丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
自2月底以来，22个重点城市集中供地新政引发业内关注，到目前为止，“集中供地”新政出台已有一个多月的时间，各地都在积极执行，长春更是于2021年3月15日挂牌首批51宗集中出让地块，成为新政的首个正式执行者。
与此同时，受重点城市供应相对减少影响，部分非“集中供地”热点三四线城市土地供应节奏也略有加快，优质地块也出现了明显提升，如绍兴，接连挂出柯桥、越城多宗优质宅地。
从成交情况来看，在“集中供地”新政出台后，受重点城市暂缓土地供应影响，非重点城市成交占比显著提升，升至72%，较新政出台前提升了约20个百分点，不仅如此，溢价率也出现了大幅增长，升至20.8%。
京、广首次集中挂牌量较2020年已过半
自2021年2月23日天津率先发布“集中供地”新政后，多个城市紧跟着分别发布了2021年住宅用地集中供应出让的相关文件，随后传出共22个重点城市推行土地集中出让制度，涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。
截至目前，长春、广州、无锡、天津、北京5城已经明确挂出首批集中出让地块的正式出让公告，上海、杭州、南京等发布了预公告。
从首批已经集中供地的5个城市来看，除无锡外，其余四城供应均十分“给力”，占2020年全年宅地供应面积的比重均超35%，尤其是北京和广州，分别为56%和55%，较2020年已过半，其次是天津，比重也达45%。总体供地节奏快于往年同期平均值。
表：重点城市首批集中供地规模与2020年供地规模比较（万平方米）
注：截止3月31日，长春、广州、无锡、天津和北京5个城市正式发布首批集中出让公告，上海、杭州、南京等仅发布预公告的城市未在统计之列。
数据来源：CRIC
从结构来上来看，北京优质地块供应占比较高，海淀和朝阳供地供给12宗，占北京此次集中供地幅数的四成，其中朝阳更是重中之重，宅地供应建面占到总额的四分之一。北京此次集中挂牌的土地位于核心区的比重略高于2020年，供地质量有明显提升，北京或将成为4月土拍热度较高重点城市。
相比之下，广州的供地质量相对欠佳，核心区仅有荔湾一宗地，天河、海珠更是不涉及；与此同时，增城、从化、南沙等远郊供应比重较2020年显著提升，高达56%。从出让底价上来看，广州48宗出让宅地中最高出让底价楼板价仅2.7万元/平方米。
天津首次挂牌宅地58宗，其中市区6宗、环城29宗、远郊15宗和滨海新区8宗，各区“雨露均沾”，与2020年区域供应结构也大致相仿。
表：首批集中供地城市供地结构
数据来源：CRIC
重点城市多宗高价优质地块“回炉”
CRIC监测数据显示，3月挂牌的涉宅地块中，起拍单价超过1万元/平方米的高单价土地幅数共有85宗，其中集中供地的重点城市有62宗，分布在北京、广州和无锡三个城市，均是首批集中供应土地已经挂牌的城市。
图：2021年3月各城市挂牌的优质地块数量(按幅数)
其中，北京起拍单价超过3万元/平方米的地块有16宗之多，分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区，其中一度因“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌出让方式引发社会热议，并被中止出让的两宗海淀区树村地块也在首次集中挂牌之列。
根据出让公告，树村12号地块起始价55.9亿元，折合楼面价约67220元/平方米；树村13号地块起始价62.1亿元，折合楼面价约67229元/平方米，与上次挂牌价格一致，竞拍规则也与上次保持一致，采取“限价+现场竞报政府持有商品住宅产权份额”竞拍规则。
除海淀树村地块以外，同样被中止出让的金盏乡小店村3005-02、3005-08两个地块也重新挂牌，折合楼面价5.1万元/平方米，与上次挂牌保持一致，竞拍规则方面，上次挂牌为不限价地块，本次挂牌出让规则调整为“限价+竞政策持有份额”，与海淀树村地块挂牌出让方式一致，限地价是为了防止土拍价格过高而刺激市场。
相比之下，广州首次集中挂牌的宅地质量相对欠佳，起拍价在2万元/平方米以上的地块仅有3宗，均位于白云区，其中起拍价最高的永泰客运站地块，起拍价为33.39亿元，起拍单价为27191元/平方米，该地块最高限价48.43亿元，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配公租房，如果两个或两个以上竞买人报出竞配建政府性房源建筑面积45000平方米后，改为摇号确定竞得人，由于广州此次挂牌土地整体质量相对欠佳，因此其土拍热度大概率不及北京。
无锡于3月29日挂牌首批集中出让宅地，涉及16宗之多，且这16宗土地均设置了最高限价，其中超过1万元/平方米的地块有8宗，最值得关注的当属经开区的三宗宅地，其中经开区具区路与贡湖大道交叉口西北侧地块最高起始楼面价17713元/平方米，最高限制楼面价19500元/平方米，当地块网上竞价达到最高限价时，改为现场摇号，锡山区龙湖东下部住宅地块竞拍规则与其保持一致。其余14宗地块则是到达最高限价之后，改为竞租赁住房建筑面积。鉴于当前无锡楼市热度高涨，房企拿地增加土储的意愿十分强烈，大部分地块大概率会封顶成交。
表：重点城市中接下来值得关注的优质地块
数据来源：CRIC
非重点城市中长三角依然是最大“热源”
与重点城市高单价地块集中推出不同，非重点地块的高单价土地仅有23宗，分布在绍兴、常住、温州、义乌、衢州、金华、佛山、东莞、常熟、昆山和张家港，均是近期市场热度较高的城市。非重点城市之中，长三角城市优质土地供应量合计21宗，是土拍市场潜在的最大“热源”。
分城市来看，绍兴优质地块供应数量最多，从区域来看，高度集中在柯桥和越城两区，尤其是越城区有3宗之多。义乌、温州、衢州、金华等城市也有多宗优质宅地出让。
从这些非重点城市中近期已经成交的地块与周边同类地块楼板价对比发现，部分热点地块已经刷新了所在板块的单价“天花板”。其中涨幅最突出的是金华永康市的活塞厂地块，该地块南侧紧邻香樟公园，3公里范围内聚集了市重点小学永康市人民小学、省重点中学永康实验学校等优质学校，且周边商业、医疗等配套也较为完善。该地块吸引了多家房企参与，在经过200轮激烈竞拍后，最终碧桂园以8.39亿元的总价竞得，成交楼面价14626元/平方米，溢价率高达224%。
义乌土地市场也同样火爆，处于宾王板块与梅湖板块交汇之处的原宾王客运站地块，既毗邻宾王商贸区、新光汇及吾悦广场，又与江滨公园一步之遥，地理位置极其优越，同样吸引了多家房企参拍，经过102轮竞价，最终被武汉地产拿下，成交楼板价高达36030元/平方米，创下义乌涉宅地楼面地价历史新高。
由于义乌地市火爆，最终引发了调控，新政发布后义乌首次供应的4宗商住地均落实了“限地价，竞配套用房”的出让方式，在限地价新政的制约之下，高溢价率现象势必得到一定程度的缓解；不过如果考虑到竞配套住房的成本，地价大概率还是处于相对高位。
表：非重点城市接下来值得关注的优质地块
数据来源：CRIC
受长春、广州、无锡、北京、天津首批集中供地挂牌影响，3月土地供应量环比2月明显增加，但与去年同期相比，仍有超三成的降幅。
由于一线中广州和北京均挂出大体量首批集中供地，因此一线城市优质地块供应量较大，二线城市中集中供地挂牌的城市比重相对较小，因此二线城市优质地块供应比重不高。
我们认为，接下来的土拍焦点将集中在北京、广州、天津、无锡、绍兴、义乌、温州等城市；尤其是北京，起拍价超过3万元/平方米的土地就有16宗之多，其中不乏海淀树村、金盏乡小店村这种起拍价超过5万/平方米的优质地块，未来土拍热度也或将在这些优质地块的带领下显著升温。
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原标题： 首批集中供地到来，4月土拍热度将显著升温
