丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
近日，杭州首轮集中拍地的最大赢家之一，滨江集团召开了一场2020年度业绩说明会。毫无疑问，集中拍地下获取的5宗地块的盈利预期成为投资者关心的焦点，其董事长戚金兴坦言“努力做到1%-2%的净利润水平”，然而这些数字实现的前提还包括“团队精干高效管理、融资能力、品牌影响力”等。
过去几个月，多数房企为了补充“弹药”陷入“薄利抢地”甚至“亏损抢地”的尴尬处境，从重点城市土拍热度来看，集中供地的“后遗症”凸显，房地产行业或将集体陷入盈利焦虑。
多数项目面临盈利难题
自4月中旬长春集中首拍以来，各地首批集中供地逐步进入高峰期，目前22城中已有过半城市完成首批土拍，北京、深圳、杭州、重庆等热点城市，地块竞争尤为激烈，多数房企不惜牺牲利润也要抢到目标地块。
在杭州，“封顶溢价+自持”成为地块成交的一大典型特征，首批57宗地块中，有41宗地块竞价封顶后转入竞自持比例，且有13宗地块的自持比例超过20%。
滨江集团作为杭州首轮土拍最大的赢家之一，共计获取5块地，总代价达到182.58亿元，拿地方式多以与融信集团合作为主，自持比例最高已接近30%。而“1%-2%的净利润水平”的盈利预期，正折射出行业所面临的盈利难题。要知道，滨江作为深耕型房企，在杭州具备丰富的开发经验与成本控制优势，且具备规模支撑，本身盈利能力并不低，从其预估结果可以看出，首轮集中拍地的大多数地块都将面临的盈利难题，甚至会是更严峻的困境。
表：滨江集团在集中供地中获取的地块信息
注：地货比=成交楼板价/精装限价（未剔除自持部分）
数据来源：CRIC整理
不止杭州，土拍市场越热的城市，房企一般都要面临高溢价，或更为严苛的竞拍规则，而“溢价”、“自持”、“限价”也成为成交地块最大的关注点。其中重庆整体溢价率高达43%，主城区46宗地块中有31宗溢价率超40%，占比近8成，最高溢价率达到130%。再如北京，由于设置地价上限，竞拍地块转竞公租房、自持等环节，可售面积减少，拿地成本也隐形抬高。
图：部分典型城市首批土拍平均溢价水平
数据来源：CRIC
热点城市项目利于现金回流
在行业整体盈利下行趋势下，集中供地中热门地块竞争加剧，高地价、高自持、限售价成交地块频现，这意味着，房企对于招拍挂项目的利润预期降低，并呈现“舍利求地”的趋势。
为什么盈利预期低，甚至亏损，集中供地下还是会出现“抢地潮”现象？
首先，维持规模增长，保证核心城市市占率是房企可持续发展的保障。
相较于存量地块、产业购地等，公开市场招拍挂的一大优点即能够较为快速地推进项目入市，形成业绩，这也是房企侧重该种拿地方式的主要原因之一。尽管集中供地在部分城市引发“抢地热”，但对于房企来说，城市在企业布局中所占的权重以及储备存量是下注抢地的驱动力。
尤其在房企布局的核心城市，战略权重与业绩占比高，如果房企选择不拿地或错过拿地时机，很难在激烈的竞争中维持规模增长。一方面，由于补货等待期拉长，企业推货量和推货时点也会受到影响，不利于业绩的实现和规模的增长，另一方面，市场份额面临稀释，削弱企业在该城市深耕的竞争力。
此外，一二线热点城市需求表现相对坚挺，去化更有保障，相较于实现利润，更多承担补充现金流的作用。
在“三条红线”、“贷款集中度”等政策调控下，房企资金面整体收紧，销售回款成为房企最重要的资金来源渠道。加之三四线城市棚改退潮，房企投资回归一线城市和热点二线城市，而这类城市投资门槛以及拿地成本双高，特别是北京、上海、杭州等城市政策管控力度强，项目本身利润空间非常有限，但由于需求预期向好，房企更看重市场带动现金回流，因此在热点城市，房企愿意以更低的利润甚至少量亏损争夺目标地块。
多元化拿地平滑利润率
行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力已成为长期命题，抱团取暖已经成为行业共识。尤其是公开市场招拍挂，项目盈利难已经成为普遍现象，而对于房企来说，单一的招拍挂拿地方式显然已经难以满足盈利需求，并将带来较大的经营压力。
在这种趋势下，多元化拿地的重要性将更加凸显，房企通过拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利润率的一大出口。近年来，房企也越来越重视多元化拿地，不断提升多元化拿地比重，以减少对公开市场招拍挂的依赖，同时达到成本控制、提升盈利的目的。
从目前来看，收并购、城市更新、产业勾地是最为常见的多元化拿地方式，尤其是城市更新，由于成本低、利润高，已经成为很多企业业绩增长的新引擎。以旭辉为例，2020年通过一二线联动、收并购、商业勾地等多元化拿地方式获得的项目货值占比由2019年的33%提升至51%。此外，越秀通过“6+1”的多元土地获取模式，包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍，在2020年新增投资中通过非公开市场获取的地块占比达到54.1%。
可以预期，未来多元化拿地优势房企的盈利能力也会更高，而对于地产开发业务占比高且对招拍挂拿地方式依赖度高的房企，利润率将保持在个位数，向制造业靠拢。
表：部分典型房企多元化拿地情况
数据来源：CRIC
当前招拍挂项目低盈利水平现状下，“努力做到净利润1%-2%”正在成为房企的普遍目标。
而集中供地下，高价拿地的“后遗症”日益凸显，热门地块竞争加剧，在维持规模增长、稳住核心城市市场以及补充现金流等诉求下，房企不惜“薄利抢地”、“亏损抢地”，盈利预期也逐步降低，盈利难的局面或将长期存在。
在此背景下，通过单一的招拍挂方式拿地，经营压力将进一步加剧，多元化拿地的重要性日益凸显，并成为平滑利润率的一大出口。未来多元化拿地渠道多、能力强的房企，将维持较高的盈利水平，而对于地产开发业务占比高且高度依赖招拍挂拿地方式的房企，利润率将保持在个位数，向制造业靠拢。
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