小债看市 作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
抵押总部大楼、出售物业板块后，千亿债务压顶的禹洲集团，正计划对其马上到期的美元债发起交换要约。
1月6日，据市场消息，禹洲集团（01628.HK）与摩根大通、海通国际等财务顾问，就其1月23日到期美元债的潜在交换要约展开讨论。
据公开资料，上述美元债发行于2019年1月，当前余额2.42亿美元，将于今年1月23日到期。
据悉，自1月4日起禹洲集团已与投资人接洽，以确定美元债YUZHOU 8.625 01/23/22的持有人身份。
《小债看市》注意到，近期禹洲集团在岸和离岸债券价格频繁异动，其有大量存续债务将到期，集中兑付压力较大。
据统计，目前禹洲集团共存续14只美元债，存续规模57.27亿美元，其中一年内到期规模有7.12亿美元。
存续美元债情况
从偿债期限看，2023年禹洲集团待偿美元债规模为13.5亿美元，2024年10亿美元，2025年8.95亿美元，2026年9.35亿美元。
而在境内债方面，主要由禹洲集团子公司禹洲鸿图地产发行，目前存续债券7只，存续规模为75.43亿元，今年内将有65亿元债券到期或回售。
值得注意的是，近日继11亿抵押总部大楼后，禹洲集团再次出售物业板块，以回收流动性。
1月5日，禹洲集团公布拟以代价不超过10.6亿元，向华润万象生活出售禹洲物业服务全部股权，出售事项产生的所得款项净额，预期用作一般营运资金或未来商机的融资。
近年来，千亿目标下禹洲集团极速狂奔，境内外疯狂举债大手笔拿地，然而随着融资环境收紧以及房企融资新规政策出台，其杠杆率持续恶化。
去年下半年以来，国际评级机构纷纷将禹洲集团信用评级下调，评级展望“负面”，其融资渠道趋弱，合同销售额下降，流动性承压。
据官网介绍，禹洲集团1994年成立于厦门，2009年在香港联交所上市，目前已发展成集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。
2016年，禹洲集团将总部从厦门搬迁至上海，2018年正式开启千亿征程，2020年启用深圳总部，上海-深圳双总部战略落地。
禹洲集团官网
近年来，禹州集团整体销售规模呈快速增长态势，2020年实现合约销售1049.67亿元，迈入“千亿俱乐部”。
2021年前11个月，禹洲集团实现累计销售金额975.88亿元，同比减少1.04%，据全年1100亿销售目标完成率仅为88%。
据克而瑞数据，2021年上半年禹洲集团以343.3亿操盘金额位列房企第48位；以206.6万平方米操盘面积排第47名，属于TOP50中型房企。
克而瑞数据
近年来，禹洲集团在财务上“财技了得”，“神操作”不断。
2020年，禹洲集团营收腰斩、业绩爆雷，净利润下滑九成以上，国际三大评级机构提前将其评级下调，甚至列入负面观察名单。
2021年中报季，禹洲集团竟然修改2020年中报数据，使得2021年中报“大放异彩”，仿佛穿上了“皇帝的新装”。
中报归母净利润
截至2021年二季末，禹洲集团总资产为1786.98亿元，总负债1387.67亿元，净资产399.32亿元，资产负债率77.65%。
近年来，禹洲集团财务杠杆高企，其资产负债率多年高于80%，存在一定杠杆风险。
财务杠杆
从房企融资新规“三道红线”看，禹洲集团剔除预收款项的资产负债率为73.98％，净负债率80.42%，现金短债比为1.85，踩中一道监管红线，仍属于“黄档”房企。
《小债看市》分析债务结构发现，禹洲集团主要以流动负债为主，占总负债比为65%。
截至2021年上半年末，禹洲集团流动负债有898.07亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务有151.71亿元。
相较于短债压力，禹洲集团流动性较好，其账上现金及现金等价物有209.44亿元，可以覆盖短债，短期偿债压力尚可。
在备用资金方面，截至2021年3月末，禹洲集团银行授信总额有721.02亿元，未使用授信额度为336.72亿元，可见其财务弹性较好。
银行授信
除此之外，禹洲集团还有非流动负债489.6亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计450.15亿元。
整体来看，禹洲集团刚性债务规模有601.86亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为43%。
有息负债高企，禹洲集团融资成本成倍增长，2016-2019年其利息支出分别为15.86亿、17亿元、30.5亿以及43.38亿元，四年翻了近两倍，对利润形成严重侵蚀。
在偿债资金方面，禹洲集团主要依赖于外部融资，其融资渠道较为多元，除了银行借款和债券融资，还通过应收账款，股权融资、股权质押融资以及信托等方式融资。
2017年，禹洲集团提出“区域深耕,全国领先”新的发展战略，定下2020年跻身千亿房企俱乐部的目标。
随后，禹洲集团开始大手笔拿地，在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块，新增建面379万平方米，当年拿地规模高于2015和2016年总和。
2018年，禹洲集团全面启动“千亿征程，全国深耕”的战略方针，其进一步强调土储新增土地储备540万平方米。
截至2021年中期，禹洲集团拥有总土储约2200万平方米，总货值约4428亿元。
然而，激进扩张一方面导致禹洲集团债务规模飙升，另一方面其高价拿地的弊端开始显现。
由于近几年禹洲集团营收增速明显慢于拿地及销售增速，其存货周转率也接连下滑。
2019年，高溢价拿地压力下，禹洲集团及时止损，依次出售位于厦门、南京、合肥及天津等附属公司，其利润增长也很大程度上归功于这部分收益。
同时，禹洲集团多地项目因质量问题遭业主投诉维权。千亿销售目标重压下，其大力举债蒙眼狂奔，高周转指挥棒下以质量闻名的禹洲，却在这个问题上频频出错。
1988年，大学毕业后，有着财经专业背景的林龙安被分配到厦门财政系统工作。
1993年，林龙安被提拔为厦门市土地开发公司的财务经理，开始与房地产打交道。
次年，三十而立的林龙安放弃公务员稳定的工作，下海从办采石场开始了创业之路，后来他倾其所有创立禹洲地产，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。
禹洲集团董事局主席林龙安
1995年，禹洲推出第一个产品“禹洲新村”，地处厦门市岛内仙岳山麓城乡结合部，虽然并非城市核心地段，但其在产品上花了不少心思，在当时的厦门市场上赢得了一片美誉。
赚得第一桶金后，林龙安以稳扎稳打的方式在厦门市场扎根，2000年前后禹洲在厦门已经做到首屈一指。
2004年起，禹洲开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子，从一家区域型房企向全国型房企转变。
2008年，金融风暴席卷全球，房价下行市场成交清淡，不少企业面临资金断链的问题。禹洲则依靠长期稳定的现金流度过危机，并于2009年底赴港上市。
上市后，林龙安家族身家暴涨，其以110亿元财富名列《胡润全球富豪榜》第1891位以及《2020胡润全球房地产富豪榜》第182位。
2016年，禹洲将总部迁到上海，有别于其他闽系房企的激进，林龙安更崇尚香港地产商的保守经营。
然而，彼时闽系头部房企销售均超过400亿，而禹洲仅232亿，落下一大截的林龙安开始着急了。
此后，大力举债、疯狂拿地，千亿目标下禹洲开始蒙眼狂奔，但规模扩张偏离了林龙安的战略基调，透支了禹洲的增长潜力，给后续运营埋下隐患。（作者微信：littlebond1）
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