丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
实际上，2020年1月正值春节假期，1月15日之后土地供应和成交节奏放缓，而今年1月则相对较为完整，加之部分热点城市供地明显上扬，因此对比而言，受“三道红线”影响，2021年1月房企投资力度仍然偏弱。百强房企1月拿地销售比仅有0.22，较去年大幅下降，10强房企、21-30强房企投资最为谨慎。
预计2021年一季度末至二季度将为房企投资高峰期。在“三条红线”枷锁和城市投资趋同的大背景之下，建议房企仍以城市深耕、合作拿地为主，聚焦核心城市的同时，控制拿地成本。
土地成交规模低位运行
1月，全国土地成交规模保持低位，克而瑞研究中心重点监测的全国300城经营性土地总成交建面12248万平方米，同环比分别下降30%和70%。单月成交总金额为3676亿元，环比下降近7成。
受结构性影响，长三角区域二、三线城市优质地块供应明显增加，价格和溢价率有所回升，具体而言，土拍溢价率低位回升至13.2%，但较2020年二季度阶段性高位仍差距明显。
房企整体的拿地意愿仍不强烈，特别是石家庄、重庆、成都的远郊地区仍有较多地块流拍。
图：300城经营性用地月度成交情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
超4成百强房企未纳储，整体投资偏谨慎
2021年1月，新增货值百强门槛为15.1亿，较去年同期增加1.8亿。新增货值TOP10基本被规模房企所占据，其中绿城、保利、碧桂园位列新增货值TOP3，这些企业投资铺排动作迅速。
受到“三道红线”影响，仍有部分企业尚未进入拿地状态。销售百强中有超过四成房企未在1月纳储。此外，从22家项目开发商入榜也足以见得当前企业投资的谨慎态度。
从拿地销售比来看，1月份百强房企拿地销售比仅有0.22，较2020年全年的0.37大幅下降。其中，TOP10房企、TOP21-30房企拿地销售比分别为0.17和0.13，投资最为谨慎；而TOP11-20房企投资积极性相对最高，拿地销售比为0.26，其中绿城、阳光城等拿地销售比高于行业平均。
图：2021年1月销售百强房企各梯队拿地销售比
备注：拿地销售比：各梯队新增投资价值/各梯队全口径销售金额
数据来源：企业公告、CRIC监测
销售50强房企单月投资额同比降4%
由于规模房企竞争加剧，各梯队房企继续保持了分化的格局，TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。
因此，聚焦销售50强房企，前50家房企1月投资金额近1500亿元，同比微降4%，回落至去年一季度月均水平，与去年全年月均相比降幅达46%。
考虑到去年1月受春节假期和疫情影响，投资基数较低，因此，2021年1月投资金额同比下滑表明当前房企投资力度仍然较弱。
图：销售50强房企2020年1月至2021年1月单月拿地金额走势（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC监测
规模房企仍是投资主力军
规模房企仍旧是投资的主力军，尤其是头部的国企、央企，凭借贯穿周期的资金优势，投资表现突出，保利、中海、万科、招商、华润等新增土地价值排名位列前十五，且投资金额均超过50亿元。
值得注意的是，随着长三角城市供地节奏加快，部分浙系房企投资实现“抢跑”，整体表现亮眼，典型如绿城、滨江、德信等拿地金额排名靠前，且拿地销售比位于0.6之上，显著高于行业平均和梯队平均。这些房企投资的典型特征仍然聚焦大本营，如滨江仅在杭州就斩获3宗地块，德信在浙江省内拿地金额占比接近80%。
表：部分浙系房企1月新增土地价值、全口径销售情况（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC监测
整体投资偏谨慎的情况下，仍有部分房企在2021年1月加速拿地，典型如龙记泰信、众安、大家等房企，新增货值几乎是企业2020年全口径销售金额的30%，其中龙记泰信更是接近50%。如果一季度土地投资能够在下半年形成可售货值，那么此类房企1月积极纳储将对今年业绩增长起到有力支撑。
表：部分新增货值占2020年全口径销售金额比例较大的房企（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC监测
百强房企拿地超4成位于长三角
房企投资呈现越发趋同的趋势。分能级来看，1月百强拿地建面中仅有1%位于一线城市，二线城市占比达到42%，三四线城市占比为57%，与去年同期相比，三四线比例提升幅度较大。
区域分布上来看，由于长三角二线城市供应增加，1月份百强拿地中43%位于长三角，其次24%位于中西部，环渤海和珠三角占比相对较低，分别为18%和15%。
图：2021年1月百强房企拿地能级、区域分布情况（按建面）
数据来源：企业公告、CRIC监测
城市层面，城市集中度越来越高。1月，杭州成为百强拿地建面最高的城市，单月成交建面超过220万平方米，除了德信、滨江、宋都等本地房企持续拿地以外，融创、招商、东原也有所斩获。加之1月份大部分城市尚未进入供地状态，建面TOP20城市中有12个是三四线城市。
图：2021年1月百强房企拿地建面TOP20城市
数据来源：企业公告、CRIC监测
整体来看，2021年开年房企整体的拿地均表现相对谨慎的态度，“三道红线”的影响依然较大。预计，在春节假期的影响下，接下来的2月份房企投资力度仍将持续维持低位。随着节后各大城市供地节奏恢复正常，计划在上半年快速补充货值的企业将迎来投资窗口期。
受“三道红线”政策的抑制，今年二季度难现去年大力度反弹走势，审慎的投资态度仍是全年主旋律。投资策略上，红线枷锁、城市选择趋同的大背景下，集中拿地将导致部分地块地价攀升，从而面临推高拿地成本的风险。
行业将进入合作共赢的时代，合作拿地将成为未来投资的主流方式，对于大型房企而言，共赢的同时掌握操盘权，对于小型房企来说则可选择合作拿地且不操盘模式。接下来房企仍需以深耕、合作为主，聚焦核心城市精准投资，合理控制拿地成本，拿对地、不拿高价地，同时拓宽投资渠道。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“丁祖昱评楼市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
