商业地产与法务 作者：卢鹏
来源：商业地产与法务（ID：SYDCFL）
我月初发表的《商业地产轻资产管理合同谈判要点》一文，与几位朋友几经探讨之后，我将以前所写的《商业地产整租合同法律风险防范要点》进行升级，作为轻资产管理环节中理解应用内容，在此补充梳理后供大家参考。
需要反复强调的是：本文是供产权方所使用的要点建议，行文角度是力求帮助产权方（实践中弱势的一方），以求尽可能的获得谈判余地，我仅仅能做到风险和要点提示而已。最终想解决困难，离不开对于市场的清晰认知和行业知识补齐，这是无法回避的课题。
商业地产轻资产服务中，出于税筹和管控成本等方面的考虑，对于非参股入资的轻资产项目，管理输出方可能是以租赁合同名义来签订，并进行掌控。即：前期所签订的轻资产管理合同不是最终合同，而是框架性文件。管理输出方获得项目的实质掌控权，仍然是要以整租协议作为底版。
那么如何理解轻资产服务中的“整租模式”并进行签署？我认为，其实可以理解为产权方将商业地产整体出租给管理输出方，由其进行整体运营，并按照在《轻资产管理合同》中设定的研策阶段、招商阶段、入场阶段、运营阶段分阶段实施执行，产权方收取约定租金的模式。所以，作为产权方在订立整租合同时，需要特别注意以下几个要点：
一、需明确租赁标的的内容和情况
整租模式租赁标的必须精确明细，包括地面空间、地下空间、公区、附属设施设备等等。同时双方合同应当明确描述标的所包含的内容及相应的状况。尤其是房屋产证、用途、图纸、设施设备、保修状态一并作为附件并要求其签字。而做到这一点，需要做到两个方面：
（一）企业管理内控的完善性
此处所述的内控完善性，是指产权方在一开始土地建设阶段，就应当对于其建设过程的证照、文字、图像等内容进行系统性的记录并妥善保存。实践之中我见到过很多企业在楼体交付时竟然存在证照不全、图纸混乱的情形，最终连确定信息都是靠CAD图现场勾画来认定。这一块是很多企业所忽视的工作，如果发生整租时，则会对于现实交付制造出潜在威胁，可能会导致拒绝接收，所以一定要在前期就予以杜绝。
（二）企业记录档案的持续性
由于房地产业的高速增长，很多企业都有萝卜快了不洗泥的通病。对于持续做系统性基础工作不重视，导致记录的不连续，信息更新不及时。一旦在项目整租时，发现信息的缺失和不连贯，则往往导致整租工作时，往往限于被动。产权方与管理输出方在签订租赁合同时，对管理输出方要求的附件无法提供，最终的风险和延期责任还是由产权方来承担。
二、运营动作不变形及商户备案
（一）研策内容必须与整租合同进行捆绑
轻资产管理模式下的整租模式，是产权人将整体约定的商业地产项目，交由管理输出方进行处理，即除处分权外，其具有占有、收益、使用这几个权能。即便签订了《轻资产管理合同》，但对于其整租合同下，依然要对于研策内容作为整租合同不可分割的部分，务必要求轻资产管理合同中的研策方案，作为整租合同的重要附件，要求其严格履行和达标。并对阶段性考核与验证，要求落实具体操作方案、步骤、费用并达成的最低客流、开业率、租金指标等数据。
假使管理输出方在实际的运营过程中，违背初衷、只图短期效益而不顾项目的长远发展，将严重损害产权方的利益，则合同在签署前，就应当明确约定违约责任，以及一定条件下的合同解除权。
（二）商户招徕及管理需要向产权方备案
承租商户的招徕及管理，应当向产权方进行备案。该备案分为两个方面，一是对招徕招商行为的提前告知、执行通告以及签署决定，均应当向产权方进行说明和及时通报。另一方面是指，在运营阶段（管理输出方与店铺承租人签订合同），管理输出方对合同的执行情形向产权人告知，包括租金是否及时缴纳、营业状况等情形。
三、监管权和监管措施
轻资产合同中的管理输出方在承租项目运营时，不可避免的会与次承租人签订的租赁合同。对此，应当要求该租赁合同的整体逻辑，与轻资产管理合同以及整租合同大致相符。只有这样，产权方才能保护自身权益。同时产权方应当设定监管权和相应的监管措施，例如派驻驻场代表，业务计划预先告知、研策方案执行年终审核等措施。另外还可补充如下方案：
（一）租赁合同备案义务
可以在整租合同中要求管理输出方将其拟定的租赁合同版本事先提供给产权方备案，以便审核该合同版本是否存在违反整租合同的情况。除此之外，产权方可以在整租合同中要求管理输出方在与次承租人实际签订租赁合同后，将该合同提交产权方备案。该资料包括但不限于意向书、合同、物业协议、管理约定、装修补偿、广告位方案等内容，予以相应的登记记录，最好做到一铺一档案和合同台账并时刻更新。
（二）符合要求
1、租赁期限要求
即在整租合同中要求管理输出与次承租人之间的租赁合同期限不得超过剩余整租期限。
2、“核心条款”以及强制缔结要求
即在整租合同中事先设计若干“核心条款”，并要求管理输出方与次承租人实际签订的租赁合同中必须含有这些条款，且不得约定与这些条款相悖的内容，以保证这些“核心条款”能够在次承租合同的解释及适用过程中无障碍地贯彻。通常情况下，应强制缔结的“核心条款”可能涉及如下方面：
（1）禁止或限制转租、分租条款
即要求管理输出方在次承租合同中约定禁止或限制次承租人转租、分租的条款。
（2）整租合同解除时次承租合同自动终止条款
即要求管理输出方在次承租合同中约定，如果产权方行使法定或约定合同解除权解除整租合同，则次承租合同自动终止，次承租人应当返还租赁标的。
在此情况下，管理输出方应自行处理其与次承租人之间的纠纷并承担由此产生的法律责任。次承租人不返还房屋的，视为管理输出方不履行返还房屋的义务，由管理输出方承担相应责任。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果出租人因承租人拖欠租金而解除合同，则次承租人有权通过代承租人支付租金和违约金的方式来抗辩出租人的合同解除权。故产权方应当要求管理输出方在次承租合同中排除该条司法解释的适用，以保障相应合同解除权的行使。
（3） 经营范围条款
如整租合同对于管理输出方行业和经营范围规划有明确约定，就必须强制要求次承租合同约定经营范围条款，以确保管理输出方在次承租人变更经营范围打乱整体规划时，具有要求次承租人整改并追究其违约责任的合同权利。
（4）装修、改造及户外广告方案报批条款
整租合同通常会要求管理输出方将租赁房屋的装修、改造及户外广告方案报经产权方书面同意后方可实施。所以在次承租合同中，管理输出方亦应要求次承租人的这些方案需经其同意后方可实施。以便管理输出方向产权方报批次承租人的相关方案，切实履行整租合同约定的方案报批义务。此外，还应明确次承租人的装修、改造及广告活动应符合法律规定，相关审批报验手续由次承租人负责，产生问题与管理输出方和产权方无关。
（5） 营业要求及房屋使用要求条款
次承租合同应当约定对于次承租人的基本营业要求（如合法合规经营、营业时间、文明经营等）以及整租合同中关于房屋使用的要求，并约定相应的违约责任以进行有效的制约。
（6）违反“核心条款”强制缔结义务的责任
除上所述，产权方还可根据实际情况设计其他的“核心条款”。不过最为重要的是，应当在整租合同中明确管理输出方的违约责任和法律后果。
四、维修保养责任
依据整租模式的特殊性，产权方所获取的租金收益通常较低，且产权方缔约目的就是图谋由管理输出方将资产盘活、保值，所以在《轻资产管理合同》中就应当明确物业及附属设施设备维护责任，为巩固管理，必须在整租合同中明确交由管理输出方负责保管、维护。由于商业地产项目中的大型机器设备价格非常高昂，甚至可占据整体项目投资的35%以上，产权方必须与管理输出方明确这些设备的管理边界和后期养护，以避免出现管理盲点。
五、免责条款
明确约定产权方不保证相应商铺能够办出次承租人合法经营所需的证照，管理输出方作为有经验的商业地产运营商，具有合理筹划各具体商铺的经营范围并选择合适的承租对象的责任，即使整租合同中明确约定了经营范围规划方案，产权方也不对次承租人无法办出相应证照的情况承担任何责任，相应纠纷的解决由管理输出方负责，产生的责任由管理输出方承担。
六、安全责任
由于管理输出方对于租赁标的获得了长期和完整的占有、使用、收益，故相应的安全保障责任也由其承担，产权方仅对租赁标的的固有缺陷而产生的人身及财产损害负责，其余安全问题皆应由管理输出方负责妥善处理。因此，整租合同应明确管理输出方负有维护租赁物安全的维修义务、防范义务、管理义务、提示义务、注意义务等，并承担未尽这些义务而产生的法律后果；这些义务及责任与产权方无涉。
七、房屋返还
整租合同应明确约定房屋返还时的状态，如约定管理输出方在何种情况下必须恢复原状，在何种情况下可以不恢复原状。约定无论是否恢复原状，管理输出方皆具有对租赁物损害予以修复的责任等。同时整租合同还应明确，各种不同情况下装修的处理，何时需折价补偿，何时可无偿由产权方取得等。当然，实践之中多数这些装修是有产权方出资的，所以更需要明确其权属。
八、其他
整租合同通常还会明确由管理输出方负责处理其与次承租人之间的各类纠纷，以及因次承租人原因致使管理输出方违反整租合同时，不减免管理输出方的法律责任等条款。所以产权方必须要明确自身项目的发展阶段，要对不同阶段自身谈判地位有着清晰的认知，不能永远的处于弱势。要长久的认知项目在今后发展的潜力与增长空间，以尽可能提升谈判能力和防范整租情形下的法律风险。
我认为，越来越多开发商，一定会将手中存量商业项目处置，由于他们能力有限或无心长期经营，会更愿由一些商业管理公司进行经营管理，这将会是今后两三年内主流的商业管理模式，而我坚信有大量的产权方业主，在未来数年后，会以失望的心态来迎接不利结局，所以本文仅供参考，尽可能减少风险。
本文可辅助以《商业地产轻资产管理合同谈判要点》进行对照。
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原标题： 商业地产整租合同法律风险防范要点2.0
