地产资管界 来源：地产资管界（ID：reamdaily）
为了降负债，富力已经开启了卖卖卖的节奏。
11月9日晚间，富力地产发布公告称，公司全资附属公司富力地产（香港）有限公司（作为卖方）与The Blackstone Group Inc.联属的基金附属公司Sonic Holdings I Limited（作为买方）、傲迅有限公司（目标公司，富力地产全资附属公司）及Sonic Holdings II Limited（合并附属公司）就转让位于广州国际机场富力综合物流园的该等物业权益订立合并协议。
据了解，上述物业位于中国广州花都区华东县土地总面积为1671亩土地，其中富力地产所拥有总面积约1,276亩土地（拥有权将转让予鼎富作为重组事项的一部份），华维所拥有总面积约238亩土地，及空港物流所拥有面积约157亩土地，价值为63亿元。
本次合并事项代价为63亿元的物业价值70%，即44.1亿元。如按照合并事项的最终代价等同于70%物业价值并按目标集团公司的资产净值以及从存续公司按比例借款作出调整，富力地产将收到约41.2亿元的现金付款。估计公司将录得按将于2020年9月30日出售的资产公允值计算的出售收益约15亿元。
对于资金用途，富力地产公告称，董事会拟将合并事项所得款项净额用于降低负债及拨作本集团的一般营运资金。
流动性告急！现金短债比创历史新低
2020年半年报显示，截至2020年6月底，富力地产负债情况持续恶化，有息负债达1877亿元，净负债率高达177%，持续维持在高压水平。
与此同时，截至2020年6月底，富力地产短期负债748亿，较去年年底增加约125亿，而富力手持现金仅360亿，手持现金仅仅能覆盖短期负债的一半左右，短期偿债压力巨大。富力地产的现金短债比为0.48，创下了历史新低。
图：2020上半年富力负债情况
来源：企业财报
除自身流动性告急外，融资环境的收紧信号对富力地产来说也将是雪上加霜。按照“三道红线”融资政策，踩中三条红线的房企归入红色档，有息负债规模将以2019年6月底为上限，有息负债规模不得增加。
从财务数据来看，富力地产“三道红线”全部踩中，进入红色档。根据其2020年中期业绩数据，剔除预收款后的资产负债率为70.22%，净负债率为177%，现金短债比0.44。
为了回笼现金，降负债，关于富力要处理投资物业资产包的消息不断传出。8月24日，富力地产2020年中期业绩会上，董事长李思廉也透露，富力已有“减磅计划”， 无论是投资物业，或者发展项目，都有出售的计划。
另外，富力的销售情况也不容乐观，根据富力公布的销售数据显示，2020年1-10月累计总权益合约销售金额约为1026.8亿元，销售面积约为871.13万平方米，同比分别下降3.71%和12.28%。
按照富力地产设定的2020年内部协议销售金额目标1520亿元，目前仅完成年度目标67.55%。
8月31日，标普将富力地产及其子公司富力地产（香港）有限公司（R&F Properties（HK）Company Limited）的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。同一天，惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”，并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级（IDR）为“B+”。惠誉同时确认富力地产的高级无抵押评级为“B+”，回收率评级为“RR4”；此前，5月25日，穆迪就已经将富力地产的公司家族评级从Ba3下调至B1，富力香港的公司家族评级从B1下调至B2。至此，三大评级机构标普、惠誉、穆迪在2020年均对富力地产下调评级。
在标普看来，过去几个月，富力地产在国内发行或延期方面没有取得重大进展已经恶化了其流动性状况。此前的5月25日，穆迪也发布报告称，将广州富力公司家族评级（CFR）由Ba3下调至B1，将广州富力公司家族评级由B1下调至B2，惠誉、穆迪两家公司的展望则从评级观察调整至负面。
穆迪高级副总裁Kaven Tsang也表示：“富力地产企业家族评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧。”
评级的下调也对富力的融资产生重大影响。
9月1日，上海证券交易所披露，由富力地产申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目（ABS）状态变更为“终止”。该项目品种为资产支持证券-ABS，由广州富力地产股份有限公司作为发行人，中信证券股份有限公司为承销人，拟发行金额26亿元。
黑石成为踩线房企接盘侠
有意思的是，此次富力的接盘侠号称“地产PE之王”的黑石集团，10月份刚刚也接手了另一踩线房企融创的项目。以12亿人民币总价收购融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目。
可以说，对于国内踩线房企急需抛售项目回笼现金之际，像黑石这种专做抄底的地产私募基金机会也来了。
其实，黑石与中国市场的缘分则是由来已久。
自2008年黑石完成第一笔投资起，据不完全统计，黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元，投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。其中，大部分投资发生在2018年以后。
有意思的是，黑石在2013年就曾全面清盘自己持有的国内商业不动产，当时号称是“退出中国”。
近两年，黑石又加快了在国内收购物业的步伐，仅2019年，黑石就斥资200亿四处买楼。
2019年2月，美国商业地产运营商 Taubman Centers宣布将亚洲分公司 Taubman Asia 旗下三家位于韩国和中国的购物中心 50%的股权出售给黑石集团旗下基金，交易金额为4.8亿美元。
同年3月，黑石又以15亿美元收购了位于上海市浦东新区的长泰广场。
几天后，香港国际建投宣布，黑石将向海航收购香港国际建投69.54%股份，交易价格70.23亿港元。
2020年3月9日，市场传闻称，黑石正在与SOHO中国就私有化进行谈判，交易价值40亿美元，黑石提出的私有化价格为每股6港元。有消息称当时交易达成就差临门一脚，但在5月份，黑石却突然暂停了与SOHO中国的谈判。
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