丁祖昱评楼市 作者：克而瑞租售
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2021年3月5日，李克强总理做“两会”政府工作报告，对2020年工作回顾及2021年的重点工作做了详尽部署。其中，“租赁住房”、“长租房”等关键词多次被提及，再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
具体来看，2021年政府工作报告中，住房租赁发展方向包括：“租售并举”仍是租赁行业最强基本面，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担等。
多年来，中央政府始终坚定“住房不炒、租购并举”的定位基调，但细数近年来的重点租赁政策，我们发现，主要以完善市场规范和增加市场供应为主，对于租赁权益保障和金融税收优惠方面的政策相对缺乏。此外，虽然政策的顶层设计搭建完成，但在落地实施过程中仍受到城市经济发展差异、对租赁认可度不高等多重因素的影响，在各城市的落地情况稍有欠缺。
十四五开局之年，“租赁住房”上升到国家战略层面，再提“房住不炒、租购同权”，从土地供应、减税补贴、租赁企业保障等方面提出新的指导性要求，从宏观指导到落地方向一一给出了政策实施方向，保证未来各级政府能够根据自身城市发展情况，因城施策，进行政策的有效落实。相信未来全方位政策的实施力度和强度将得到保障，租赁住房市场也会在政策红利下健康有序发展。
2020年1月至2021年第一季度，我国46城累计出台租赁相关政策277条，其中权益保障类占比最高，占比39%。
各城市租赁住房政策情况
截至目前，在中央财政支持住房租赁市场发展试点入围的24个城市中，已经有16个城市（北京、上海、深圳、武汉、成都、南京、杭州、合肥、厦门、西安、宁波、天津、济南、重庆、石家庄、南宁）已经公布了中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法，因城施策，不同城市之间补贴标准差异较大。整体来看，补贴以新建、改建类项目补贴为主，部分城市对盘活类、运营类项目有补贴。
试点专项资金管理办法出台时间及补贴标准
资金补贴的支持在一定程度上帮助租赁企业缓解建设、经营压力，也鼓舞了企业从事住房租赁业务的积极性。但目前补贴项目类型仍以建设类为主，补贴企业主体以国家队为主，各城市补贴金额存在差异。
住房租赁用地不低于10%
“十四五规划”中指出：“单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。”从土地供应端推动租赁市场持续、稳定发展。
2021年2月，重点22城供地“两集中” 新政爆出，新政明确要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。截至目前，22个重点城市已有18个城市在年度供地计划中明确租赁用地指标，并基本达标10%占比标准。
住宅用地供地情况（万方，%）
在克而瑞租售长期关注的核心八城中，以一线城市北京为例，从2021年北京的供地计划可以看出，2021年北京将持续增加住宅用地供应量，提高租赁住宅用地占比。具体来看，2021年计划安排住宅用地1060公顷，较2020年计划安排量增加60公顷。与此同时，土地供应向租赁住宅倾斜，在单列租赁住宅用地的基础上，按照商品房供应下限等比例安排租赁住宅供应指标，将租赁住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到28.3%。
二线城市以南京为例，4月9日晚间，南京市规划和自然资源局发布了2021年度商品住宅用地供应计划的有关说明。说明显示，南京全市2021年租赁住房用地供应面积目标为87.15公顷，能够提供租赁住房205万平方米，约3.6万套，租赁住宅占住宅用地比重由2020年的2%提高到9.5%，供应规模显著增加。
住房租赁市场的发展由供应侧推动，如今，土地供应政策向租赁用地倾斜，未来，随着租赁用地的分批次集中入市，特大型城市、重点城市的租赁住房供给将进一步扩大，改善住
1）租赁用地市场成交火热，上海位居第一
新年伊始，重点城市租赁用地市场成交火热，上海、广州、杭州、南京、成都第一季度共成交30幅纯租赁或者具有租赁属性地块，总建面总计达123.4万平方米。其中上海成交量居于首位，2021年1-2月先后集中出让15幅租赁住房地块，成交面积约为85.2万方，占八城总成交面积的70%。
租赁用地成交面积及幅数（㎡，幅）
此外，一季度，上海、杭州、南京、北京共计50幅含自持土地成交入市，总自持建面达57.6万平方米，与去年同期相比，供应地块量增长超4倍。
图:2021年Q1核心八城
含自持住宅用地成交面积及幅数（万㎡，幅）
3月，因“两集中”政策出台，为响应国家从供给端调控房地产市场的号召，相关城市涉宅用地土拍市场活跃度下滑。然而，截至3月底，22城中已有半数以上的城市明确落地了新政，4月-5月第一批次的住宅用地将集中入市，包含租赁用地，土地市场将重启热潮。
2）散户市场供不应求，集中式公寓规模稳定上升
房源供应层面，由于各地城市鼓励员工留城过春节，大大减少了房源空置现象，因此1-2月各城市新增供应房源大幅下跌：1月，55城个人房源新增供应407218间，环比下跌32.66%，2月新增供应344347间，环比下跌15.44%。伴随疫情逐步好转，抑制的租赁需求得以释放，加之年底大批租赁房源租期到期，3月整体新增供应显著提升，环比上升103.65%。
图：2020年3月-2021年3月
全国55城新增个人租赁房源量变化情况
2021年一季度，集中式长租公寓规模增速放缓。TOP20集中式长租公寓新开业规模63.46万间，同比增长18.32%，环比增长3.43%。2020年，我国租赁行业经历了内外生态环境的变化，大浪淘沙，重新洗牌，各方参与者回归理性，以审慎的态度面对企业自身与行业整体发展。因而，租赁企业整体开业增速放缓，转向聚焦提升资产价值与精细化运营服务。
图：2020-2021Q1TOP20
长租公寓企业开业规模变化及增速
3）个人租金止跌上扬，集中式公寓租金整体回归理性
聚焦市场租金表现来看，开年来，全国个人房源租金止跌上扬，整体呈上涨趋势。春节前夕，由于国内外疫情反复，为了减少春节期间人员流动集聚，各地纷纷倡议企业员工就地过春节。
这使得春节期间租赁房源较为紧缺，1-2月租金较去年年底提升显著，1月环比提高4.76%，2月环比上升3.04%。到了3月，租金稍有下降，但同比去年仍有所上涨，增幅4%。
图：2020年1月-2021年3月
全国55城个人房源租金变动情况
2021年3月八城品牌集中式公寓租金除个别城市外同比及较2019年同期整体均有所下滑，说明19年前后品牌企业对行业偏乐观，随着疫情和政府对市场的不断监管，租金价格回归理性。
横向对比来看，一线城市中上海、北京租金居领先水平，二线城市中杭州、南京租金具备一定优势，武汉集中式公寓租金在八城中垫底。总体而言，八城集中式公寓租金逐渐显现出一定的分化性。
表：2021年3月核心八城
集中式公寓租金及同比变化（元/月/m²
居民居住消费升级、租房意愿增强
自中国经济发展模式由投资驱动逐步转为重视消费驱动以来，我国国民消费水平一直保持着稳定的增长速度。2020年，我国城镇居民人均消费支出27007元，与2013年相比增长了46.08%，其中25.76%为居民居住性消费支出。
近年来，我国城镇居民居住消费支出绝对值与占比皆有所增加，尽管受新冠疫情影响，2020年城镇居民消费性支出出现负增长，但居住消费支出依然有所上升，我国国民居住消费升级、居住条件改善、租房意愿有所增强。
图：2013-2020年中国城镇居民消费性支出
1）中低端需求仍是市场主力军
根据克而瑞租售市场调研，北京、上海两个一线城市由于高企的房价使得租金也整体较高，相较其他重点城市，2000-5000元/月的中端需求上占比最高，而5000元/月以上的租金段也占据一定份额。
广州、深圳由于城市特殊性，城中村较低的租金水平拉低了整体租金。而武汉、重庆两城的房价不高，整体消费水平一般，2000元/月以下租金段占比超八成。
整体来看，北京和上海租赁市场中2000-3000元/月占比较高，其他六城2000元/月占比较高，中低端租赁需求仍是市场主力。
图：核心八城租金段占比情况
2）85后、90后新婚夫妻是大城市主要租赁群体
目前，我国一、二线大城市的新一代城市租客群体主要为26-35岁的85、90新婚夫妻。具体来看，在城市租住人群中，26-35岁的租客群体在核心大城市中占比超50%，为租赁市场的绝对客群主体。租客婚姻状况方面，大城市中已婚的租赁人群多于未婚人士。
由此可见，现在越来越多的城市新市民愿意“租房结婚”。年轻、消费能力强的新生代租客崇尚“租来的生活也是生活”，这无疑会对租住品质提出更高的要求。
图：重点城市租客年龄结构
图：重点城市租客婚配情况
3）租客结构由单一向多元转变
从2017年与2020年租住人群年龄构成变化可以看出，我国租房群体正在向全年龄段发展，30-39岁的城市租客占比由16%上升到38%，20岁以下的租客也由3%上涨到5%。租客年龄结构由单一向多元的转变意味着，房屋租住逐步成为更多人一生的选择，而这也即将带来城市住房租赁总量需求、品质化需求、多元化需求的新一轮增长。
图：2017年中国租客年龄结构图
图：2020年中国租客年龄结构图
4）有房人群也租房
八城调研数据显示，有房租房人群占本地租房客群的54.5%，较无房租房客群占比更大。其中，多为异地有房，占比达33.6%，而本地有房客群占比也达17.8%，可见，有房仍租房是市场的常态，并非有房人群就不存在租房需求。
图：租赁客群类型占比
其中，本地有房租房的客群多因工作便利、性价比高、装修过渡等因素租房。在本地有房租房原因中，工作便利占比最高，约达40.4%，其次是性价比高、购房装修过渡以及子女教育，三者各自所占比重均超过10%。伴随着一、二线城市的房价高企，租房也成为一种性价比较高的居住方式。
图：本地有房租房原因
市场供应从土地端开始加大倾斜
近年来，一、二线城市商品房价格一直维持在较高水平，而租金的涨幅远低于房价的涨幅，一二线城市的租售比远低于合理的租售比区间水平，买房门槛日益攀升。在房价高企的当下，租赁需求愈发旺盛。
图：重点城市房价租售比
“十四五住房发展规划”提出：“完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。”土地供应向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。预计，地方政策和资源将向租赁市场倾斜，土地供应中商品房的供应空间可能被挤压。
未来，租赁住房供给来源将更加多元，除租赁用地外，集体用地也将成为租赁住房的主要供应渠道之一，探索如何利用、规划好集体用地成为下一阶段的重点之一，也将成为租赁住房增量供应的主要来源之一。
当商品房价格不断上涨的情况下，由于价格高企的挤出效应，越来越多人将以租房作为解决居住需求的主要方式。结合国家十四五关于“租购并举”的定调，未来，以租赁的方式解决长期居住需求，将成为建设和引导租赁市场发展的主要方向。
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