作者:神镇的猫总
来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)
许家印说恒大要退出房地产,平安不动产内部会议说要终止住宅投资。
这两个动作,应该一起被赋予划时代意义:
地产商对资金无限渴求,金融机构过度输血,房价上涨贡献高利润,每一方都是赢家,这样的时代结束了。
恒大从一家广州小公司发迹,2014年开始迅猛扩张,2016年登顶销售规模顶峰,2018年实现最高利润,此后转型多元发展,直至陷入债务危机。
平安不动产背靠手握多张金融牌照的保险巨头,拥有万亿元险资不动产配置额度,同时为保险、基金、银行、证券等资金,寻找不动产项目。
和实质上混业经营的平安保险一样,平安不动产好像什么都能做。
2014年之前,平安不动产仅仅是在商业物业、物流地产上小试牛刀,2014年底降息后,平安不动产直接下场竞买住宅地块,与地产商纵横联合大展身手。
与此同时,平安集团接连入股碧桂园、旭辉、金茂、华夏幸福等巨头,在业务顶层全面加大房地产投资。
金主爸爸一时风光无两。
从财务指标来,无论是资产运营和融资中介的营业收入,还是代表直接股权和债权投资的投资收益,平安不动产在2019年达到顶峰。
滑铁卢从华夏幸福开始,平安集团计提数百亿元亏损,平安不动产高层去职,踩雷多家暴雷房企,直至内部会议确认,停止住宅业务投资。
这样的决定,来源于多方面压力,资管新规监管趋严,让平安不动产充当融资中介的业务受限,另外房价不涨后利润下滑,住宅投资业务全面承压。
这也是不得不执行的决定,平安不动产可能也误判了形势。
去年年初以来,多家房企迫于资金压力出售项目,平安不动产照单全收,直接导致现金大量流失。截至去年三季度末,平安不动产手持现金不到40亿元,回到2015年水平。
金主爸爸有苦难言。
行情好时,地产商不愿意出让优质项目权益,平安不动产为了完成险资配置的任务,不得不亲自下场拿地,以及高溢价去入股房企,实现保险资产保值升值。
行情不好时,平安不动产能够顺利入股地产商项目,但也要承担市场风险,股债权投资收益全面承压。
这样纠结心态下,平安不动产成为了一个“怪胎”。
从2015年开始,平安不动产投资收益就超过营业收入,2019年前者更是是达到后者的4倍。投资收益大部分为入股地产项目的股债权收益,营业收入则包含资产管理和商用不动产投资收入。
营业收入中,资产管理涉及房地产项目顾问和融资中介收入,占比超过80%。也就是说,平安不动产收入绝大部分来自房地产投融资业务。
平安不动产有限公司叫做“平安房地产投融资有限公司”,似乎更加恰当。
这个比喻,让平安不动产大力布局房地产业务,与银保监会“保险资金投资企业不得直接从事房地产开发建设”的禁令,形成强烈反差。
不过,平安绕开监管素来有经验,保险资金经层层通道包装后,还算不算险资?平安不动产200亿实缴资本算不算险资?平安旗下眼花缭乱的子公司资金算不算险资?
这个问题暂时没有答案。
平安当然不想被冠以“地主”、“金主”的称号,反复强调不动产相关投资不到2000亿,占3.8万亿保险资金投资规模比例不到5%,远低于30%的监管上限。
反驳平安很容易,现金流不仅要讲余额,也要讲流速,平安集团常年对房地产保持2000亿元投资,相当于一家中型银行的房地产贷款余额。
几千亿资金,如果集中在重点房企重点城市,平安对企业的背书,对房地产市场的影响力,绝对不会比恒大小。
平安不动产的名字,从物业设施管理有限公司、物业投资管理有限公司,变更至不动产管理有限公司。如果全面终止住宅业务,似乎回到了公司初心上来。
2014年以来,平安不动产资产负债表从百亿扩张到千亿,搭建起了一个全国化公司的框架,业务模式更加多元,获得了超级利润。
迫于巨额险资配置需求,以及对收益率的要求,平安不动产将绝大部分资金引导至了住宅开发中去,导致不动产管理运营、商用物业、养老投资等,与险资资产负债久期相匹配的长期性业务停滞不前。
进入“缩表”时代,当平安的资金和混业牌照,不再是优势的时候,平安不动产的优势还有什么呢?
恒大也是,这个世界还需要一家从地产公司转变而来的汽车公司吗?
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原标题: 平安不动产和恒大的相同点