丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
在监管新规的不断出台背景下，房地产行业逻辑正在发生改变，行业格局也迎来重塑。相信集中供地势必将对市场造成深远影响，也给企业投资布局带来了新的机遇与挑战。
4月20日，“易居克而瑞第28届地产金融形势发布会”在上海成功举行，本次大会汇集了各大券商机构、开发企业同仁、业内专家以及媒体，共同探讨供地两集中下房企投、融、营的破局之道。
房地产市场形势分析与行业发展趋势
在2021年一季度中国房地产行业总结与展望中，易居企业集团CEO丁祖昱就“当前房地产市场形势分析与行业发展趋势”进行主题演讲。他表示，百强房企整体的业绩规模同比增长83.0%，较2019年同期增长46.2%。但基于政策的重磅下，行业格局将重塑。
市场方面呈现出一、二手房成交超预期优质地块竞拍热度不减的情况。从行业销售规模来看，一季度销售面积、金额较2019年同期增20.7%和41.9%。新房成交上，一季度百城住宅成交面积同比增103%，较2019年同期增37%。其中，一线“成绩”最亮眼、三四线超预期、二线分化加剧，沪、深、杭、宁一季度成交较2019年同期翻番。
3月二手住房成交数创近年来新高，一季度累计成交较2019年同期增80%。但在土地市场方面，一、二线城市成交大幅缩量，地价结构性回调。而土拍热度上，溢价率创2020年以来新高，流拍率连续四个月回落。重点城市首批宅地集中规模与2021年供宅地计划供应规模比较，丁祖昱还发现，城市供地节奏差异巨大，广州供地最为“积极”，深圳相对“保守”。
今年3月，热点城市市场成交热度持续，房地产迎来“小阳春”。房企纷纷加大供货力度，成交也呈明显回升的态势。2021年一季度，TOP100各梯队房企销售金额门槛继续提升，相较2020年和2019年同期增幅明显。丁祖昱强调，虽说百强房企的业绩同增八成，但在投资方面仍需保持审慎。
值得注意的是，2021年一季度房企融资总额2846.21亿元，环比下降20.0%，同比下降31.5%。一方面，“三条红线”使得房企集中降杠杆融资审慎，另一方面，叠加一季度政策对违规资金的严格查处等因素融资环境收紧愈发明显，因此房企融资量持续下滑。
提及到未来房地产行业的趋势，丁祖昱认为，当行业步入无增长时代，规模房企也会出现负增长。与此同时，投资趋同、重点城市地价难降，要精选投资城市，合作、深耕破局。在疫情常态化的趋势下，数字化加速，线上营销或将成为新战场。后疫情时代，更应该关注租户的需求，传统办公融入“联办模式”。伴随着人口老龄化加剧，养老产业空间巨大，未来潜力有待释放。
行业回归理性，企业回归管理
面对行业的变化与重塑，中梁控股执行董事、联席总裁李和栗在“行业新常态，企业在回归”的主题演讲中表示，当前政策趋势下，促使行业“大浪淘沙”的同时，也洗去大量的泡沫，原先依靠负债做大规模的商业模式已经失效，未来的行业竞争格局加剧，头部集中度加强，资金能力才是最主要的核心竞争力。
针对行业目前面临的瓶颈问题，李和栗将其总结为以下三点：规模瓶颈、利润瓶颈、信任瓶颈。在他看来，2021年的需求稳健，本质在于，2019-2020年需求稳健没有“透支”，没有经历大起大落，但相对而言，大周期烫平，地域分化，周期分化，土地热度还将大过需求热度。
谈及到未来的趋势时，凭借在中国房地产行业多年经验的李和栗指出：“行业回归理性，企业回归管理。企业要摆正好心态，自我调节，稳健发展。”因为在他看来，行业目前处于有需求、强竞争的时代。在投资能力方面，要找有需求的弱竞争市场，短期关注供需，长期关注人口流动。持续修炼内功，最终还是要做学习型、自驱型企业。
“当前行业进入‘无人区’，前方没有参照物，调控手段在不断精细化。行业持续向前，有些规律难以复制。作为一家快速发展的大型综合房地产开发商，秉承持续打造高素质经营人才，创造卓越的价值共创集团的愿景，在周期烫平的背景下，唯有练好内功、抓好经营，方能取胜。”李和栗认为，应对方法应从“旧打法”到“新常态”的转换。
把握好最后一轮“市场红利”
港龙中国执行总裁姜炜在“双集中政策下的思考及应对”的主题演讲中提及，对于双集中政策不用太过于焦虑，港龙中国对市场谨慎乐观，只要坚持在房地产行业走下去，就一定会有收获。
政策的影响推动企业逻辑变革的加速，他站在港龙中国的角度进行思考，“政府调控的本质是加强对市场和行业的把控。对于双集中来讲，资金周转跟以前的高周转理解不一样。”姜炜认为，企业的资金能力是核心的能力。
最近地王频现，房企的一拥而上致使地价攀升，在他看来，行业需要更多的理智和冷静，做好战略规划才良策。集中供地政策提高了土地市场透明度，理论上应该是利于地价降低。土地成交和货币供应存在趋势和波峰形态的高度拟合，地价趋势还是看货币。姜炜认为：“对于新政不需要过度紧张，调控不会急转弯。”
对于集中供地的后续政策跟进会彰显政府对于中小房企在行业里落位的期望。对此他表现出十分的信心：“‘土地集中’并不会削弱中小房企的生存空间。”
针对上述思考，姜炜也提出港龙中国的一些应对策略，双集中政策下房企的发展战略和投资节奏将根据新政重新铺排，开发商需要顺势而为，将“制造业思维转变”提升为战略高度；真正落实流程化、模板标准化、信息现代化及大运营流水线“三化一线”的内功提升和思维转变。
站在投资端的角度去分析，姜炜提出，中小房企要认清形势，学会经营低利润项目，未来的行业将会更透明、更公开、更激烈、更残酷，不具备先发优势的中小房企要认清形势、谋定后动。
留给成长型房企的窗口仍然存在
龙记泰信集团执行总裁杨江辉在“集中供地下，成长型房企投拓及运营战略”的主题演讲中表示，集中供地影响下，城市区域竞争压力增强，房企更倾向合作，房企回款周期也将会拉长，中小房企融资更难，服务和产品将遭受降维打击。
杨江辉认为，集中供地22个热点城市拿地端销售端均竞争激烈，拿地利润率相对较低，地货比低，不适合成长型房企子弹价值最大化，成长型房企想不吃“尾气”，就要选对区域走小路。
结合成长型房企的投拓战略，他提出：“要先定期望目标，再定具体战略，其次基于期望目标倒逼和基于企业现有资源顺推战略，定期复盘。关注投融资资源、运营节奏、资产结构、现金流表现、组织管理。”
据悉，成立于2005年的龙记泰信，从原始积累阶段，到调整提高阶段，再到全产业链发展、布局全国，一直遵守拿地原则是坚持流动性覆盖安全性、安全性大于盈利性。固守陕西大本营择机布局关天经济区、中原经济区、齐鲁经济区、长三角经济区、大湾区经济区、川鄂经济区六大区域的都市圈经济群。在西北，华中，华东区域寻找价格洼地。
在区域选择方面，企业始终坚守大本营保持市占率，绝对深耕持久战，都市圈潜力城市战略进入，板块深耕阵地站。杨江辉则重点提及到“捡漏型区域”的重要性，既寻找价值洼地，打“游击战”，不恋战。
作为一家以产品为核心竞争力的成长型房企，杨江辉表示，企业始终坚守匠心精神与品质追求，通过打造优质产品与服务，兼顾规模、效益、品牌的三重利益。在企业人才搭建思路上，注重同创共享，深度提高学习。
“留给成长型房企的窗口越来越少，但窗口仍然存在。坚守安全线，冷静拿地，坚定心态，不断学习。”杨江辉说。
调整负债结构依旧是房企重要改善方向
从金融机构角度来看房企融资环境的影响，克而瑞证券首席分析师孙杨在“从资本市场角度看双集中供地政策对非头部房企的影响”的主题演讲中表示，2月25日因集中供地及其他因素推动，多数房企在股票市场经历“一日行情”，但翌日市场即回归了理性。债券价格走势未见明显波动，叠加价格高位压力及政策影响，3月8日价格到低位。
总体而言，债券价格与基本面关联度较高，政策对公司的误伤，随着经营表现，将逐渐回归。
行业现状方面，孙杨从公司存量资金角度来看，在双集中政策下，房企分化明显，房企在短时间内对保证金和前融的需求大大提升，除去短期负债后在手现金的剩余量越多，公司的安全边际相对越高，对于高息资金的需求量越低。
“资本市场公开融资格局已形成，境内外成本差别明显。”孙杨根据监测的170家房企各年度人民币债以及美元债的发债集中度情况，境外债券发行成本分化仍明显，前十强房企发行成本较低，50强之后房企的境外债发行成本相对走高明显；境内人民币债券的发行成本差距维持2020年低位，对部分房企来说发行境内债券更具性价比。
他还结合房企案例进行分析，在孙杨看来，二级市场债券价格价格两级分化，一级成本难降，借新还旧，调整负债结构依旧是房企重要改善方向。
最后，针对市场趋势及非头部房企应对策略展望，他认为资本市场风险偏好下降，头部房企的资本市场融资成本优势将进一步凸显，资金成本低。
“前融和保证金的短期内成本较高，是投资机会，市场会增加新的参与方。房企合作增加，中小房企在优质项目上的并表权争夺压力加大，可能会影响未来财务上的表现。”孙杨说到，此外，城市开发界面逐渐分化，非特色房企将逐渐边缘化。
值得一提的是，作为非头部房企，区域深耕、产品力、项目操盘能力、双集中城市补货的情况和权益是未来弱化资本市场担忧的关键。
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