖
2021-06-07 10:05 5173 0 0
也就是说土增税成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法以,及税务部门确认的其他方法,例如建筑面积层高比例法,销售收入比例法、直接成本法。

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

土地增值税的税前成本抵扣项分摊问题,是测算表中常遇到的问题之一,很多人对此问题一直存在疑问,本文从全面的角度讲述土增税的成本分摊问题。

现行的土增税的国家统一规范,是1995年颁布的《土地增值税暂行条例实施细则》。根据其中第九条之规定:“纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目的确定,可按对允许扣除项目的金额的土地使用权面积占总面积的比例分摊,或按建筑面积分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”。

也就是说土增税成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法以,及税务部门确认的其他方法,例如建筑面积层高比例法,销售收入比例法、直接成本法。其中,各地税务部门尤以土地面积法和建筑面积法最为常用。

占地面积法

占地面积法,也就是按照项目分期不同,每期占项目总用地面积的比例,分摊土地成本以及开发成本。该方法适用于分期开发或者滚动开发的项目。

这个方法无需明确项目建筑面积和各业态的数据,只需确定土地面积,分期开发的各期的面积,然后按比例进行分摊即可算出分摊的成本金额。这种方式具有前提条件单一,计算方便,容易被房企财务人员理解和接受的优点。因此适用于产品形态较为单一,容积率相同的项目。

很多公司的初判测算或者静态测算表,就是采用此种分摊方法,方便简易测算。

但是对于拥有多个不同容积率的地块,以及产品形态复杂的项目,成本无法进行较为合理的分摊,会导致土增税的税负畸高。另外,如果一个项目未能实现该批次整体销售,那么在已售和未售之间还需要进行一次成本分摊,需要进行重复,而且极为复杂的计算。

建筑面积法

建筑面积法就是将已开发的将进行土增税清算的部分建筑按照与总可售面积(含地下)的比例,进行分摊土增税抵扣成本。按照比例计算出已售部分可分摊的成本金额。本方法适合在一个项目内,不同容积率地块之间的,相同成本的相同产品业态的土增税抵扣成本计算。

这个分摊方法,能比较方便地厘清未售与已售产品的开发成本的分摊问题。

单身缺点也是很明显的,那就是是按这个房计算所需的项目指标数据较多,投入的精力较多,工作量也较大。

另外,因为是根据建筑面积平均分摊成本,没有考虑不同业态不同售价产品之间的价格差异。对于高售价的业态,例如社区商业,在同等平均比例分摊的情况下,部分高成本业态会存在抵扣成本偏低,土增税增值率较高,土增税税额较大的情况。

对于车库等低利润的业态,则会出现抵扣过多,增值额为负的情况。

直接成本法

直接成本法,就是按照某期开发产品的成本,按照占项目全部成本的比例,进行计算分摊的成本比例。

该种方法,很少被地方税务部门采纳作为土增税的土地成本分摊方法,一般适用于财务费用的利息支出分配的分摊问题,以及特定产品的成本支出分配。

层高比例法

层高面积比例法,就是按照不同业态楼层高度之间进行比例折算,按照最终折算出来的比例值,计算出不同业态应当分摊的抵扣成本。

例如选取普通住宅的标准层的层高为1,将商业、车位、非普通住宅的层高与之相比进行折算,计算出各自的比例。按照折算比例进行累加,最终计算出各个业态的比值。

此种方法适用于项目业态复杂,无法准确计算出各业态准确的占地面积(例如底商上的住宅),也无法按土地面积进行成本分摊的情形。根据层高来确认成本分摊,比较接近不同业态的成本。

销售收入比例法

销售收入比例法,也就是按照已售部分的业态的销售总金额在项目总货值中的比例,计算出可抵扣的成本金额。对需要进行土增税清算的部分,按照该金额比例进行土增税的成本。销售收入法比较有利于比较均匀地分摊不同产品之间的税负,防止高货值产品成本抵扣分摊不足,导致税负畸高的问题。

土地增值税的成本分摊方法很多,但是具体适用哪种方法不是房企能够决定的,而是各地方的税务部门有统一的规定,选择其中一种或者多种作为方法使用。

下面是我们为大家整理的,部分地方的土增税成本抵扣方法,供大家学习参考:

省份

分摊方法

中央

不同清算单位:土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法(税局同意)

同一清算单位:建筑面积/合理方法

天津

土地成本:占地面积法

开发成本、费用:建筑面积法

江苏

土地成本:第一步 占地面积法分摊占地独立房产;第二步 建筑面积法分摊混建

开发成本:建筑面积法

利息支出:随成本

宁波

土地成本:可占地面积法

开发成本、费用:建筑面积法(商业分摊系数上调10%)

财务费用:直接成本法

销售费用、管理费用:建筑面积法

青岛

成本、费用:建筑面积法

广州

清算单位内:建筑面积法

不同清算单位:直接成本法、占地面积法、建筑面积法(有顺序)

内蒙

建筑面积法/其他合理方法

银川

不同清算单位:土地成本:占地面积法

成本费用:建筑面积法、其他方法(经税务局认定)

混建中商业用房可按平均成本加计330%

海南

建筑面积法

浙江

同一清算单位内:建筑面积法

大连

同一清算单位内:建筑面积法

不同清算单位内:占地面积/其他方法经税务局确认

湖北

不同清算单位:土地成本:占地面积法

同一清算单位:建筑面积法(土地成本,占地独立应按占地面积法)

江西

土地成本:销售收入比例法

开发成本、费用:建筑面积法

福州

土地成本:建筑面积法

建安成本:层高系数法

开发费用:建筑面积法

广西

建筑面积法

北京

原则建筑面积法

四川

建筑面积法

安徽

建筑面积法/合理方法(含企业实际计算成本的方法)

温州

占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法(企业申请、税局审核)

黑龙江

建筑面积法(土地成本:占地面积法)

重庆

转让土地:占地面积法

成本费用:建筑面积法

辽宁

不同清算单位:土地成本 占地面积法

同一清算单位:土地成本 建筑面积法

建安成本 建筑面积法

西安

建筑面积法(土地成本:如能区分占地面积法)

虽然各地规定了土增税成本分摊的方法,但是对于不同业态之间的收入的计算,采用不同的组合方法也是具有差异化的效果,这也是税务筹划可以施展的空间。

举个栗子,某项目开发有商住楼5栋,其中1-3层为商业,4-18层为住宅,那么会存在三种不同的土增税清算方法,采用不同的方法,会产生不同的税负效果。

方法一、住宅与商铺合并计算土增税增值额,作为一个单位核算计征土增税,在商铺和住宅差价比较大的情况下,这个税负无疑是最低的;

方法二、住宅与商铺分别计算土增税增值额,然后合并一起核算计征土地增值税;

方法三、住宅与商铺分别计算土增税增值额,但分别核算计征土地增值税,在商铺和住宅差价比较大的情况下,这个税负无疑是最高的。

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原标题: 五种方法,土地增值税成本分摊抵扣(含各省政策汇总)

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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