我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
来源：我眼中的城市更新（ID：WYZDSGX）
前言
近日业内流传着一条重磅消息，即央行和住建部正召集部分开发商会谈，设置了融资三大红线，希望借此降低房地产杠杆，减少金融风险。很多业内朋友都比较关心，出于交流目的，顺便蹭热点，写写文章赚点流量。事先声明，开发商融资这块本人不专业，如有错误缺漏或不妥，请多多包涵。
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内地开发商高杠杆概况
从1998年开启住房改革，20多年来，中国金融业对房地产的“输血”量惊人。具体数字就不多说了，各位有心人都可以去查一查。此外，还有各类理财池、表外工具、发债等，天量的资金投入到了房地产。几乎所有市面有点规模的的房地产公司，都是从那个时候起家，在金融助力下，一路高速狂奔，“高负债、高杠杆、高周转”就是这20多年来开发商的代名词。在房地产的黄金时代，没有高负债，就没有大发展；胆子越大，越能借助高杠杆，越能成为大佬。没有借助金融，靠自有资金的谋求发展公司也不存在。
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开发商融资渠道
根据国家统计局对固定资产投资来源的分类，开发商融资来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金及各项应付款五类。据我了解的，一般开发商开发资金分为：其他资金（定金及预收款＋个人按揭贷款）、自筹资金（自有资金+开发贷款）、各项应付款（上下游供应链开发商垫资）、国内贷款（国内银行贷款＋国内非银行金融机构贷款）、利用外资等。
股权融资方式有IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发；债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷；内部融资方式有销售回款、应付款。
与境外的开发商尤其与香港开发商不同（详见内地开发商与香港开发商的不同一文），境内的开发商负债率这几年一路飙升，在疫情和中美贸易冲突之下某些开发商暴雷将出现大问题，影响社会稳定。
一句话，控制负债，降低杠杆，势在必行。
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三道红线计算方式与解读
这三大红线分别为：扣除预收款，开发商的资产负债率达到70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
具体如下：
红线1
扣除预收款的资产负债率不大于70%；
计算公式：扣除预收款的资产负债率=（负债总额-预收款）/（资产总额-预收款）。
预收款指预售卖房模式下，开发商开发之前收取的购房定金和首付款等。表面上属于开发商的资产，但实际是不属于开发商自有资金。因此，需要扣除这些预收款后计算的资产负债率更能真实反映开发商的负债水平。
净资产负债过高说明开发商长期偿债能力的压力大，面临长期经营风险。但是从另一个角度来说:开发商预收款较大，总盘子越大资产越多，销量越大，销额越高，因此红线1的指标需要综合销售情况分析，不能简单的说净资产负债率大于70%就扛不住。其次，某些明股实债计入股权的融资，资产总额大了不少了，但是债其实增多了。
红线2
净负债率不得大于100%；
计算公式：净负债率=（有息负债-现金等价物）/净资产>100%。
所谓有息负债等各种融资渠道所有借来的钱。净负债率高的开发商未必风险大，负债结构中可能有大量的长期贷款，且这些贷款有相应充足的抵押物业等价物，净负债率不等同于净资产负债率。其次，未考虑永续债，永续债特点就是无限期或者很长的期限，如能发行永续债，短期内也无忧。
红线2指标主要反映的是开发商财务结构，难以反映开发商的真实负债情况。净负债率大于100%，说明整体风险高。但即便红线2超过上述标准，其财务状况也可能健康。
红线3
现金短债比率不得大于1倍。
计算公式：现金短债比=非受限现金/短期债务<1
所谓非受限现金，指开发商可以自由随时支配使用的资金。非受限现金少，短期负债多，意味开发商现有可以随时支配全部现金用于还短期债务都不够还。
解读
说明开发商短期风险高，随时有破产的可能。当然，并不是说开发商没钱了，可能还有资金只是目前受限，短期内抽不出来而已。
总的来说，上面任何单一的红线都不能真实的反映开发商偿债能力。因此，为了更契合实际负债情况，相关政策根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产开发商又分为“红、橙、黄、绿”四档。
红色档：三线全触，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得新增有息负债；
橙色档：碰到两条红线，负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；
绿色档：即使三个指标都合格，负债年增速也不得超过15%。
上述政策精准针对开发商的融资，简单的说越缺乏资金的开发商，越难融资，一旦越过这三大红线，融资就会被限制。
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十项应对方案
上面都是数学除法，简单来说就是想办法做大资产、提高净资产，增加现金。具体应对方案如下：
1、减缓甚至停止拿地，放缓节奏，尽量减少大额资金支出。
2、低价售房，加速回款。重点抢工期，抢预售，加快销售回款，回笼资金。
3、合作开发，一方面与绿色档开发商合作。如一些央企国企融资成本较低，寻求合作开发降低负债率，同时又能保证权益规模的增长。另一方面输出管理品牌优势。出品牌出管理出团队，但不出钱与小开发商采取合作开发，吸纳货源，做大资产规模。
4、充分供应商垫资。尽可能的吸引更多供应商的合作，强化供应链管理的掌控力，签订能够给予账期付款的集中采购协议，尽可能的减少短期资金支出。
5、用低成本的钱替换高成本的钱，用长期的债替换短期的债。
6、创新融资方式，拓宽渠道。一旦新规落地，融资环境将会格外紧张，建议提前加强与金融机构的合作，拓展多元化的融资渠道迫在眉睫。如应收款收益权转让、股权收益权转让、夹层式资管计划等。其次，明股实债、增发配股、发行永续债等也是新的思路。
7、分拆物业上市。分拆优质资产上市。如近期恒大旗下的物业管理公司金碧物业引入了红杉资本、中信、农银、光大控股、云峰基金、腾讯、周大福等战略投资者入股235亿港元。
8、资产处置。资产处置是有资金需求的开发商快速回款的方式，将手里的一些房地产如酒店写字楼等资产转让，回笼资金。
9、引入战略投资者。举例2017年，恒大三次成功引入战略投资者，通过三次增资，投资者合计向恒大地产投入人民币1,300亿元资本金。2020年8月13日恒大引入战略投资者获得235亿港元。借助战略投资者中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团等加强了央企、国企、大型金融机构在内的战略合作伙伴对恒大发展前景的信心，实现了利益捆绑。
10、积极介入城市更新市场。城市更新特点之一就是可以以小博大，前期尽量利用合作方提供资金，降低获取土地成本，且城市更新毛利润率相对更高一些，还可以将一些普通的土储项目与城市更新项目隐藏合并，平衡财务报表中的负债。
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原标题： 开发商如何应对三道红线政策？
