地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
今天晚间，一则重磅消息刷屏了地产圈：红星美凯龙与远洋资本完成签约，将旗下红星地产以200亿元的价格打包出售给远洋资本。
在外界看来，红星地产是红星美凯龙旗下非常优质和增长潜力的板块，其发展模式类似万达，主要依托红星美凯龙的家居MALL捆绑拿地，截至去年销售额即达到了480亿元，行业排名第66位，曾一度有独立上市的传闻。
然而，突然就这么被传闻要卖了。
或许事发突然，而红星地产也并未准备好应对的统一口径，许多红星地产的管理层也是突然获悉此事，一时难以接受而陷入了迷茫。
在炸天团看来，红星地产此番被传闻出售尽管事发突然，但或许与以下两点有关：
其一，红星地产的母公司红星美凯龙近几年频繁的进行了多元化的投资，包括战投金科、入局中介等等，造成红星美凯龙债务高度紧绷，去年的疫情对其冲击更甚。如此背景下，卖掉最容易卖掉，又能卖出好价钱的红星地产，算是个明智的选项。
其二，与红星地产逆势加杠杆有关，在去年全行业都在降负债，三道红线出台的背景下，红星地产为冲击千亿目标进行了频繁的逆势拿地，全年拿地金额高达200亿元。如此负债，对母公司红星美凯龙已经造成了相当程度的拖累。卖掉红星地产就成了红星美凯龙降负债的有效方式。
此外，红星地产去年的发展并不及预期，增长几近停滞，对于靠负债周转的房企而言必然是风险大增。在危机并未爆发前，及时收手找到一个好买家同样不失为明智的选项。
一直以来，房地产行业就带着资本密集、高负债的标签。
资金的重要性不言自明，在当前“三道红线”试点、房贷集中度、土地两集中等新政环境下，房企暴雷潮，已经有了向上蔓延的趋势。
近几年，就有很多因政策跌落神坛的房企，他们都曾有过傲人的战绩，却不得不通过暂停拿地、发债融资、大力促销、裁员等方式自救，甚至做出债务违约的选择。
而这些倒下的房企，都或多或少的存在着共性：
激进扩张、债务压顶
房企激进拿地的背后，是对规模的渴望，赌的是楼市的明天，赌的也是企业的去化力。
但凡楼市政策收紧，就会导致去化压力增大，加剧流动性紧张。
有着“地王收割机”称号的泰禾集团就是代表，2013年泰禾集团开始在全国扩张，一路上拿下不少地王。
两年时间，便从50名开外强势杀入TOP20。
或许正式因为尝到了胜利的甜头，泰禾集团仿佛赌徒上头，2017年，泰禾董事长黄其森放出豪言，2018年销售收入将实现2000亿元。
在他看来，泰禾手握6000亿以上的土地储备，2018年可售货值达4000亿，只要卖出一半就能实现2000亿销售额。
然而现实是，到了2018年底，泰禾的销售额只完成了1303亿元，主打的“院子系”产品本身周转速度慢，需要更多资金沉淀，疯狂拿地又是大量的资金需求，致使债务压顶。
为了缓解流动性压力，泰禾集团出售旗下部分项目，仅向世茂出售的项目股权规模就接近百亿，但对于泰禾集团规模上千亿的负债来说，始终杯水车薪。
泰禾连所有家当都抵上，似乎也不够偿还违约债务本金了。
同样遭遇债务危机的还有华夏幸福，曾经的环京霸主，一时风光无限。
到了现在，华夏幸福2020年销售额从前20掉至40名开外，还涉及110.54亿元的债务逾期。
和泰禾集团相似的是，华夏幸福也是因为扩张激进，2017年，华夏幸福新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个。
在PPP合作模式下，政府是产业园的“发包方”，华夏幸福是产业园的“承包方”，不仅能够让开发商卖房回血，还能够用以抵押获得银行贷款，还能获得一笔产业发展服务收入。
然而2017年4月开始，最严环京限购政策问世，过度依赖环京市场的华夏幸福惨遭断臂。
现金奶牛的丧失以短投长的错误战略，导致华夏幸福的债务不断攀升。
在这样的背景下，华夏幸福转向布局高周转项目，2019年9月，斥资116亿元拿下武汉武昌滨江商务区“地王”项目，砸下了其2019年近8成的净利润，而这一经营计划又因新冠疫情这只黑天鹅被迫中断。
在这种境遇下，除了自救也没有别的活法，目前，董事长王文学作为大股东以拆借担保等多种方式投入93亿资金，开源节流、住宅促销也在同步进行。
一个有意思的现象是，头部房企因土储较为充裕，所以在投资拿地上趋于谨慎，反而是中小型房企为了谋生存、形成规模效应，更易于选择追高拿地，然而这其中的风险也难以把控。
盲目搞多元化
在房地产行业增量放缓的背景下，单纯靠地产开发获取市场增量的玩法已经不行了，创新服务、发展多元业务成为重要趋势。
但多元发展对企业能力有很高的要求，钱多又有精力的大房企可以玩野路子：
恒大跨界新能源汽车，碧桂园进军机器人领域，万科不仅布局长租公寓，养猪事业也快到实操阶段......
进入新赛道时，要么很难赚钱，要么利润率低，大企业撑得住，二三梯队的房企可就不一定了，盲目多元化反而“挤压”了主营业务，侵占了企业现金流，影响了正常经营。
山水文园集团就是典型的例子。
2001年前后，山水文园凭借着在北京三环边上开发的“山水文园”豪宅项目名声大噪，该项目也成为山水文园的得意之作，让集团走向巅峰。
后来的山水文园，拿地和开发表现都不亮点，土储更是有限，恰在此时，山水文园董事长李辙的兴趣投向了文旅项目。
山水文园浙江山水主题小镇
为了搞文旅，2016年，山水文园集团委托长城新盛信托，成立长城新盛北京山水文园信托项目，规模38亿期限5年，并将还未预售的山水文园五期九御二段作为抵押物，喊出了5年建设15个小镇的口号。
更绝的是，在没有预售证的情况下，山水文园还把山水文园五期卖了出去，忽悠购房者签订了不同版本的《购房意向协议书》和《借款合同》，割了一大笔钱。
玩火必自焚，两头拿钱的山水文园五期豪宅因文旅项目暴雷了。
虽然山水文园号称大力发展文旅小镇，但并无实际的业务支撑去开发，拖累了集团住宅业务的推进，现金流严重承压导致长城新盛债务逾期，山水文园五期不仅变成了烂尾楼，还有被拍卖的风险。
文旅项目有着建设周期长、施工难度大、资金需求大的特点，山水文园到底还是家底不够厚资金扛不住压力，啃不下文旅这块肥肉，但有些房企的跨界更是脱离本业，比如银亿股份。
银亿股份，一个被汽车事业拖垮，内控失效、经营尴尬以至于独立董事都请辞的房地产公司。
转折点发生在2016年，眼看着周遭的房企纷纷转型，银亿股份也从房地产业走向了汽车零部件行业，追风口转型造汽车。
一步错步步错，高杠杆跨界扩张、跨界国际高端制造领域给银亿股份带来10.27亿元的商誉减值，导致2018年银亿业绩大反转，被带上“ST”的帽子。
2018、2019两年，银亿股份累计亏损82.73亿元。
目前，银亿股份已进入重整计划执行阶段，其房地产业务资产将整体剥离并进行公开处置变现，处置变现所筹集的资金将用于支付破产费用、补充公司流动性。
有业内人士评价，房地产的多元化，基本上80%-90%是失败的，多元化一定要尊重行业规则，炸天团再补充一句，多元化要结合自身实际情况，房企应择机谨慎布局，否则有满盘皆输的风险。
商业地产占比高
进军商业地产并不新奇，目前50强的房企中，八成已经进军商业。
然而商业性地产有着自己周转率慢、资金占用量大的特点，一不小心就会造成流动性紧张。
曾经与龙湖、金科、东原、华宇等渝派房企比肩的协信远创，就是其中之一。
2010年，协信远创进行全国化布局，并于2014年成功突破百亿销售额，在百强房企中名列48位，却于2019年榜上无名。
然而，协信并没有乘胜追击，而是过早的选择去地产化。
从2015年起，协信开始转型。开始尝试拓宽业务版图，包括收购多利农庄，涉足特色小镇、田园综合体，在上海成立协信家，打造高端服务式公寓等。
一方面，公司财务压力越来越大。由于协信的项目储备中办公、商业占比高，住宅类产品占比较低，导致去化周期长，导致协信剔除预收款项的资产负债率达66%。
另一方面，则是高层人事的持续动荡。企业发展战略频繁更换，一批职业经理人不断离去。
近两年来，协信地产又是卖股权、又是卖项目，不断传递出流动性紧张的信号。截止今年，协信远创待兑付的债券规模约29.91亿元，债务缺口超百亿。
这样一个大滩子，协信的主要股东CDL和绿地也早早萌生退意。
现在来看，协信是因为过于依赖商业、产业地产导致短债长投，造成流动性紧张。而龙头企业凭借强大的运营、服务和资本运作能力能够实现平稳运营，合理布局，及时止损出清低质主体，而具备这样全产业链运作能力的企业并不多。
这些曾经的明星企业，或因为转型决策错误、激进扩张、盲目的“去房地产化”，因为不利的市场环境而受困，导致现金流状况逐步恶化，最终陷入债务违约、资金链危机的局面。
不约而同的是，它们在通过骨折促销、地产项目出让、资金腾挪等方式偿还债务，各家的风波如何收场目前还不得而知。
但可以预料的是，随着房地产融资收紧、利润空间收窄，行业的马太效应明显，容错率也会越来越低，因债务重压暴雷的房企只增不减。
房地产的金融宽松高杠杆时代已经结束，中小房企必须进行创新突破，以谋求更多生存发展的空间。
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原标题： 红星地产也要卖了……
