西政财富 作者：西政财富
来源：西政财富（ID：xizhengcaifu）
受地产金融强监管的影响，小贷公司近两年在地产前融业务领域表现地相当活跃，目前也已成为地产前融资金的重要补充。自2019年7月最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部印发《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》通知后，手上持有小贷牌照的企业开始对小贷公司大量增资，以期加大对外放贷规模，另外在放贷资质问题引起短拆、过桥业务操作受限的情况下，小贷公司异军突起并顺利抢下了不少的前融业务份额。为便于说明，我们财富中心梳理了小贷公司配合我们操作地产前融业务的相关情况，并就小贷公司操作土地款及土地竞拍保证金的相关操作事宜做详细说明，以供同业人士参考。
一、小贷公司土地款融资方案（示例）
1.在成功竞拍项目后，小贷公司控制下设立有限合伙企业，并持有项目公司70%的股权，开发商持有项目公司剩余30%的股权，并将其持有的30%股权质押给小贷公司。
2.开发商需先将土地款的30%实缴至项目公司后，小贷公司通过其控制的合伙企业将70%土地款部分以股东借款等形式注入项目公司，并由小贷公司人员定向将土地款打入政府财政收款账户。
3.对于部分地区规定竞得土地后不得直接转让项目公司股权的，则可在项目公司上设立SPV，小贷公司资金通过其控制的合伙企业（SPV）间接持有项目公司股权。
4.取得土地证后，土地后置抵押至小贷公司；开发商所属地产集团公司提供担保；监管章、证、照等。
1.小贷公司控制的SPV与开发商共同设立拍地平台公司，并约定投资城市范围及项目类型，资金用于缴纳标的项目的土地保证金。其中，小贷公司资金持股70%，出资3亿元；开发商区域公司持股30%，并将对应的出资质押给小贷公司或其指定主体。
2.拍地平台公司下设若干项目SPV，双方确认需要参与拍卖的标的项目后，由指定的项目SPV缴纳拍卖保证金：
（1）若未拍得目标项目，则保证金原路返回；
（2）若拍得目标项目的，则保证金作为土地款的一部分缴纳于政府，项目SPV下设项目公司作为开发主体（可沟通引入新的资金方共同成立项目公司），开发商或新引入的资金方向项目公司提供借款用于缴纳剩余土地款（备注：是否允许引入新资金方成立项目公司，即并非项目SPV100%持股项目公司，需事先与小贷公司沟通）。
3.拍地平台公司的退出：土地出让合同签署后3个月内，开发商或其指定主体受让拍地平台公司持有的项目SPV100%股权。
4.融资到期后，开发商回购SPV持有的平台公司的股权，并结算剩余利息。
（一）融资主体要求
小贷公司开展地产前融业务针对的是差异化的市场，其中很多都是银行、信托无法准入或无法放款的客户，原则上只要项目比较优质一般都能准入。
（二）授信额度或贷款金额
地产项目的前融业务中，主要的融资需求是土地竞拍保证金、土地出让金、开发建设资金等，按行业惯例，授信额度或贷款金额一般按土地出让金缴款总额或抵押物价值的一定比例来折算（比如50%-70%），另外根据融资主体的综合实力及项目体量，不少小贷公司会设置授信上限，比如单个融资主体的融资金额一般不超过人民币5亿，具体金额以贷款审查委员会审批金额为准。
（三）借款利率及逾期利率
具体根据开发商综合实力设定，初始年化利率大部分为14%-18%，利息按月支付；若借款方未能在到期日按时归还相应款项，则需承担较高的罚息，比如借款方应按合同约定的借款利率的1.5倍支付罚息，计息期为借款逾期日（含）起至借款方结清逾期金额止。
（四）融资期限
地产前融业务的融资期限可长可短，主要取决于开发商对成本的接受能力，比如有的贷款期限长达60个月，但贷款实际发放日起第36个月后，贷款方有权要求借款方归还部分或全部贷款。
（五）放款速度
一般情况下，双方积极配合情况下尽调到放款1个月左右。
（六）资金用途
小贷公司一般不严格限制资金用途，比如可用于补充流动资金、支付工程款或土地款等，这也是小贷公司操作地产前融业务的一大优势。
（七）增信担保措施
常规的担保措施主要是集团担保、项目公司股权让与担保或质押、土地抵押等。在土地款融资方面，因前期土地证未能办理出来，因此通常小贷公司出于风控要求需开发商提供过渡性抵押物，也即若资金用于缴纳土地款，则需在后期土地证办理出来并满足抵押条件时，将该项目土地证抵押至小贷公司名下。
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