实操详解开发协议中的担保、超额担保、反担保、再担保

最近有很多人给我留言请教，在项目拓展中，尤其是在谈协议时常见的一个问题，担保，经常会被保证、担保、超额担保、抵押、质押、反担保、再担保等写相似名词搞得稀里糊涂

所以今天

这篇文章将系统的从专业和实操得角度讲解担保，尤其是担保、超额担保、反担保、再担保的关系

担保是三者中最为基本的一种形式，指债权人为保障其债权实现而采取的一种法律措施

通常涉及债权人、债务人、担保方等各方

从分类上担保分为保证、抵押、质押、保证、定金

担保一般情况是出于关联关系或为了挣是2%-3%点管理费，从逻辑上，风险和收益是很不对等的，因此担保可以说是挣卖面粉钱，操卖白粉心

按照担保的分类一一讲解

是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为

02抵押

是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法从该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿

03质押

是指债务人或者第三人将财产或财产权利移交债权人占有，将该财产作为债权的担保。

债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变买该财产的价款优先受偿

04定金

是指当事人可以约定一方向对方给付定金，作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

以上四种担保形式的定义来看，主要区别如下：

保证担保是担保人与债权人之间的约定，一般效力较弱

质押与抵押最大的区别在于财产或财产使用权是否交给了债权人，质押转移而抵押不转移

定金的形式是在我们日常中较为常见的，适用于很多交易

在房地产项目及协议过程中，一般在意向阶段买方会向卖方支付一笔诚意金，这某种形式上也是一种担保的形式

常见的形式包括项目公司股权质押、土地使用权抵押、母公司及股东提供不可撤销的连带责任保证担保等

融资成本往往与担保形式也直接挂钩，股东按照股权比例对项目公司提供担保

然而，如果其中一方的增信不受资金方的认可时，这个时候为了项目公司能够顺利融资，另一方可以超出股权比例对项目公司提供担保，这种情况叫做超额担保，一般会约定超额部分按照2%-3%收取担保费

反担保是指第三人为债务人向债权人提供担保的同时，又反过来要求债务人（借款人）对自己（担保人）提供担保的行为，可称为担保之担保

即是为担保人提供的担保。为了规避财产损失的风险，保证其追偿权的实现，可以让借款人提供抵押物进行反担保

举个例子1：

甲向乙借款100万，丙以自己的一栋别墅作为抵押。此时，丙可以要求甲以自己的豪华跑车作为抵押，丙要求甲提供抵押担保的行为就称为反担保。

反担保的作用在于，当甲不能履行100万的债务时，丙的别墅就会被拍卖或变卖，以清偿甲的100万债务。清偿债务之后，丙取代乙成为了甲的债权人，丙不用担心自己的债权落空，因为之前甲已经以自己的跑车作为了抵押担保

反担保是担保人为保障自身的财产安全而上的一份“保险”

再比如：

再比如A公司和B公司为项目公司股东，现项目公司向银行申请开发贷，要求A公司和B公司提供担保，但是由于B公司资信不足，故A公司只能提供超额担保，同时A公司要求B公司进一步向A公司做担保，这种情况就是反担保

再担保是对担保的担保，是指在债务已设定担保的基础上，对该担保再设定担保，当前一担保人不能清偿债务时，由后一担保人在前一担保人不能清偿的范围内对债务清偿。

再担保又称复担保，作为设定再担保基础的前一担保称主担保或正担保

通俗点比如

王二向大黄借钱，找了张三来做担保。张三担心担保有风险，又找了李四来给大黄向张三做担保。这就是再担保。

最后再按照惯例再帮大家总结一下

【1】担保是三者中最为基本的一种形式，指债权人为保障其债权实现而采取的一种法律措施

【2】从分类上担保分为保证、抵押、质押、保证、定金

【3】保证担保是担保人与债权人之间的约定，一般效力较弱

【4】质押与抵押最大的区别在于财产或财产使用权是否交给了债权人，质押转移而抵押不转移

【5】另一方可以超出股权比例对项目公司提供担保，这种情况叫做超额担保，一般会约定超额部分按照2%-3%收取担保费

【6】反担保是指第三人为债务人向债权人提供担保的同时，又反过来要求债务人（借款人）对自己（担保人）提供担保的行为，可称为担保之担保

【7】再担保又称复担保，作为设定再担保基础的前一担保称主担保或正担保