丁祖昱评楼市 作者：CRIC租售编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
在热点城市房租不断上涨的情况下，为解决新青年、新市民的居住问题，发展保障性租赁住房成为主要抓手。
11月23日，上海发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，明确准入条件、租金监管、项目认定等基础制度，同时在金融、税费、配套公共服务等15项优惠政策。自国务院办公厅7月发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，目前已有上海、广州、厦门、成都、武汉、杭州、金华、苏州、南京、合肥及浙江、山东、海南等省市公布加快发展保障性租赁住房的的实施意见或征求意见稿。
除了增加保障性租赁住房供应以外，租金成为租赁市场关心的焦点，随着租赁住房供应增加，重点城市租金走势如何？受到全国各地大力发展保障性租赁住房影响，多地出台一系列调控政策，控制租金上涨，克而瑞租售数据显示，2021年10月，全国55城个人房源租金环比呈现下跌趋势。
01
住房租赁体系趋于完善
2021年，作为“十四五”的开局之年，租赁住房已经成为房地产行业的关键词之一。
8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》提出重点发展租赁住房，坚持租购并举的主要任务，要求切实增强租赁住房，特别是保障性租赁租房供应的针对性和有效性。
在11月23日举行的上海市政府新闻发布会上，据相关负责人介绍，“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上，2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套(间)，完成“十四五”目标总量的一半以上。
住建部数据显示，今年全国40个重点城市计划新筹集保障性租赁住房共93.6万套。仅前9个月，40个城市已开工建设保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。其中，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。
此外，北京、上海、成都、济南等多个一二线城市皆重点发展住房租赁市场，加大租赁住房供应力度，并提出了明确的租赁住房供应计划。其中北上广深“十四五”期间计划新增租赁住房供应不低于40万套。而在土地资源异常紧俏的厦门，同样增加租赁住房供应，到2025年累计新增租赁住房8.5万套。
与此同时，租赁市场监管体系日趋完善，仅2021年上半年，我国就已经累计出台租赁相关政策110条，其中市场监管类占比最高，达36%。政策从出台逐渐走向落实，租赁市场逐渐完善。
02
前10月租赁用地成交量下跌超三成
自然资源部“两集中”供地中明确提出，在年度计划中单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。
从成交情况来看，10月，重点22城中武汉、上海、杭州、北京、长沙五个城市完成第二批次集中供地，共成交租赁土地62幅，以拿地配建方式为主，总建筑面积累计约113.25万方，值得一提的是，上海10月出让租赁用地宗数和建面居五城之首，共成交租赁用地26宗，成交建面55.56万平方米。克而瑞租售重点监测的核心8城中，上海、杭州、北京、武汉4城成交租赁地块58幅。
从时间序列上看，2017年7月至2021年10月全国重点8城租赁用地成交量累计值已达407幅，总建面约1899.64万平方米，其中上海、杭州、南京3城租赁地块成交量排名前3，共计258块，占比67.08%。
图：2017年7月-2021年10月重点8城租赁用地累计成交面积及幅数
数据来源：CRIC城市租售系统
2021年1-10月，租赁用地成交建面311.06万平方米，同比下跌35.8%，成交均价为5289元/平方米。从近年来的成交均价显波动走势来看，2018年是租赁用地成交最低点，2020年和2021年成交均价环比分别上涨28.87%、下跌24.01%，主要是上海、武汉二批次租赁用地拉低了整体均价水平。
聚焦重点8城，2021年，受“两集中”政策引导，自持用地比例提升，截至10月，重点8城已成交租赁用地327.78万平方米，超越前面三年全年水平。成交均价方面，近年来逐年降低，目前自持用地成交均价为14796元/平方米。
图：重点8城2017年7月-2021年10月自持用地年度成交走势
03
55城个人房源量价齐跌
今年以来，随着疫情受到控制，租金整体呈现上升趋势。由于全国各地大力发展保障性租赁住房，对于个人房源租金已产生一定影响，加之多城出台政策调控租金上涨，因此个人房源租金开始止涨转跌，进入淡季行情。
55城个人房源量价齐跌。具体数据来看，10月，55城个人房源租金为33.32元/平米/月，同比去年上升8.53%，较上月环比下降1.16%。从城市来看，10月租金环比下降的城市多达40个，超七成城市租金下降，杭州和济南环比降幅最大，均超5%。
图：2021年10月全国个人房源租金坪效及环比
数据来源：CRIC城市租售系统
从新增供应的角度来看，55城个人房源新增供应506852间，环比下跌3.37%，今年以来，供应量持续走低，与房地产销售市场息息相关，二手房房价的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房东用于出售，或者处于观望市场的状态，直接导致了市场上可用于租房的房源减少，二手房价格传导推动租房成本上升。
图：2020年10月-2021年10月全国55城个人房源新增供应
数据来源：CRIC城市租售系统
聚焦重点8城，以2018年1月为基期，核心8城租赁价格指数出现下降。截至2021年10月，8城市租赁价格指数区间仍然位于97.09-132.5，城市间差异较大。其中，上海租赁市场的发展的持续性和稳定性最好。受租金调控影响，北上深杭四城租赁指数均呈现不同程度的下跌趋势，而广州租赁市场近期表现较差，已跌出第一梯队。
图：重点8城租赁价格指数走势变化
2020年至今中央和地方出台了将近40条跟保障性租赁住房相关的政策，这也表明了保障性租赁住房的重要地位。随着住房租赁市场的不断发展，以及各类规范政策的落地和多样化的供应不断增加，住房租赁体系日渐完善，对于参与主体而言，政策利好之下，或将迎来新的发展机会。未来，以租赁的方式解决长期居住需求，将成为建设和引导租赁市场发展的主要方向，随着市场监管健全完善，以及多样化的供应不断增加，租赁市场租金整体也将会回归理性。
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