丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
一直以来，长三角区域都是房企必争之地。1-6月百强房企拿地中有47%位于长三角区域，土拍高热度城市也集中在长三角区域，从楼市的角度而言，自2020年疫情以来，长三角各个城市率先复苏，热度延续至今。
由于经济发达、收入水平比较高，人口吸引力比较强，近十年长三角常住人口增量近2000万，占全国人口增量的比重高达25%，其中上海、苏州、杭州等中心城市人口增量均超过百万人，人口集聚能力十分突出，这为购房需求蓄水池提供了充裕的源泉。需求支撑力强的长三角城市成为房企拿地的首选，然而对于房企而言，在长三角下辖41个城市中如何差异化布局值得关注。
长三角楼市需求充足
长三角产业基础深厚、民营经济发达，再加上人口政策的利好，流动人口快速向长三角区域聚集，为楼市提供了充足的需求，住宅市场韧性十足。
据2020年统计公报数据，长三角41城中GDP超过万亿元的城市就有8个，是所有城市群中“万亿俱乐部”城市最多的区域。经济高增长下，长三角城市群的居民收入水平也保持高位。2020年，有17个城市的城镇居民可支配收入超过5万元，其中上海、苏州更是高达7万元以上，居民购买力十分强劲。
数据来源：各省市2020年统计公报
作为房地产市场的“长期”指标，长三角人口聚集规模和速度在全国表现均较突出。2020年人口普查数据显示，长三角三省一市常住人口总量为2.35亿人，较2010年增加了近2000万，人口增幅高达9%，远超全国平均水平5.38%。与此同时，长三角区域人口占全国比重由2010年的16.09%提升至16.65%。
其中，省会城市在这一波人口增长中表现突出，杭州、苏州、合肥、上海、宁波、南京等六个城市近十年人口增量均超100万人，尤其是杭州和苏州，人口增量均在200万以上，位居重点城市前列。
究其原因，主要是由于这些城市新兴产业发展迅猛，加之人才政策的利好，吸引了大量的人口导入，如杭州近十年常住人口增长了37%，增量高达323万人，无论是增幅，还是增量，在长三角均居于首位；即使放眼全国，近十年人口增量也仅次于深圳、广州、成都、西安和郑州五个城市。
除此之外，金华、无锡、嘉兴等城市表现也比较突出，以金华为例，近十年金华人口增幅高达32%，增幅在长三角城市中仅次于杭州，人口增量高达169万，在长三角三四线城市中居于首位。
表：长三角41城市近10年常住人口增长情况（万人）
资料来源：各省、市统计局 CRIC整理
上海居民收入领先全国
伴随着长三角一体化上升至国家战略，三省一市也迎来了更多的发展机会。受此影响，核心城市城镇居民可支配收入居全国前列，购买力普遍较强。
2020年，全国城镇居民人均可支配收入平均值为43834元/人，长三角41个城市中，有23个城市城镇居民人均可支配收入超过全国平均水平。
其中，上海、苏州两城2020年城镇居民人均可支配收入更是超7万元/人，上海城镇居民可支配收入高达76437元/人，居全国之首；其次，杭州、宁波、南京、绍兴、无锡、嘉兴、舟山、温州、台州、湖州、金华、常州等城市城镇居民人均可支配收入均超6万元/人，在全国也居于前列。
由于收入水平相对较高，加之江浙地区民营经济比较发达，因此购买力明显优于其他地区。
单看收入水平很难全面评估一个城市的购买力，还要充分考虑其物价水平，尤其是房价水平，房价收入比就是一个很好的衡量指标。以人均可支配收入全国首位的上海为例，由于房价水平较高，房价收入比已超20，远超过7-8的合理区间，购房难度较大；但与北京、深圳同类城市相比，由于其收入水平的领先优势，其购买力还是略胜一筹。
图：长三角三省一市41城市2020年城镇居民人均可支配收入（元/人）
数据来源：各城市统计局 CRIC整理
杭州人口红利依然存在
过去的20年，中国楼市享受了巨大的人口红利，但是随着经济的高速发展，人们的婚育理念逐渐发生了巨大变化，人口比例出现失衡，劳动力比重有所降低，人口红利逐渐消失。
“七普”数据显示，2020年我国15-59岁人口比重约为63.35%，与2010年第六次全国人口普查相比，下降了6.79个百分点。而长三角三省一市41个城市中，有半数城市劳动力人口占比超全国平均。
其中，杭州劳动力比重达到70.12%，在长三角41城中居于首位，与2010年全国平均值持平，堪称长三角地区“活力之城”。放眼全国，杭州劳动力比重仅比深圳、广州、珠海、佛山、东莞和中山等少数城市略低，人口红利依然存不容小觑。
另据杭州政府工作报告，2020年杭州新引进35岁以下大学生43.6万人，较2019年实现翻番，人才净流入率继续保持全国第一，考虑到杭州的劳动力教育水平相对较高，其人口红利的溢出效益会更强。
值得注意的是，深圳、广州、珠海、佛山等城市虽然劳动力人口比重较高，但与杭州相比，大学生比重较低。以东莞为例，2020年劳动人口比重高达81.41%，居于全国首位，但其居民受教育水平较低，大学生比重仅有13%，不及杭州的一半；占比最高的人口是初中生，占比高达42%，多以低端产业工人为主，这部分人群收入普遍不高，因而影响了购房需求的基本面。
图：长三角地区15-59岁劳动力人口比重TOP20城市（%）
资料来源：各城市统计局
虽然长三角地区劳动力比重整体优于全国，但是长三角0-14岁儿童比重明显低于全国平均水平。尤其是上海、舟山、南通等城市，0-14岁儿童比重仅占一成，少子化十分严重；不仅如此，这类城市通常也是老龄化比较严重的城市，典型如南通，60岁以上老人占比30.01%，在长三角居于首位，同时其0-14岁儿童占比仅有10.9%，老龄化和少子化均十分严重，人口红利已经在快速消失。
图：长三角地区典型老龄少子化城市各年龄段人口占比（%）
资料来源：各城市统计局 CRIC整理
长远来看，长三角城市在人口素质、购买力、年龄结构以及教育水平等方面半数城市领先全国平均水平，但城市间人才吸引力级差逐步显现，上海、苏州、杭州、宁波、南京等中心城市综合表现突出，结合去年以来房地产市场表现，此类城市将成为最佳潜力城市。
浙北和苏南的城市虽然在教育水平和劳动力比重上不及上述核心城市，但由于民营经济发达，购买力也不容小觑，尤其是近十年人口增量比较突出的金华、嘉兴等城市，需求支撑性较佳。
从投资的角度来看，受房地产行业金融环境持续收紧影响，资金成本进一步上涨，对于需求支撑较弱的城市需谨慎投资，比如以丽水、衢州、盐城、淮安为代表的中小城市地价显著上涨，项目利润空间被大幅压缩，尤其盐城、淮安等靠内生需求支撑的城市，企业投资拿地还应审慎考量，避免高位站岗。
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