丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
供不应求背景下，狭义库存延续小幅微降态势，5月继续下降至5.7亿平方米，广义库存持稳在37亿平方米，良好的成交表现促使去化周期降至10.79个月。从城市角度而言，超7成城市库存回落，重点29城商品住宅库存消化周期进一步缩短，比如，福州、成都、宁波、济南等均供求比小于0.8。
各能级城市依旧呈现出明显的分化趋势。一线韧性较强，狭义库存同环比齐降；二线狭义库存同比涨幅居首，其中近六成共17个二线城市5月库存同比上涨，银川、哈尔滨、海口等城市库存涨幅超50%以上；而三线城市广义库存增幅显著高于百城平均。
商品房待售面积连续3个月回落
房地产市场整体库存延续回落态势，其中5月库存已低于去年同期。国家统计局公布数据显示，5月末，商品房待售面积51026万平方米，比4月末减少410万平方米。其中，住宅、办公楼和商业营业用房待售面积全部减少。
具体而言，得益于市场成交火热，供不应求带动整体库存回落，住宅待售面积降幅显著，较4月减少399万平方米，办公、商业待售面积降幅有限，5月较4月下降均不超20万平方米，整体去化压力依旧较大。
图：全国商品房各类物业累积待售面积（单位：万平方米）
数据来源：国家统计局
狭义库存微降，三四线广义库存增幅超百城平均
2021年开年以来，狭义库存除2月显著跳减之外，一直延续高位震荡态势。
CRIC监测数据显示，2021年5月百城商品住宅库存量达到了56926万平方米，环比微降1%，同比增长2%。主要是由于传统“金三银四”销售旺季已过，5月房企推盘积极性走弱，成交热度却持续走高，成交量略高于供应量，导致狭义库存小幅微降。
具体来看，一线城市中深圳最值得关注，居民购房需求持续高涨，成交热度有增无减，库存量环比持续回落，供求比仅为0.78。二线城市中库存总量TOP3沈阳、青岛、太原5月末狭义库存总量均超2000万平方米，库存同比上涨城市占比达6成，银川、哈尔滨、海口等涨幅均超50%。在13个库存下降的城市中，南昌、贵阳、合肥跌幅超35%，降幅显著。
图：2021年5月末商品住宅库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
尽管狭义库存小幅微降，但受首轮集中供地成交影响，土地成交规模较上月大幅增长，未开工地块总量上升，使得5月百城广义库存小幅微增，2021年5月末达376152万平方米，环比微增1%，同比上涨7%。
一线城市中，上海、深圳广义库存同环比齐降，去库存效果显著，北京广义库存则迎来阶段性上行，主要是北京首场集中土拍所致，成交面积高达341万平方米，以此带动未开工地块量稳步上升。而二线显著高于去年同期，同比涨幅基本在6%-9%左右，三四线城市同比增幅更是高于百城平均。
值得注意的是，相较于去年同期，5月百城库存涨多跌少，不同城市分化持续加剧。
以保定、廊坊、张家口等为代表的河北诸城广义库存量显著增加，涨幅超20%，潜在库存风险依旧较大。镇江、河源、芜湖、珠海、温州等部分东部沿海城市同比涨幅皆超3成，同样面临潜在库存风险。而合肥、晋江等城市广义库存量稳步回落，跌幅均超45%，目前的库存风险不大。
图：2021年5月末商品住宅
广义库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
库存消化周期下跌至10.8个月
在狭义库存微降，成交热度延续的双重作用下，5月百城商品住宅去化周期稳中有降，由2021年4月末的12.34个月降至10.79个月，显著低于2020年同期水平，其中一线城市领降，降幅超4成。
不同能级城市去化周期均保持降势。一二线去化周期与百城库存去化周期基本重合，持稳在10个月左右，整体库存风险基本可控；三四线降至11.99个月，略高于百城平均。
图：百城2019年以来商品住宅库存量去化周期变动情况（月）
备注：2021年5月商品住宅库存去化周期=2021年5月末商品住宅库存量/近3月商品住宅成交面积均值
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
具体来看，一线城市中除北京去化周期在1年以上，上海、广州、深圳均在10个月以下，库存风险相对较小。值得关注的是广州，去化周期同环比均呈现出大幅回落，去化周期稳步降至8.67个月，房企推盘节奏放缓，以及居民购房热情虽有回落，但总体仍延续供不应求行情。
30个二线城市多数去化周期在12个月以内，仅有哈尔滨、沈阳、呼和浩特、太原4个城市库存消化周期超过2年。从变化情况来看，商品住宅消化周期同环比均呈现出跌多涨少，杭州、重庆、南昌等去化周期较上月而言显著回调，沈阳、哈尔滨等弱二线城市，消化周期均在30个月以上且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。
三四线城市“去库存”好于预期，同、环比均呈现跌多涨少。库存下降的城市以东南沿海三四线为主，芜湖、三明、德清、湖州、漳州、绍兴等城市5月末消化周期维持在6个月以下，库存见底。而梅州、连江、洛阳、防城港、淄博等基本面缺乏支撑的三四线城市不仅消化周期高达30个月以上，库存风险逐渐加大。
图：2021年5月末商品住宅库存量去化周期TOP20城市情况（单位：月）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从6月市场热度来看，预计狭义库存或将延续稳步回落态势，跌幅预期在5%以内。
随着房企年中冲刺季临近，供货力度预期显著回升，成交有望实现较大提升，部分下行周期比较明显的中西部三四线城市，部分房企为回笼资金，将以降价折扣方式加大促销力度，成交曾都预期会略高于供应，因此将拉动狭义库存下行，去化周期大概率维持在10-12个月左右。
而随着核心城市集中土拍收尾，房企资金投入或转向其他有潜力城市，土地购置面积预计将迎来大幅回升，再加上“三条红线”下房企资金承压，新开工热情或将走弱，因此，广义库存大概率将高位企稳。
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