丁祖昱评楼市 作者：CRIC战略顾问中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2021年2月，中共中央、国务院印发了《国家综合立体交通网规划纲要》，在发展目标中明确提出“全国123出行交通圈”，即都市区1小时通勤、城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖。
轨交站点作为“都市区1小时通勤”的重要组成部分，不仅承担着交通功能，其城市服务职能也越加明显。截止2020年12月，我国内地已有45座城市开通城市轨道交通，运营线路达7978公里（中国城市轨道交通协会发布），与之相伴的，则是大量轨交站点的开发。
近年来，伴随TOD理念的逐步发展，城市轨交站点已不仅仅甘为城市的交通亦或是商业配套，产业功能的导入逐步成为区域发展的重要一环，也呈现出新的公共性特点。
城市轨交站点推动TOD模式发展
提及轨交，自然离不开提及TOD（Transit Oriented Development）-交通导向型发展模式。即基于公共交通-土地利用”的互动关系，以地铁、轻轨、巴士等公共交通为中枢，以5-10分钟步行路程为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区发展模式。
TOD发源并兴起于上世纪90年代初的美国，希望解决大城市无限制蔓延、城市人口向郊区迁移、土地利用的密度降低、城市密度趋向分散化，因此带来城市中心地区衰落、社区纽带断裂，以及能源和环境等方面的一系列问题。
轨交经济发展经历了三个阶段：第一个阶段是以中心为核心中央集权型；第二个阶段是以中心区域弱化、外部子节点突出为特征的分化阶段；第三个阶段则是以中心节点为源头，沿廊道呈放射状多节点打造为特征的共生阶段。在共生阶段下，沿线整体开发是在坚持可持续发展的理念下达到区域长期聚拢人气的有效策略。
图：轨交经济发展经历的三个阶段
来源：CRIC战略顾问中心
国际经验表明，差异化定位是实现轨交“沿线价值”整体提升的的核心节关键点。对标日本和新加坡的案例可以看出，沿线多轨交中心的差异化定位成为推动城市区域轨交经济成功的关键。
图：日本和新加坡轨交沿线TOD及其主题
来源：CRIC战略顾问中心
由于TOD项目往往依托自身禀赋的调整升级吸引城市各类要素的集聚，而产业要素作为区域特征最为鲜明的属性之一，无疑对于整个项目的差异化定位起到关键作用。
各国轨交站点发展产业思维不同
案例1：新加坡纬壹科技城波那维斯达站
——产研先行，助力区域经济发展
来源：CRIC战略顾问中心
项目位于新加坡西南，两条轨道交通交汇处，打造策略是结合TOD配套商业和科教研发等功能，加上低密居住区的打造，成功吸引并留住人才，促进产业发展，形成“生活-生产-娱乐-教育-医疗-商业”全链条自循环城市；并通过科技辐射，助力新加坡向知识型社会转型。
图：新加坡纬壹科技城波那维斯达站功能区划分
数据来源：CRIC战略顾问中心
案例2：日本东京台场站
——科学研究与展览休闲相结合，汇集人气促进产业
来源：CRIC战略顾问中心
项目位于东京都与江东区交界，打造策略是以科学类展馆为载体，通过文创科创与休闲旅游相结合，实现人气集聚，进而促进科创产业与行政办公发展，打造集商务办公、休闲购物、会展旅游、展示体验等多功能于一体的复合经济区。如引入的日本产业技术综合研究所是日本目前最大的研究机构，有5800名雇员，年科研经费预算达10亿美元。AIST研究主要集中在生物技术、化学、电学、地质学、信息技术、力学、材料物质、计量学等领域。
案例3：美国泽西市·纽波特站
——通过空间赋能，打造产业与人口的枢纽城市
来源：CRIC战略顾问中心
项目位于纽约与纽瓦克双城交界处，双地铁共站；在设计上，站点优先布局办公和学校功能（学校与地铁站共楼），极大程度吸引研发及办公人群到达；外围配套商务人员所需的商业、公寓、酒店，延长停留时间；同时利用滨水环境良好的资源优势建设住宅，吸引人群长期居住。借鉴两城交界的优质区位和双地铁的交通优势，成为双城人流、产业、贸易的交汇点，通过商业和居住功能的完善吸引人口长期居住。
案例4：东京都二子玉川站
——多元功能打造吸引人口集聚，由“睡城”变“产城”
图：东京都二子玉川站功能区划分
数据来源：CRIC战略顾问中心
项目位于东京都与多摩新城交界处二子玉川，两条轨交线路交汇。当二子玉川RISE的高层办公楼建成，东急电铁首先吸引了日本电商巨头乐天集团总部办公大楼搬迁至此，以1万人的“逆流”通勤保障轨交主业的盈利“基本面”，同时也为新区域带来可观的消费活力，促进收益型物业的“租金”目标达成。目标人群差异化定位于创新行业和创新工作者，再围绕TOD打造复合功能，实现从“睡城” 至品质“社区综合体”的转变。
案例5：上海万科天空之城
——未来城市的微缩实践，UNI-CITY商住办城市共同体
来源：CRIC战略顾问中心
项目位于上海市青浦区，地铁17号线徐盈路站；万科未来城市理念，以人为核心，通过微缩城市的实践，打造“生态、人文、健康、便捷、智能”的未来城市样本，重塑人与城市的“亲密关系”。从规划设计进行创新，巧妙的三轴设计，使项目所有地块均能在800米内到达地铁站或商业设施，从空间上拉近了人与城市的距离。所谓微缩城市，麻雀虽小五脏俱全，UNI-CITY中不仅设置了的UNI-MALL，同时规划了标准写字楼、企业总部办公、独栋办公等多元化的产业业态。业态群之间的密切联系和场景共享，拓宽了传统TOD开发的阈值，构筑了未来城市之下万科的城市理念缩影。
新公共性“媒体空间”的打造
事实上，无论产业化思维也好，商业化发展也罢，未来TOD需要想象在公共性中的寻找个性，也就是新公共性。轨道交通每天来回运输着城市里面不同区域板块的人，除了交通运输作用，轨交站点还应该承担起展现社区特色和人群个性的“媒体空间”，也就是展示平台这样的责任和角色。
人们在此来来往往，枢纽处应该是最具备公共性的地方，然而对公共性的过度追求导致千站一面，这就需要我们对一直以来的“公共性”概念进行思考，设计出新公共性。新公共性应该可以满足每个人的个性化需求，具体来看表现在三个维度：
一、人需系统
即人需场景的打造。传统思维是人先来，基于目标人群的素质，再提供相对应的功能。在经历了“抢人大战”的今天，先行思维应该占据主导。人群随场景而定，你打造的城市特质是什么，你就吸引什么，包括人居、消费、生态、娱乐、知识等场景与人相互之间的关系。
二、场景系统
新场景驱动新需求。比如聚餐的时候，根本需求是吃饭，我们可能会选择失重餐厅等新场景餐饮，在体验不错的情况下，下次聚餐会成为我们评判餐厅好坏的标准，其中既包括了新业态吸引了消费人群，也涵盖了是体验后促成的消费升级需求。
三、站设系统
TOD站点的七感设计——都市活力感、建筑标识感、环境生态感、空间尺度感、出行便捷感、生活科技感、技术落地感。将二维空间网络升级为立体场景化功能，针对不同的人群设定对应的社交场景，实现建筑与生活的强链接；
未来的TOD公共性空间不妨大胆想象一下，它也许是临时处理工作的工作舱；可以是在车站取到快递包裹的快递柜；能够成为孩子儿童的娱乐场；也可能成为像绿地广场一样的休闲场所……打个比方以往商场+厕所的概念已经深入人心，商场+母婴等的意识也在不断完善，场所叠加新功能的打造是未来TOD形态考虑的重要方向。
以高“情”商城市设计拴住流量，可以预见TOD的未来。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“丁祖昱评楼市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
