丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
落户未满5年则需连续缴纳2年社保，非本地户口需连续缴纳4年社保，才能在限购范围内购买1套，与此同时，摇号规则与社保挂钩，购房意向登记家庭数量与公开销售房源数的比例≥10:1时，进入社保年限排序。
新政之前，杭州新房市场已按下暂缓键，之后，新房市场迎来一波供应潮，新政首日至8月16日，共有40盘领出51张预售证，释放房源11561套，创今年单周以来新高。
新房市场火热的另一个主要原因在于，杭州已连续6个月供求比小于1，处于供不应求状态，尤其核心区出现部分板块断供情况，新开盘项目基本会直接进入限售环节，低中签率已成市场常态。
01
十天新增万套房源
51张预售证，11561套房源集中入市，新政到位与否将迎来验证。无论如何，这对新房市场出现断供的杭州来说，犹如注入一剂兴奋剂，市场情绪高涨。
这些房源中，不乏红盘热盘，比如亚运村“三兄弟”中华润亚奥城、绿城·桂冠东方悉数进场，供应房源达到2787套，促使亚运村成为此次供应潮的“主战场”。而杭州壹号院、万科·前宸、丹枫四季、地铁万科天空之城等红盘加推，供应近六千套房源，占本轮总供应量超五成。
“这一波摇号大概率是无房家庭和‘社保巨子’的狂欢。”杭州一位业内人士这样感叹，而在杭州各个购房群中，会否触发社保排序，成为焦点话题。
随着首批取证项目结束登记，8月17日，杭州首个触发社保排序的项目溪上俪庭登记结果出炉，实际入围的322户中，有259户以15年8个月顶格入围，另外63户仅少了1个月社保，并列入围，热度可见一斑。
而杭州市场在新政后出现微妙的分化。此前呼声较高的亚运村“三兄弟”之一的绿城桂冠东方第一张预售证遇冷，意外地没有触发社保排序。相邻板块的花曜里也遭“滑铁卢”，分流之下，96套房源仅登记了112组 ，中签率高达85.71%。
回顾前7个月，杭州市场有两个供应开闸的月份，1月杭州共释放出105张预售证共20088套房源，彼时杭州进一步升级调控，摇号中签率10%以下项目限售5年；4月，经历了“法拍房”限购等新政，再次释放1.3万套房源。进入8月，随着市场供应量的增加和供应结构的改变，“8.5”新政的调控力度及有效性也将得到验证。
图：2021年1月-8月16日杭州单月取得预售证情况（单位：套、%）
数据来源：CRIC
02
杭州打新市场持续火爆
自2020年二季度以来，杭州房地产市场明显转暖，成交持续高位运行。进入2021年，市场持续火爆，成交显著放量。典型如5月，随着前期认购房源集中网签备案，商品住宅成交面积飙升至432万平方米，成交套数达到38428套，创历史新高。1-7月，杭州累计成交1446万平方米，同比增长70%，较2019年同期更是翻倍增长。
这背后，有两大核心要素支撑。
一直以来，杭州楼市打新盛行，在一、二手价格倒挂，买到即赚到心理预期之下，杭州似乎已进入全民盲目摇号状态，即便是在“1.27”新政（中签率低于10%的房源实行限售5年）后，打新市场热度依旧延续。据统计，2021年上半年杭州约有57个楼盘、21759套房源限售5年，最低中签率仅为1.58%。
在此轮供应开闸中，杭州壹号院便是一二手房倒挂的典型案例。根据其销售公示方案，该项目可售房屋套数82套，均价4.81万元/平方米，其中已有6套被A类人才提前锁定。目前，杭州壹号院在售二手房房源共29套，挂牌价均在11万元/平方米以上，单价每平米价差在六万元左右，以此计算，一套330平米的杭州壹号院一二手房最大差价将达到2000万。
一位已成功登记杭州壹号院摇号的购房者直言，“我在镇里的银行就遇到三个摇壹号院，预计参与摇号的人不少于1500人”。这其中，怀着“摇到即赚到”心理去碰运气者不在少数。
此外，杭州人才引进政策相对宽松，人才净流入率连续两年保持全国第一，为楼市吸纳了不少“房票”。
2019年4月，杭州大幅放宽落户标准，专科及以上人才在杭州工作并缴纳社保即可落户，全年新引进35岁以下大学生达到21.2万人。2020年2月，杭州落地引才“新八条”，给予各类人才生活补助、租房补贴、购房补贴等，全年新引进35岁以下大学生进一步提升至43.6万人，人才净流入率继续保持全国首位。
图：2011年-2021年前7月杭州商品住宅供求量价（单位：万平方米、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
03
二手房成交量创近2年新低
一面是新房市场热度延续，另一面二手房市场失去原有热度，成交量自3月达到高点以来连续4个月下滑。
7月，杭州全市（除富阳、临安外）共成交6326套二手住宅，环比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且创下近两年单月成交量新低（疫情及春节假期除外）。成交量持续走低的同时，成交金额不断下跌，7月全市仅成交197亿，较6月下跌23.5%，成交单价也有所回调。
分区域来看，作为杭州二手住宅的成交主力，余杭区二手房7月成交量较3月份整整跌了约60％，这意味着部分刚需购房者开始选择观望。
受金融政策收紧的影响，利率提高以及房贷紧缩，导致购房者购房成本加大，购房意愿大幅度降低。
多位中介门店销售人员验证了这一市场变化，7月二手房市场带看量出现明显下滑，不单购房者心态发生变化，房东的心理预期也发生了明显的改变，主动降价的房源逐渐增多。
需求缩减之下，8月二手房市场仍然不容乐观，从周成交数据来看，新政之下二手房8月第一周（8.2-8.8）杭州二手房环比跌19%，同比降幅扩大至54%。一方面，“8.5新政”出台，导致楼市房票直接砍掉30%，三成购房者失去了买房资格，二手住宅市场将受到一定的冲击。另一方面，由于新房市场供应开闸，其中不乏市场期待已久的红盘，部分有买房资格的购房者将转战新房市场，后续成交规模大概率延续下行趋势。
图：2021年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量价（单位：套、元/平方米）
数据来源：CRIC
从目前市场情绪来看，短期内杭州楼市想要实现快速降温，仍有些难度。
杭州新房市场整体出现供不应求的状态，购房者“看涨”预期强烈，部分购房者在不分析项目优劣势的情况下，进入盲摇阶段，新房市场热度难降。此轮加大供应之后分流作用显著，后续爆冷盘或再出现，而低价盘则因需求原因及低总价门槛，仍受到追捧。
限价政策下，杭州市场仍然存在较大的一二手房价差，一系列打补丁式政策出台之后，部分投机行为被遏制，但资产相对充裕的购房者依然有获取房票可能，一旦“打新”潮难以遏制，后续或将出台更多限制性政策，包括发布二手房指导价、将临安纳入限购范围等。
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